Loi Elan (loi logement 2018) – Détails du texte

La loi logement de 2018, ou loi Elan, réforme à nouveau le droit immobilier. Le point sur les principaux changements instaurés par ce texte de loi publié en novembre 2018.


Date d'entrée en vigueur

Le texte de la loi logement, ou projet de loi évolution du logement et aménagement numérique (ELAN), a été présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018. Voté par le Parlement au cours de l'automne, le texte officiel et définitif a été publié au Journal officiel du 24 novembre 2018. Une partie des mesures prévues nécessitent toutefois encore la publication d'ordonnances pour entrer en vigueur.

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Téléchargement

Le texte de la loi Elan, ou loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, peut être téléchargé en ligne sous forme de fichier PDF. Il s'agit de la version intégrale et définitive publiée au Journal officiel.

Télécharger le texte de la loi Elan (loi logement 2018).

Encadrement des loyers

La loi Alur de 2014 a instauré un dispositif d'encadrement des loyers dont la mise en application pratique a été pour le moins difficile et compliquée : seulement deux communes (Paris et Lille) l'ont mis en œuvre et le dispositif a finalement été annulé par les tribunaux administratifs dans ces villes, à la fin de l'année 2017.

Malgré cela, la loi Elan conserve les grands principes de ce dispositif, qui reste toutefois optionnel.

La loi favorise tout d'abord le développement des observatoires des loyers afin de mieux assurer la transparence des données locatives. La mise en place de ces observatoires locaux des loyers (OLL) sera obligatoire dans toutes les zones tendues.

Dans ces zones, un encadrement des loyers ne sera pas obligatoire mais le préfet pourra néanmoins décider de sa mise en oeuvre par arrêté à la demande des établissements publics de coopération intercommunale ou collectivités compétents en matière d’habitat. Si tel est le cas, le projet renforce les sanctions applicables aux propriétaires qui ne respecteraient pas la réglementation. La loi prévoit ainsi la faculté pour le préfet de prononcer une amende administrative contre le bailleur, dont le montant pourra atteindre jusqu'à 15 000 euros pour les personnes morales.

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Bail mobilité

La loi crée un nouveau type de bail d'habitation : le « bail mobilité », qui vise notamment les locataires en mobilité professionnelle. Il concerne la location de logements meublés sur une durée de 1 à 10 mois. Ses modalités de conclusion et de résiliation sont souples :

  • la durée du bail est convenue dès l'origine, et le bail n'est pas renouvelable ;
  • le bail est sans dépôt de garantie ;
  • les charges sont versées forfaitairement ;
  • le locataire peut résilier à tout moment en respectant un préavis d'un mois et sans avoir à justifier sa décision ;
  • aucune clause de solidarité n'est applicable en cas de colocation.

Urbanisme

L'un des objectifs affichés de la réforme consiste à simplifier les règles d'urbanisme en vue d'accélérer les procédures de construction de logement. Certaines règles sont ainsi assouplies.

Permis de construire

Afin d'accélérer les procédures de construction de logements, des mesures sont prises pour prévenir les recours abusifs exercés contre les permis de construire. Les sanctions en cas d'abus sont renforcées. Par ailleurs, le délai de jugement en cas de recours contre un permis de construire et d'aménager ne peut pas dépasser 10 mois.

D'ici 2022, les demandes de permis de construire devraient pouvoir se faire en ligne dans les communes dont la population dépasse 3500 habitants.

Transformation des bureaux

Le texte vise également à favoriser la transformation des bureaux vides en logement. Les normes applicables pour les convertir sont assouplies. Des dispositifs seront aussi mis en oeuvre pour inciter les propriétaires à rénover leurs bureaux.

HLM

Le logement social est également l'un des grands sujets abordés par la loi. Le gouvernement souhaite notamment regrouper les organismes HLM.

Le texte vise également à favoriser la mobilité des habitants de HLM. La Commission d'attribution des logements étudiera leur dossier tous les 3 ans afin de tenir compte de l'évolution de leur situation familiale et professionnelle. Un nouveau logement pourra alors être proposé, notamment aux locataires souhaitant opter pour un logement plus petit (et donc moins cher) ou à ceux dont la famille s'est agrandie.

La sous-location de HLM est également mieux encadrée. Les possibilités de colocation d'un logement HLM sont quant à elle élargies.

Copropriété

Les copropriétés sont également concernées par la réforme, qui vise à mieux adapter la réglementation en fonction de leur destination et de leur taille. Les règles de prise de décision seront notamment modifiées.

Cette réforme du régime de la copropriété se fera par voie d'ordonnances.

Expulsion des squatters

Une disposition du texte (article 201) prévoit de faciliter l'expulsion des squatters. Ceux-ci ne sont plus protégés par la trêve hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars. Cette règle concerne les occupants sans droit ni titre, et non pas les locataires qui ne payent plus leurs loyers. Ces derniers continuent donc d'être protégés pendant la trêve.

En outre, toujours pour les squatters, le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion effective est supprimé afin de raccourcir la procédure pour faire libérer le logement.

Bail numérique

Le texte prévoit également de numériser certains documents liés au bail de location. Les annexes au contrat de bail (diagnostic technique, extrait du règlement de copropriété) seront par défaut dématérialisés. Les actes de cautionnement pourront également l'être.

Caution

La loi exigeait que la personne qui se portait caution dans le cadre d'une location reproduise certaines mentions légales à la main pour matérialiser son engagement. La nouvelle loi supprime cette obligation : désormais, la mention manuscrite de l'acte de caution n'est plus obligatoire. Seule la signature permet de valider juridiquement l'engagement de la personne qui se porte caution.

Locations touristiques

La réforme renforce le contrôle des locations touristiques de courte durée type Airbnb. Dès lors que la commune en fera la demande, les loueurs auront l'obligation de lui fournir le décompte du nombre de nuitées pour l'année en cours. Les sanctions en cas de manquement des loueurs à leurs obligations sont également renforcées : elles peuvent atteindre jusqu'à 10 000 euros par logement.

L'objectif du gouvernement est de lutter contre les locations touristiques abusives, c'est-à-dire, globalement, celles dont la location dépasse 120 nuits par an.

Crédits photo : 123RF - niroworld

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d', diplômé d'HEC

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