Les prix de l'immobilier baissent. Attention aux trop bonnes affaires : le fisc veille !...
Comme chacun sait, en cas d'acquisition d'un bien immobilier, l'acheteur doit payer les fameux "frais de notaire". L'expression, chacun le sait aussi, est impropre puisque la quasi-totalité de ces frais est constituée des droits d'enregistrement perçus par l'Etat et les collectivités locales. Le montant de ces frais dépend du mode de financement (avec ou sans prêt), du lieu d'implantation de l'immeuble et de quelques autres facteurs mais globalement, on peut l'estimer à environ 8% du prix du bien en question. Sans compter naturellement l'éventuelle commission due à l'agent immobilier.
Les droits d'enregistrement représentent donc un coût non négligeable dont les acquéreurs doivent tenir compte dans leur plan de financement. Pour réduire ces frais, certains peuvent être tentés de payer une partie du prix en espèces. C'est une pratique totalement interdite qui peut donner lieu à un redressement fiscal pour dissimulation du prix. Les contrevenants s'exposent à des amendes et pénalités et même à des sanctions pénales.
En quoi consiste le redressement pour insuffisance de prix
La procédure de redressement pour insuffisance de prix ne vise pas à sanctionner des "dessous-de-table" illégaux mais à revaloriser le niveau de la transaction. En principe, en effet, les droits d'enregistrement ou encore droits de mutation à titre onéreux s'appliquent au montant mentionné dans l'acte authentique signé dans l'étude du notaire. Mais sur sur le plan juridique, ce prix doit correspondre à la valeur vénale du bien. Et l'article 17 du Livre des procédures fiscales permet à l'administration de corriger ce prix : "l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations."
Comment répondre si vous recevez un recommandé du fisc
Concrètement, l'acheteur d'un logement qui fait une trop bonne affaire peut recevoir en recommandé une notification avec le montant du redressement proposé et des valeurs de référence de biens similaires avec les dates des transactions en question et les adresses. Le contribuable dispose alors de trente jours pour formuler sa réponse, par exemple en soulignant l'antériorité des références, quand le marché évolue rapidement, ou en insistant sur l'état du bien acheté...
Dans l'ensemble, les arguments ne manquent pas pour répondre au fisc. Mais gare aux tricheurs : n'oubliez pas que l'administration a accès aux éléments d'équipements et de confort des logements par le biais des fichiers des taxes locales et des valeurs locatives. Mieux vaut donc engager un véritable dialogue avec des arguments fondés. Sauf exceptions, l'administration fiscale admet parfaitement les contre-propositions des contribuables. Et si, à l'inverse, vous avez vraiment fait une très bonne affaire à un prix bradé, le redressement restera supportable par rapport à la rentabilité globale de l'acquisition.