Validité d'un bon de visite d'une agence

Bonjour,

Il y a 7 mois , j'ai signé un bon de visite avec une agence immobilière pour l'achat d'une maison. N'ayant pas donné suite, l'achat ne s'est pas effectué mais récemment j'ai appris par une amie que les propriétaires avaient retiré la vente  et a mis fin son contrat de vente par l'intermédiaire de l'agence.

Ils reportent la vente au printemps 2024 sans passé par une agence.

Maintenant  nous serions de nouveau intéressés .

Dans ce cas ,est-ce que je peux faire affaire avec le propriétaire directement sachant que le bon de visite de l'agence à notre égard, stipule une durée de 12 mois où je dois traiter l'achat avec cette agence autrement un dédommagement égal à 10 % du prix peut être demandé.

1° Est ce que ce  document est légal concernant la durée des 12 mois.

2°  Si oui , Est que les 12 mois se compte du moment de la signature du bon de visite jusqu'à la signature du sous-seing ou de l'acte de vente définitif ?

Merci cordialement 

Patou3733