Non restitution de la caution

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27 juin 2019
- 25 juin 2019 à 01:38
Bonjour,

J'ai quitté mon logement (location non meublé par l'intermédiaire d'une agence) il y a un peu plus de 3 mois déjà.

J'ai rendu le logement en meilleur état que lorsque j'y suis arrivé (j'ai beaucoup nettoyé et donc certaines traces de saleté présentes sur l'EDLE était absentes de l'EDLS).
Le seul point relevé par l'agente immobilière était que l'eau s'écoulait lentement dans la douche, et qu'il y avait des toiles d'araignées au plafond (oui je vous jure... genre deux fils autour d'un poteau, alors que tout le reste de l'appart était niquel).
J'ai demandé directement si elle pensait qu'il y aurait une retenu sur caution. Ce à quoi elle m'a répondu "à voir si on fait venir quelqu'un pour ça..."
Je n'ai plus entendu parler de l'agence.

2 mois après la remise des clés j'ai envoyé un mail à l'agence leur disant qu'ils ne m'avaient toujours pas rendu la caution.
Je n'ai reçu aucune réponse.

1 mois après ce mail j'ai envoyé un courrier en LRAR pour demander le remboursement total de ma caution.
Cela fait déjà 8 jours qu'il a été remis contre signature mais je n'ai toujours pas de nouvelles de l'agence.

Ils font les morts et moi je ne sais pas comment faire pour récupérer ma caution.
Mon principal problème est que j'habite désormais à l'étranger (loin de la France donc impossible de revenir "juste" pour ça) donc je dois tout faire à distance et je ne peux pas non plus appeler directement...
Que me conseillez vous ?

Merci,
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Merci
bonjour,

tout d'abord, il ne s'agit pas de votre "caution", mais de votre DG = DÉPÔT DE GARANTIE.

Voici des extraits de mon topo sur le DG (et mes commentaires "en italique" pour votre cas) :

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS OU si pas de restitution du DG dans le délai légal permet au locataire de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR :
1) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
2) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

Bien sûr, pour vous, ça ne sera pas possible puisque vous habitez désormais à l'étranger (et l'agence doit la savoir et en profite malhonnêtement), mais vous pouvez donner procuration à une personne de confiance pour vous représenter... ainsi (voir + loin) ça fera réfléchir cette agence... j'espère !

=> art 22 § 7 de la loi du 6/7/1989 : Si le bailleur dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance du lieu de la location dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.


---> Avez-vous bien récupéré votre exemplaire d'EDLS dès que les signatures de toutes les parties prenantes y ont été apposées ?
Qu'y est-il mentionné ?


Refaites un courrier de MISE EN DEMEURE de restitution intégrale de votre DG, soit la somme de xxx €, sous 8 jours à réception et ajoutez : "À défaut de non respect du délai imparti, je confierai le litige, par l'intermédiaire d'un mandataire, à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil."
Et si vous aviez satisfait aux 3 conditions d'obtention de pénalités de retard (= pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au jour du rendu des clés + nouvelle adresse donnée), faites votre calcul (à partir du lendemain du mois écoulé après le rendu des clés) et réclamez cette somme en plus.

Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
Et si par hasard votre R+AR vous revenait (j'avoue que je ne sais pas comment ça se passe lorsqu'un R+AR provenant de l'étranger est refusé...), NE L’OUVREZ PAS et direction immédiatement vers le tribunal d'instance du lieu de la location (par votre mandataire ayant reçu votre procuration) : le juge se fera un plaisir de l'ouvrir.

Espérant avoir pu vous aider.
Cdt.

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Merci
Bonjour,

Tout d'abord, un grand merci pour votre réponse très complète et qui me donne des moyens pour avancer.

"vous pouvez donner procuration à une personne de confiance pour vous représenter."
=> Je ne savais pas cela, ce qui va beaucoup m'aider car je peux effectivement compter sur mes parents en France.

