Local d'exploitation de l'entrepreneur individuel

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Octobre 2018

Le local professionnel d'un entrepreneur individuel peut être inscrit à l'actif de l'entreprise ou demeurer dans le patrimoine privé. Ce qui entraîne des conséquences importantes sur le plan fiscal.

L'inscription du local d'exploitation à l'actif de l'entreprise
L'immeuble d'exploitation dans le patrimoine privé
L'inscription de l'immeuble à l'actif

L'inscription du local d'exploitation à l'actif de l'entreprise

L'entrepreneur individuel peut conserver ses biens dans son patrimoine privé ou les inscrire au bilan de son entreprise. L'inscription à l'actif est une décision de gestion qu'il prend librement.

Si le bien en question n'est pas utilisé pour l'exercice de son activité, l'inscription à l'actif professionnel n'entraîne aucune conséquence sur le plan fiscal. Il s'agit d'un traitement comptable, dont l'administration fiscale ne tient aucun compte : dans la pratique fiscale, le bien est considéré comme faisant partie du patrimoine privé de l'entrepreneur (ainsi et par exemple les biens qui ne servent pas à l'exercice de l'activité professionnelle ne peuvent donner lieu à aucune déduction de charges pour la détermination du résultat de l'entreprise individuelle).

L'immeuble d'exploitation dans le patrimoine privé

Quand l'immeuble d'exploitation est conservé dans le patrimoine privé, seules les dépenses courantes sont déductibles, à l'exclusion des charges liées à la propriété du bien. L'entrepreneur pourra ainsi déduire le loyer du bien (s'il est locataire), les frais d'entretien (chauffage, etc.) mais pas les frais d'acquisition (droits de mutation), la taxe foncière ou les amortissements.

Quand un local est utilisé pour l'activité professionnelle tout en demeurant dans le patrimoine privé, le propriétaire peut aussi déduire de son bénéfice imposable un loyer fictif correspondant à l'utilisation de ce bien (Arrêt du Conseil d'Etat du 8/7/98). Ce loyer déductible est imposable entre ses mains dans la catégorie des revenus fonciers. Et dans ce cas, les charges liées à la propriété de ce bien (taxe foncière, réparations, etc.) viennent en déduction de ce revenu foncier et non pas du BIC imposable.

L'inscription de l'immeuble à l'actif

Si l'immeuble est inscrit à l'actif ET s'il est réellement utile à l'exploitation professionnelle, l'entrepreneur pourra déduire la totalité des charges, y compris les droits de mutation acquittés lors de l'achat, les taxes foncières ainsi qu'un amortissement annuel (sur la valeur du bien hors terrain), dont le taux dépend de la nature du bien (de 3% à 5% selon qu'il s'agit de bureaux ou de bâtiments industriels).

Il pourra également amortir les dépenses de gros travaux ou d'agrandissement.

L'inscription à l'actif permet donc de diminuer le bénéfice imposable.

La cession du bien ou son transfert dans le patrimoine privé entraîne l'imposition au régime des plus-values professionnelles.

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (ou la valeur vénale en cas de transfert) et la valeur nette comptable (valeur d'origine déduction faite des amortissements pratiqués). La part de la plus-value provenant des amortissements pratiqués est ajoutée au bénéfice imposable, avec une possibilité de répartition sur trois exercices. Le surplus de la plus-value est taxé.

En théorie, l'impôt est donc plus élevé que dans les ventes de biens privés. Mais cet inconvénient doit être relativisé. Pour plusieurs raisons.

Un immeuble professionnel ne prend pas forcément de la valeur au fil des années et la plus-value peut être relativement minime au regard des avantages fiscaux en matière de déduction de charges. En cas de moins-value, celle-ci peut venir réduire le résultat professionnel alors que la moins-value privée est fiscalement "perdue".
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ne fait que compenser les économies d'impôt engendrées auparavant par ces mêmes amortissements.
Enfin, la plus-value est exonérée si l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et si le chiffre d'affaires est inférieur à 250 000 euros pour les opérations de vente, 90 000 euros pour les prestations de services et les BNC.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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