Cet outil juridique permet d'esquiver les frais de succession sur un bien immobilier, mais attention à ne pas trop tarder

Une méthode juridique permet d'éviter les droits de succession à payer au fisc pour une maison ou un appartement. Une technique tout à fait légale mais souvent méconnue des héritiers.

Transmettre son patrimoine à ses enfants, ses petits-enfants, ou à des proches quand on n'a pas de descendants. C'est un souci très largement partagé. Y compris par les foyers qui ne disposent pas d'un important patrimoine. Transmettre, mais à condition que les bénéficiaires ne payent pas trop d'impôts.

Le montant des droits de succession et de donation peut en effet très vite monter, particulièrement en cas de transmission d'un bien immobilier. Prenons l'exemple schématique de M. Martin qui possède un logement familial d'une valeur de 500 000 €. Et pour simplifier, supposons que cette valeur ne change pas. A son décès, son enfant unique en recevra la pleine propriété. Mais il devra payer 78 194 € de droits de succession !

Heureusement, il existe différentes techniques qui permettent de limiter le montant des frais à verser au fisc. Parmi elles, le démembrement de propriété est sans doute l'une des plus efficaces.

Rappelons tout d'abord que le droit de propriété peut être "démembré". C'est-à-dire qu'il peut être partagé entre un usufruitier et un nu-propriétaire. L'usufruitier dispose du bien comme il l'entend : il peut l'occuper (s'il s'agit d'un bien immobilier), le prêter ou le donner en location. Il peut même vendre ce droit d'usufruit à un tiers. Et à la mort de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine et entière propriété du bien.

C'est une situation qu'on rencontre très fréquemment. Elle peut survenir après un décès, quand, par exemple, le conjoint survivant reçoit l'usufruit du logement familial, la nue-propriété étant attribuée aux enfants. Mais le démembrement de propriété peut aussi provenir d'une décision volontaire via une donation avec réserve d'usufruit. Celle-ci constitue, en effet, un des meilleurs moyens d'anticiper la transmission de son patrimoine. 

Pour reprendre l'exemple schématique ci-dessus, en utilisant la technique de l'usufruit, M. Martin décide de donner la nue-propriété à cet enfant, qui ne paiera donc des droits que sur la valeur de cette nue-propriété. Et cette valeur est fixée en fonction de l'âge de l'usufruitier. Le principe est simple et logique : quand l'usufruitier est âgé, l'usufruit ne dure pas longtemps, et donc la valeur de la nue-propriété est élevée. Et inversement, si l'usufruitier est jeune, il va profiter longtemps de son usufruit et la valeur de la nue-propriété est donc plus faible.

M. Martin peut aussi décider de donner la nue-propriété à son enfant, par exemple quand il a 60 ans. Dans ce cas, la nue-propriété ne vaut que 50%, soit 250 000 €. L'enfant paiera des droits de donation qui s'élèveront à 28 194 €. Soit 50 000 € de moins que dans le calcul précédent. Quasiment trois fois moins !... Et au décès de son père, l'enfant récupérera la pleine propriété sans rien payer.

La valeur fiscale de la nue-propriété dépendant de l'âge de l'usufruitier, tous les propriétaires de biens immobiliers ont donc intérêt à faire une donation avec réserve d'usufruit le plus tôt possible. C'est le meilleur moyen de transmettre ses biens sans trop payer d'impôts.