"à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse"
=> Que sont les "provisions mensuelles de charges" ? Je payais 40 euros de "charges" (eau, copropriété, ...) mensuelles en plus du loyer, est ce bien cela ? Je crois que c'était une valeur estimée… je suis restée 3 ans dans le logement et jamais cette valeur n'a été réévaluée par l'agence. Pensez-vous qu'il puisse y avoir une différence entre l'estimation et le coût réel et que l'agence puisse en profiter pour retenir mon dépôt de garantie "indéfiniment" (en tout cas très longtemps...) sans même m'en parler ? Ce qui est sûr c'est que je suis partie en payant le loyer et les charges mensuelles "estimées" en totalité (enfin au prorata du dernier mois).
=> Pour l'adresse, j'ai donné l'adresse de mes parents en France qui s'occupent du courrier pour moi (je suis donc "joignable à cette adresse"). Donc je ne pense même pas que l'agence sache que je suis partie à l'étranger… ou alors ils l'ont deviné autrement… (peut être parce que je ne les relance jamais par téléphone)

"Avez-vous bien récupéré votre exemplaire d'EDLS dès que les signatures de toutes les parties prenantes y ont été apposées ?"
=> Oui j'ai bien l'EDLS signé. Pour le côté "EDLE" (qui est sur le même papier) il y a beaucoup de choses mentionnées car c'est moi qui l'avait minutieusement rempli. Pour le côté "EDLS" l'agente s'est contenté de mettre un "V" à côté de mes remarques de l'EDLE lorsque toujours d'actualité, et de mettre une "X" ou rien sinon. En plus de cela, du côté "EDLS" elle a mentionné le problème (mineur pour moi) de la douche, les "toiles" d'araignées et des choses déjà écrites du côté EDLE (car elle notait sans me parler, c'est moi qui lui ait signalé que ces choses étaient déjà mentionnées côté EDLE).
Il y a donc des différences, mais pas extrêmes, et qui ne devraient selon moi pas pouvoir justifier un retard de rendu du DG ? Ais-je tords ?

"(j'avoue que je ne sais pas comment ça se passe lorsqu'un R+AR provenant de l'étranger est refusé...)"
=> La poste permet d'envoyer des LR+AR en ligne désormais. Ils impriment eux même le courrier et l'envoient. Mes parents ont déjà réceptionné à ce jour l'AR de mon courrier recommandé et vont le garder précieusement. :)

Merci encore !
Nanooa
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> djivi38
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"Mais si tout le monde est satisfait... tout va bien."
=> Ben tout irait bien s'ils m'avaient rendu mon DG (dans les temps… je garde espoir...) :(

"Ceci dit, cette agence n'est pas très sérieuse pour travailler de cette façon !!! "
=> Ils ont une mauvaise réputation sur google…
=> De plus, je pense qu'ils doivent abuser comme ça d'absolument tous les locataires qui passent par eux… car j'ai loué de nombreux appartements jusqu'à maintenant (7 appartements avant eux), et je n'ai jamais eu le moindre centime de retenu sur mes DG.

J'ai lu votre topo et clairement l'agence devrait éviter de chercher à retenir quoi que ce soit sur mon DG :

"Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement, <---- OK
- ET a été signé de toutes les parties prenantes, <---- KO
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures, <---- KO
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE, <---- OK (pour la douche légèrement bouchée et les toiles….)
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels). <---- KO (pour l'instant)"

Bref, je pense être dans le cas n°2 pour le délai de restitution puisque les EDLE et S ne sont pas strictement identiques. En intérêts, si je les réclamais et les obtenais, ils me devraient déjà théoriquement 74 euros environ… dans deux semaines 111 euros… moi je veux bien qu'on continue comme ça…. ça payera les éventuelles retenues sur DG pour enlever les toiles d'araignées ! :)

Je vais attendre quelques jours encore, renvoyer un R+AR sur le modèle que vous m'avez indiqué (avec "mise en demeure", "délais de 8 jours", "mention du mandataire", "calcul des intérêts", "article de loi", etc… ce qui manquait à mon 1er courrier) puis je verrais pour porter le litige devant la commission de conciliation via mes parents.

Un grand merci pour votre aide précieuse.
Je vous tiendrais au courant si j'obtiens gain de cause. :)
djivi38
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4995 > Nanooa
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"En intérêts, si je les réclamais (...)" - ""calcul des intérêts"
Ce ne sont pas des "intérêts", mais des PÉNALITÉS pour retard de restitution du DG.

"(...) ils me devraient déjà théoriquement 74 euros environ… dans deux semaines 111 euros… "
Comment calculez-vous ?!!
Si pour le 1° mois de retard la pénalité est par ex. de 74 €, elle se double pour 2 mois de retard, se triple pour 3 mois de retard, etc.

Par ex.:
Rendu des clés ... supposons ... le 15/02
  • avec EDLS et EDLE différents : le solde du DG aurait dû vous être restitué avant le 15/04 avec les justificatifs des retenues.

Le 1° mois de retard commence le 16/04, le 2° mois de retard commence le 16/05, etc. : à ce jour, dans ce cas-là, il y a donc déjà 1 mois de retard = loyer HC x 10%
  • avec EDLS conforme à l'EDLE OU avec un EDLS NON valable (et prouvé par vous non valable) : l'intégralité de votre DG aurait dû vous être restitué avant le 15/03.

