Crédits immobiliers : cette curieuse publication de la Banque de France annonce une bonne nouvelle pour les acheteurs
C'est une parution attendue tous les trimestres par les acteurs du marché des crédits immobiliers. Tous les trois mois, la Banque de France publie en effet les taux d'usure des prêts en France. Ces pourcentages sont des taux plafonds au delà desquels les banques n'ont pas le droit de prêter. Afin de s'adapter au marché et ne pas empêché l'accès au crédit, les seuils de l'usure sont mis à jour en fonction des taux appliqués par les organismes de prêt. Il y a quelques jours, l'institution bicentenaire a ainsi publié ses derniers chiffres pour le 4e trimestre 2024, calculés à partir du taux moyen pratiqué par les banques au 3e trimestre.
Or, ces nouvelles données ont suscité l'étonnement, puisque certains taux d'usure des crédits immobiliers ont révélé des anomalies par rapport à une règle classique appliqué lors du calcul d'un taux d'emprunt. C'est règle est très simple : en principe, plus la durée d'un crédit est longue, plus le taux appliqué est important. Une relation logique, puisque plus un prêt dure dans le temps, plus le risque de ne pas être remboursé augmente pour le prêteur.
Les taux d'usure des prêts à taux fixe publiés par la Banque de France sont répartis en trois durées d'emprunt : les prêts d'une durée inférieure à 10 ans, les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans et les prêts d'une durée de 20 ans et plus. Le taux d'usure des prêts de moins de 10 ans au 4e trimestre est naturellement le plus faible (4,63 %). En revanche, les emprunts à la plus longue durée de 20 ans et plus affichent un taux de 5,85 %, soit 0,18 point de moins que le taux des prêts d'une durée comprise entre 10 et 20 ans !
En d'autres termes, ces crédits sont, en moyenne, moins chers pour des durées plus longues. Une anomalie qui s'explique par les pratiques des banques, les taux d'usure du 4e trimestre étant, on le rappelle, calculés à partir du taux effectif moyen pratiqués par les organismes de crédit au 3e trimestre. La Banque de France évalue ainsi ce taux pour chaque durée de prêt, puis y ajoute une marge d'un tiers pour fixer le taux d'usure.
La cause de ces chiffres étonnants n'est pas due à une erreur de données. Elle est en fait liée à une tendance du marché des crédits immobiliers. Actuellement, les banques cherchent en effet à séduire les primo-accédants. Or, ces derniers sont généralement plus jeunes que la moyenne des emprunteurs. Ils empruntent ainsi sur des durées plus longues, généralement comprises entre 20 et 25 ans. C'est donc justement sur cette tranche de prêts que les banques ont particulièrement baissé leurs taux afin d'attirer cette clientèle. Une baisse de taux qui s'accompagne en outre de taux d'assurance plus faibles, du fait du plus jeune âge des emprunteurs.
Bien évidemment, il ne s'agit ici que de moyennes, toutes les banques n'appliquant pas cette politique commerciale. Certains établissements se montrent en effet plus sélectifs et auront tendance à maintenir des taux plus élevés pour les prêts les plus longs. Reste que ces données doivent être prises en compte par les primo-acquéreurs : elles peuvent constituer un argument de poids au moment de négocier un prêt de longue durée auprès des banques.