Location maison enclavée

Bonjour,

Il y a quelques mois, j'ai pris à bail une maison ancienne qui venait d'être restaurée par le propriétaire bailleur.
Il s'agit d'une grande bâtisse qu'il a divisée en deux : dans une partie, il loge un de ses salariés ; l'autre m'est louée. Mon accès est malaisé à cause d'un dénivelé ; il est au fond d'un jardin et je dois donc passer dans le jardin de mon voisin.
Le bailleur s'était engagé (verbalement) à aménager les deux jardins, les séparer avec une clôture assurant aux deux résidents une certaine intimité, aménager un emplacement de stationnement...
Or, d'une part et malgré plusieurs courriers, je n'ai plus aucune nouvelle du bailleur ni des travaux qu'il avait promis de réaliser, d'autre part, le voisin n'entretient pas son jardin qui est en friche avec des herbes et des repousses de plus d'1.50 m de hauteur. Dès qu'il y a de la rosée je suis mouillé jusqu'à la ceinture et mes invités refusent de me visiter devant ce côté "forêt vierge".
Je voudrai savoir quels sont mes droits en la matière sachant que les engagements n'ont pas été consignés par écrit ?
Puis-je, d'autorité, faucher la parcelle de mon voisin qui s'y refuse (ou du moins un passage) ?
Puis-je obliger le bailleur à m'aménager un accès piéton digne de ce nom ? Un accès carrossable ? Si oui, sur quelle base ?
Je vous en remercie d'avance.
Cordialement,