Le 1° mois de retard commence le 16/03, le 2° mois de retard commence le 16/04, etc. : à ce jour, dans ce cas-là, il y a donc déjà 2 mois de retard = (loyer HC x 10%) x 2

Si votre loyer HC est = 740 €
--> pour le 1° mois de retard : 10% x 740 € = 74 €
--> pour les 1° & 2° mois de retard : (10% x 740 €) x 2 = 74 € x 2 = 148 €
--> pour les 1°, 2° & 3° mois de retard : (10% x 740 €) x 3 = 74 € x 3 = 222 €
etc.

cdt.
Nanooa
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Oh merci c'est noté : "pénalité" pas "intérêt" !

Mon loyer était bien plus faible : 370€.
Si j'ai bien compris, la pénalité s'applique dès le mois de retard entamé.
Ainsi, en quittant mon logement le 5 février, en partant du principe que j'accepte de considérer valable les EDLE et EDLS, et que j'accepte qu'il y ait des différences qui puissent justifier une non rendu du DG avant un délai de 2 mois, alors, mon DG aurait du m'être rendu le 5 avril au plus tard.
Dès le 6 avril les pénalités de 10% du loyer s'appliquent, soit 37€.
Le 6 mai, le 2ème mois de retard a commencé, soit 37*2.
Le 6 juin, dans 2 semaines environ, 3* 37 = 111€.

Donc on calcule pareil ;)
djivi38
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4995 > Nanooa
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"Mon loyer était bien plus faible : 370€. "
OK ! Vous parlez bien de votre loyer HORS CHARGES (HC) ?
OK ! 37 € x 3 = 111 € !!
(J'étais parti de 74 € comme pénalité du 1° mois de retard - alors que c'était le total des deux 1ers mois ! ... c'est pour ça que je comprenais pas vos 111 € qui ne sont pas le double de 74 !!!!)

"... en quittant mon logement le 5 février"
On parle de "rendu des clés" pour déterminer le délai de restitution du DG (parce que certaines personnes quittent leur logement sans rendre les clés......).

"Si j'ai bien compris, la pénalité s'applique dès le mois de retard entamé."
Oui, dès le 1° jour du mois de retard, et c'est bien précisé dans l'art 22 § 7 de la loi du 6/7/1989 mentionné post 1.
Nanooa
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"Vous parlez bien de votre loyer HORS CHARGES (HC) ?"
=> oui c'est cela, mon loyer était de 370€ auxquels s'ajoutaient les 40€ de charges.

"On parle de "rendu des clés" pour déterminer le délai de restitution du DG"
=> Je note également. Je n'ai pas le bon vocabulaire décidément :D
Dans mon cas c'est bien confondu, j'ai rendu les clés le jour de l'EDLS qui correspondait aussi au jour de mon déménagement.

Merci !
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25 juin 2019
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Merci
Bonjour,

Je suis en train de rédiger le courrier de mise en demeure ce qui me donne quelques doutes supplémentaires...

Est-il préférable d'adresser ce courrier à l'agence immobilière ou bien au propriétaire du logement (dont le nom et l'adresse figurent sur mon bail, l'agence n'étant que le mandataire) ? Je me dis que j'ai peut être plus de chance d'obtenir une réponse avec un particulier qu'avec une agence… sachant que c'est le propriétaire qui est redevable du DG, non ?

Aussi, dois-je réclamer dans ce courrier les pénalités de retard en plus du DG ? Ou bien juste indiquer quel sera leur montant en cas de non restitution du DG dans le délai imparti ? J'ai l'impression que réclamer les pénalités risque de refroidir encore plus l'agence/le propriétaire. Et moi je veux juste mon DG, pas de procédure en justice... :(

De plus, le calcul des pénalités se fait-il sur le montant du loyer à la signature du bail ou bien sur le dernier montant du loyer ? Ce dernier ayant augmenté à deux reprises au cours de la location. La somme en question m'importe peu (il ne s'agit que de quelques euros) mais je préfère être rigoureuse. :)

Enfin, puis je continuer à utiliser l'adresse de mes parents. J'ai peur qu'on puisse m'opposer ne pas avoir clairement indiqué mon adresse de résidence. Qui était bien celle de mes parents à la remise des clés, mais ce n'est plus le cas depuis...

