Travaux du locataire et autorisation du bailleur

Quels sont les travaux que le locataire peut effectuer sans l'autorisation du bailleur ? Le point sur les travaux autorisés dans un logement en location.


En matière de travaux, les litiges locatifs portent souvent sur la prise en charge des dépenses. Ils peuvent aussi concerner parfois la nature des travaux que le locataire est autorisé à effectuer dans le logement sans avoir besoin d'envoyer une demande d'autorisation de travaux au propriétaire-bailleur.

L'article 6d de la loi du 6 juillet 1989 pose un principe simple : le bailleur ne peut pas s'opposer « aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. » Reste à savoir ce qu'il faut entendre par « transformation » et ce qui distingue des travaux de transformation de simples travaux d'aménagement.

Indemnité pour travaux

D'une façon générale, il faut préciser au préalable que tous les travaux d'aménagement engagés par le locataire de son propre chef sont entièrement à sa charge. Sauf accord écrit du propriétaire, il ne pourra prétendre à aucune indemnité à la fin de son bail.

Cela étant, même quand le logement donné en location est soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire et le bailleur peuvent convenir de certains travaux et de leurs modalités d'imputation sur le loyer. Généralement, le locataire prend en charge les travaux prévus dans la clause du bail et le coût de ces travaux est déduit du montant du loyer à payer.

Mais ce type de clause ne peut pas concerner des travaux nécessaires pour répondre aux normes minimales de confort et d'habitabilité prévues dans le décret du 6 mars 1987. En d'autres termes, ce type de travaux reste obligatoirement à la charge du bailleur (3e chambre civile de la Cour de cassation, arrêt 08-21205 du 3 février 2010).

Travaux de décoration

Le locataire peut naturellement aménager à son goût le logement qu'il habite. Il peut peindre ou tapisser les murs comme il l'entend, poser une moquette ou encore ajouter des boiseries dès lors que celles-ci peuvent être dissociées du mur. En principe, le locataire choisit librement les couleurs ou la nature des matériaux. À condition toutefois de ne pas se lancer dans des travaux de décoration excentriques qui finiraient par compromettre l'habitabilité du logement.

Constructions provisoires

La jurisprudence a reconnu également au locataire le droit de poser des placards ou encore des étagères et plus généralement tous les petits équipements qui peuvent être facilement démontés sans porter atteinte à la structure du logement, et notamment au gros-œuvre.

Travaux d'isolation

De même, le locataire peut parfaitement engager des travaux d'isolation thermique ou phonique sans l'autorisation du propriétaire. Qui aurait de toute façon mauvaise grâce à refuser ce type d'amélioration dont il bénéficie sans les payer puisque le locataire les prend à sa charge. En revanche, le remplacement d'un mode de chauffage par un autre constitue une transformation (arrêt rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation le 15 mai 1962).

Travaux soumis à autorisation

Les travaux plus importants qui touchent au gros-œuvre et à la structure même du logement, ou encore aux équipements essentiels, doivent être autorisés au préalable par le propriétaire. Notamment, par exemple, la modification des cloisons intérieures ou encore la pose d'une salle de bains dans une salle d'eau. Dans ce cas, le locataire doit adresser une lettre de demande de travaux au bailleur.

Remise en état

Si des travaux de transformation sont constatés lors de l'état des lieux de sortie, le bailleur est en droit de demander une remise en état au locataire. Des frais de remise en état peuvent notamment être déduits du dépôt de garantie. En cas de litige, le locataire peut être contraint par les tribunaux.

Travaux urgents

A l'inverse, il peut arriver qu'un propriétaire n'exécute pas certains travaux urgents dans des lieux loués. Le locataire peut alors les faire exécuter et en demander le remboursement au bailleur. A condition toutefois de respecter un certain formalisme préalable... Le locataire doit ainsi adresser une mise en demeure au propriétaire, et, si celui-ci ne s'exécute pas dans les brefs délais impartis, il doit saisir le juge des référés pour obtenir une autorisation de travaux (arrêt 04-20142 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 11 janvier 2006).

Handicap

La loi du 28 décembre 2015 a introduit une dérogation pour les travaux d'adaptation que souhaite engager les locataires en situation de handicap ou de perte d'autonomie. Le locataire concerné doit simplement formuler une demande écrite par lettre recommandée au propriétaire. Ce courrier doit mentionner précisément les travaux envisagés ainsi que l'entreprise choisie pour les réaliser. En l'absence de réponse dans un délai de quatre mois, le propriétaire est censé avoir donné son autorisation.

La liste des travaux est fixée par le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016. Elle comprend par exemple la création, suppression ou modification de cloisons ou de portes ou l'aménagement de la cuisine, des toilettes ou de la salle de bain.

Une fois les travaux terminés, le locataire doit adresser un nouveau courrier à son bailleur attestant que les travaux ont bien été réalisés et qu'ils correspondent bien au projet initialement autorisé par le bailleur.

Réparations

A l'inverse, certains travaux de réparation à effectuer dans le logement sont automatiquement à la charge du locataire : entretien courant, "petites" réparations... Pour les connaitre, vous pouvez consulter les règles applicables aux réparations à la charge du locataire.

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Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Éric Roig, diplômé d'HEC
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