Une acheteuse acquiert un appartement sans savoir qui est son voisin, puis fait annuler la vente en justice
Un arrêt de la Cour de Cassation a validé l'annulation d'une vente immobilière dont le compromis était pourtant signé en raison de l'existence d'un voisin problématique.
L'a grande majorité des ventes immobilières se déroulent sans problème majeur. Mais certaines peuvent conduire jusqu'au tribunal. Parfois, un acheteur pris de regrets peut ainsi vouloir faire annuler la vente après avoir signé le compromis. Or, si cette annulation est généralement difficile à mettre en oeuvre après une signature, elle n'est pas pour autant impossible. Une acheteuse voulant revenir sur son acquisition a ainsi obtenu gain de cause devant la Cour de Cassation après avoir découvert l'identité de l'un de ses voisins.
Rappelons tout d'abord que le Code civil français prévoit des cas dans lesquels un acheteur peut revenir sur sa signature et faire annuler le contrat. Parmi eux figure le dol. Ce dernier se définit comme des manœuvres frauduleuses du vendeur destinées à tromper l'acheteur et sans lesquelles ce dernier n'aurait pas contracté. En pratique, c'est par exemple le cas lorsque le vendeur omet sciemment de fournir certaines informations essentielles à l'acquéreur car il sait que ce dernier aurait peu de chances d'acheter le logement s'il en prenait connaissance.
En pratique, la Cour de Cassation a fait annuler des ventes immobilières sur ce fondement en considérant que le vendeur s'était rendu coupable d'un dol en n'informant pas l'acheteur de certains faits. Tel a été le cas, par exemple, de la dissimulation de nuisances liées au voisinage, qui est la cause retenue par la décision de la Cour de Cassation (arrêt n°17-24330 du 18 avril 2019) dans notre affaire. Les juges ont ainsi annulé pour dol un compromis de vente pourtant signé parce que la vendeuse avait caché à l'acheteuse les nuisances causées par son voisin de pallier.
Dans les faits, ce voisin, déjà condamné pour usage illicite de stupéfiant, s'était rendu coupable d'importantes nuisances contre ses voisins, et notamment de multiples dégradations contre la copropriété. Or, lors des visites de l'appartement, la vendeuse avait déclaré à l'acheteuse qu'il n'existait aucun problème de voisinage, en s'abstenant de mentionner les agissements de son voisin de pallier. Les juges en ont ainsi déduit que le consentement de l'acheteuse avait été vicié et ont donc validé la décision de la cour d'appel d'annuler la vente. Dans sa décision, la cour a notamment rappelé que la notion de sécurité était primordiale pour l'acheteuse compte tenu d'une agression subie dans son enfance.
Les agissements d'un voisin peuvent donc entraîner l'annulation d'une vente immobilière dès lors que le vendeur omet délibérément des les mentionner. Précisons toutefois qu'il s'agit d'omissions d'une certaine gravité, qui déterminent le choix d'acheter ou pas le bien. Ainsi, le simple fait qu'un vendeur demande à son voisin de faire moins de bruit lors des visites ne constitue pas, pour la Cour de Cassation, un dol susceptible d'annuler la vente (arrêt n° 16-27821 rendu le 21 décembre 2017).