Vente d'un logement occupé : les règles légales

Peut-on vendre un logement occupé ? Oui mais en respectant certaines règles légales. Ce que dit la loi sur la vente d'un logement occupé par un locataire.


Vente en cours de bail

Peut-on vendre un logement occupé ? Oui, bien sûr... Certes, la plupart des propriétaires de logements locatifs attendent la fin du bail en cours pour délivrer un congé pour vendre, le locataire disposant alors d'un droit de préemption. Il est plus facile, en effet, de vendre un logement vide, ne serait-ce que parce la majorité des acheteurs cherchent avant tout un toit pour se loger eux-mêmes.

Mais rien n'empêche de vendre un logement en cours de bail.

En principe, le prix de vente d'un bien occupé subit une certaine décote par rapport sa valeur vide (10% à 20%).

Mais cette règle n'est pas systématique. Certes, si l'acquéreur cherche un toit, il devra délivrer un congé pour vendre et attendre la fin du bail pour habiter le logement. Mais l'échéance du bail peut être assez proche et la décote réduite d'autant... Et pour les investisseurs, l'achat d'un logement déjà occupé évite la recherche d'un locataire. Dans ce cas, la décote peut être minime, si du moins le loyer est à son juste prix.

Dans tous les cas, l'acheteur d'un logement occupé devra se faire connaître auprès du locataire et lui communiquer toutes ses coordonnées (nom, adresse, etc.). Il devra également lui préciser s'il a récupéré, auprès de l'ancien propriétaire, le montant du dépôt de garantie.

Pour le reste, le bail se poursuivra à l'identique. Seule différence : la personne qui s'est éventuellement porté caution du paiement du loyer sera délivrée de son engagement. Le nouveau propriétaire devra donc lui demander de se porter à nouveau caution...et pourra essuyer un refus. La perte éventuelle de la caution est ainsi un des inconvénients de l'achat d'un logement locatif occupé.

Enfin, précision importante : si le nouveau propriétaire veut résilier le bail, il devra respecter quelques règles légales plus restrictives. Voir Achat et vente d'un logement occupé

Droit de préemption

Quand on vend un logement occupé, le locataire bénéficie-t-il d'un droit de préemption ?

En principe, non. Le droit de préemption intervient seulement quand le propriétaire veut vendre le logement vide et qu'il délivre au locataire, six mois avant la fin du bail, un congé pour vendre.

Seule exception : la vente d'un immeuble que le propriétaire divise en lots afin de le vendre appartements par appartements. Dans ce cas, chaque locataire bénéficie d'un droit de préemption pour le lot qu'il occupe.

Vente à un parent

Le locataire bénéficie-t-il d'un droit de préemption quand on vend le logement à un parent ?

Qu'il s'agisse d'une vente par lots après division de l'immeuble ou d'un congé pour vendre soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption quand l'acquéreur est un parent du propriétaire, dans le premier cas, jusqu'au quatrième degré de parenté inclus (jusqu'aux cousins-cousines), dans le second cas, jusqu'au troisième degré (jusqu'aux neveux et oncles) et à condition que le parent concerné occupe le bien pendant au moins deux ans.

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