Consigner un loyer : refus de travaux, litige avec le propriétaire

Comment consigner son loyer lorsque le bailleur refuse d'accomplir des travaux dans le logement ou en cas de litige avec le propriétaire. Les règles de la consignation du loyer et de séquestre.

Blocage des loyers

Les locataires sont parfois tentés de consigner leur loyer en cas de litige avec le propriétaire ou pour pousser leur bailleur à réaliser des travaux dans le logement loué. Le principe est le suivant : le locataire continue de payer la somme qu'il doit chaque mois, mais cette somme n'est pas versée au propriétaire : elle est consignée auprès d'un tiers (exemple : un huissier de justice ou encore la Caisse des dépôts et consignations) jusqu'à ce que le bailleur réalise les travaux demandés.

Par ce mécanisme, le locataire continue donc de verser son loyer, mais le bailleur ne touche pas la somme due. Cette pratique peut être tentante dès lors que propriétaire ne veut rien entendre malgré les demandes répétées de travaux ou de réparation adressées par le locataire. Elle est néanmoins très encadrée, puisqu'il est nécessaire de passer par un juge pour que le locataire arrête de payer son bailleur.

Autorisation du juge

La consignation du loyer peut constituer un moyen de pression très efficace, mais c'est un outil à n'utiliser qu'à condition de bien connaitre et maîtriser ses règles de mise en oeuvre. Elles reposent nécessairement sur l'intervention du juge.

Juridiquement, il faut obligatoirement passer par un juge pour pouvoir consigner un loyer. Le locataire ne peut pas de lui-même prendre la décision de ne plus payer son propriétaire : ce paiement est une obligation prévue par le contrat de location. Si cette consignation se fait sans autorisation du juge, le bailleur pourrait saisir la justice pour demander le paiement des loyers et, éventuellement, la résiliation du bail. La 3e chambre civile, dans un arrêt du 5 octobre 2017 (arrêt n° 16-19614), a notamment rappelé cette nécessité d'obtenir l'autorisation préalable du juge, y compris lorsque des désordres affectent le logement et que le bailleur refuse de faire les réparations.

Procédure

Pour consigner ses loyers, le locataire doit s'adresser au tribunal du lieu de situation de l'immeuble. Mais avant de passer par cette phase judiciaire, le locataire peut tenter de résoudre son problème à l'amiable. Il peut ainsi :

• envoyer une lettre en recommandé pour demander à son bailleur de réaliser les travaux (voir, par exemple, un modèle de lettre de demande de réparation au bailleur) ;
• saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de résoudre le litige sans passer par le tribunal.

Consigner le loyer à la Caisse des dépôts

Plutôt que de s'adresser à un notaire ou ) un huissier, le locataire peut consigner son loyer auprès de la Caisse des dépôts et consignations en téléchargeant le dossier de consignation.

Logement inhabitable ou insalubre

Il existe toutefois une exception : le locataire peut arrêter de payer son loyer sans passer par un juge dès lors qu'il se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués. La jurisprudence a, par exemple, considéré que l'arrêt du paiement des loyers était possible dans les situations suivantes :

• une importante humidité a rendu le logement insalubre, poussant le locataire à le quitter (arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 3 mai 2001) ;
• un rapport d'expertise a démontré que le logement était inhabitable (installation électrique extrêmement dangereuse, humidité et vétusté, chauffage insuffisant...) (arrêt de la cour d'appel de Lyon du 5 décembre 2006).

Dans ces situations, le locataire peut opposer l'exception d'inexécution à son bailleur et ne plus payer ses loyers. Mais il faut qu'il démontre que l'utilisation du bien est totalement impossible. A ce titre, il peut notamment se fonder sur un rapport d'huissier, de la DDASS ou du service d'hygiène et de santé de la ville pour appuyer sa décision et se prévenir d'une action engagée à son encontre par le bailleur.

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