Merci,
djivi38
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27 juin 2019
4995 -
bonjour,

"Est-il préférable d'adresser ce courrier à l'agence immobilière ou bien au propriétaire"
Je dirais aux 2 : le bailleur n'est peut-être pas au courant que l'agence fait traîner la restitution du DG... et les pénalités de retard sont payées par lui, pas par l'agence... !
Et précisez bien dans chaque courrier que l'autre en a une copie.

"Aussi, dois-je réclamer dans ce courrier les pénalités de retard en plus du DG ? "
Oui. Les pénalités de retard sont déjà dues.
Le "délai imparti" c'est pour éviter d'aller en commission départementale de conciliation. Relisez le post 1.

"le calcul des pénalités se fait-il sur le montant du loyer à la signature du bail ou bien sur le dernier montant du loyer ? "
Sur le montant du dernier loyer HC (Hors Charges).

"puis je continuer à utiliser l'adresse de mes parents. "
Oui, rappelez dans chaque courrier qu'ils sont vos mandataires.

cdt.
Nanooa
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Merci beaucoup. Vous avez à nouveau su répondre clairement à toute mes questions :)
djivi38
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avec plaisir :-))
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25 juin 2019
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Merci
Bonjour,

Je n'en ai pas encore terminé avec cette histoire.

La mise en demeure envoyée aux propriétaires est restée sans réponse et le délai est écoulé depuis une 10aine de jours maintenant (depuis la date de réception du recommandé).

J'ai donc envoyé un mail à la commission de conciliation pour savoir comment m'y prendre avec eux depuis l'étranger. Ils m'ont répondu immédiatement qu'il n'y avait pas de soucis pour transmettre mon dossier par mail et me faire représenter en France par une personne sur place.
Par contre, ils m'ont fournit une liste de documents à joindre au dossier.
Je peux fournir tous les documents sauf l'un d'entre eux car je ne l'ai pas : l'arrêté des comptes de la copropriété.

Je n'ai jamais entendu parler de ce document (le logement était pourtant bien en copropriété) et ne l'ai donc jamais réclamé à l'agence.
Or, en cherchant un peu sur google, je vois que nous aurions dû faire une régularisation annuelle s'appuyant sur ce document justement (document normalement remis par l'agence).
Je ne sais pas si ce document est obligatoire au regard de la restitution du DG ? J'ai cru comprendre que le propriétaire pouvait retenir une partie du DG en attendant la régularisation annuelle mais cela ne doit pas pour autant dire retenu total du DG ? Et s'ils attendaient la régularisation (comment savoir la date de régularisation ?), pourquoi ne pas me l'avoir dit tout simplement au lieu de me laisser envoyer mail et courriers sans prendre la peine de me répondre… je commence à craindre qu'ils me fassent une régularisation sur les 3 ans (vu qu'on en a jamais fait) et me garde tout mon DG (je n'ai aucune idée de l'écart potentiel entre les charges estimées et les charges réelles).
Enfin, vu qu'ils ne répondent pas aux recommandés... comment récupérer ce document ?
Puis je le demander directement au syndic de la copropriété (j'ai leur email de contact…) ?

Encore un autre point sur lequel l'agence immobilière n'a pas été sérieuse avec moi...

Cordialement,
djivi38
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27 juin 2019
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bonsoir,

"je commence à craindre qu'ils me fassent une régularisation sur les 3 ans (vu qu'on en a jamais fait)"
Effectivement, c'est leur droit.
Une régularisation tardive ne peut pas remonter à + de 3 années en arrière (dit post 3) et le bailleur, pour un logement en copropriété, est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des provisions de charges (donc pour des charges « au réel »), et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).

L'arrêté des comptes se fait en assemblée générale 1 fois/an (seuls les copropriétaires peuvent y assister).
Lors de la régularisation des provisions de charges, il sert de justificatif et le bailleur/agence DOIT vous le fournir à ce moment-là.

"J'ai cru comprendre que le propriétaire pouvait retenir une partie du DG en attendant la régularisation annuelle mais cela ne doit pas pour autant dire retenu total du DG ?"
Oui, jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges.

"Puis je le demander directement au syndic de la copropriété (j'ai leur email de contact…) ?
Je ne sais que vous dire : en principe, le syndic n'a pas de relation avec un locataire....
Vous devriez plutôt réclamer (mise en demeure), à votre ex bailleur/ex agence, par R+AR, la régularisation des charges (ce que vous auriez dû faire dès la 1° année de location et renouveler, au besoin, pour les années suivantes) ET exiger les justificatifs des sommes dues ou non dues par vous pour les années concernées.

Pour votre info :

Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

cdt.
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