Dégradations du locataire : pour la justice, c'est au propriétaire de les payer s'il néglige cette formalité
Un arrêt de la Cour de Cassation précise que c'est au bailleur de payer les frais de remise en l'état du logement s'il bâcle une formalité importante au moment du départ du locataire.
Le départ du locataire est une étape souvent source de litiges locatifs. Et ce, notamment lorsque l'occupant sortant a commis des dégradations ou n'a pas respecté son obligation d'entretien. D'après l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat de bail. Il doit en outre prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements, les menues réparations ainsi que les réparations locatives.
En pratique, les détériorations à la charge du locataire peuvent par exemple prendre la forme de trous ou de taches sur les murs, d'un revêtement de sol brûlé ou abîmé, d'une porte enfoncée, d'une plaque de cuisson cassée... Elles sont alors constatées dans l'état des lieux de sortie.
Le propriétaire est en droit de faire prendre en charge ces réparations par son locataire en les retenant sur son dépôt de garantie, parfois appelé "caution". Mais dans un arrêt du 16 novembre 2023, la 3e chambre civile de la Cour de Cassation (arrêt n° 22-19422) a rappelé une condition fondamentale pour que le bailleur puisse agir de la sorte lorsque cette situation - très fréquente - se présente.
Dans cette affaire, le litige portait sur un défaut d'entretien du jardin par le locataire. Le bailleur reprochait ainsi à ce dernier de ne pas avoir désherbé. Cette absence d'entretien était constatée dans un état des lieux de sortie. Mais, comme le souligne la Cour de Cassation, ce document avait été établi unilatéralement par le mandataire du bailleur, en l'absence du locataire. Or, pour les juges, le bailleur ne démontrait pas avoir tenté d'établir amiablement l'état des lieux de sortie de manière contradictoire, alors même qu'il savait que le locataire allait quitter les lieux. Par conséquent, le document établi par lui seul ne valait pas preuve des dégradations.
Dans les faits, le bailleur ne pouvait pas se dédouaner en avançant que le locataire refusait l'état des lieux amiable. En effet, dans un tel cas, la loi prévoit qu'il est nécessaire de faire appel à un commissaire de justice, les frais d'état des lieux étant alors partagés par moitié. Or, dans cette affaire, le mandataire du bailleur n'avait fait appel à personne mais avait décidé d'établir lui-même l'état des lieux. Quitte à rédiger un document n'ayant aucune valeur probante. Le bailleur a ainsi été condamné à verser à son locataire la somme de 1539,60 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et des majorations de retard.
Un propriétaire ne peut donc pas se contenter de proposer verbalement une date pour l'état des lieux de sortie, quand bien même il serait en bonne entente avec son locataire. Il doit transmettre une demande d'état des lieux par courrier recommandé avec avis de réception. Si le locataire ignore la demande, le bailleur ne peut pas réaliser l'état des lieux seul : il doit nécessairement faire appel à un commissaire de justice. Cette procédure doit être suivie à la lettre par le bailleur qui reçoit le préavis de départ d'un locataire, sous peine de prendre ses dégradations à sa charge.