Retard de loyer et impayé : relance, frais, pénalités

Que faire en cas de retard de loyer, lorsque le locataire tarde à payer le loyer qu'il doit à son propriétaire. Le locataire risque-t-il une expulsion ? Le point sur les recours possibles. Les règles légales en matière de relance d'impayés, frais et pénalités.


Date de paiement du loyer

Le loyer doit en principe être payé tous les mois, à la date convenue dans le contrat de location. En cas de retard, le bailleur a différents moyens pour contraindre son locataire à le payer.

Lettre de relance

En cas de retard de paiement du loyer, dans un premier temps, le bailleur peut adresser à son locataire une lettre de relance pour loyer impayé (voir notre modèle de courrier). Le locataire est bien sûr libre de répondre ou non. A ce stade, les deux parties peuvent dans le meilleur des cas convenir d'une solution amiable. En pratique, cette issue amiable survient surtout lorsque le défaut de paiement est exceptionnel et que le locataire, qui paye habituellement le loyer à la date convenue, est de bonne foi. Il arrive alors que le bailleur accepte un acompte, un paiement en plusieurs fois, ou que sa dette soit reportée au mois suivant. Toutefois, bien souvent, le locataire ne pourra ou ne voudra pas payer et/ou, inversement, le bailleur voudra rapidement obtenir son versement, sans chercher à savoir si le locataire a les moyens de payer ou non. Différentes solutions sont alors envisageables.

Caution solidaire et assurance

Si un tiers s'est porté garant pour le locataire, le propriétaire peut faire jouer la caution solidaire, et ce dès le premier impayé. Le bailleur demande alors au garant de lui payer la somme due en lui envoyant une lettre de demande de paiement à la caution en cas de loyers impayés. Si le propriétaire a souscrit une assurance lui garantissant le paiement des impayés de loyers, il peut naturellement contacter son assureur pour lui demander de prendre en charge le ou les versements.

Aides de la Caf

Si le locataire reçoit une allocation logement (les APL, par exemple), le propriétaire peut s'adresser à la Caf afin que l'aide dont bénéficie le locataire lui soit directement versée.

Huissier et commandement de payer

Si les relances amiables ne suffisent pas, le propriétaire peut s'adresser à un huissier afin qu'il délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail. Il s'agit d'une clause qui prévoit que si l'une des parties manque à ses obligations (en l'occurrence ici : celle de payer le loyer), le contrat de location sera résilié de plein droit. Le commandement de payer doit comprendre les mentions obligations prévues à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette clause résolutoire est généralement prévue dans tous les contrats de bail. Mais si elle ne s'y trouve pas ou qu'aucun contrat écrit n'a été signé, le propriétaire devra directement s'adresser au tribunal pour demander la résiliation judiciaire du contrat.

Le locataire a alors deux mois pour régler la somme qu'il doit. Il peut néanmoins saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire de son domicile pour demander un délai de paiement.

Tribunal et expulsion

Passé le délai de 2 mois sans paiement du locataire, et à défaut de délai de paiement accordé par le juge, le bailleur peut saisir la justice afin de faire constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion du locataire. Le locataire peut néanmoins, à ce stade aussi, se voir accorder des délais de paiement par le juge.

Frais de relance et pénalités

Dans les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire ne peut pas mettre à la charge de ce locataire le coût de ces frais de relance. Même si le bail comporte une clause en ce sens, cette clause est réputée non-écrite. C'est ce qu'a notamment rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 13 juillet 2011. Cette règle s'applique y compris lorsque c'est une agence immobilière mandatée par le bailleur qui se charge de relancer le locataire.

Le bailleur ne peut pas appliquer des pénalités de retard de loyer impayé et ce même si le contrat de location prévoit une clause pénale de ce type. Une clause qui prévoirait une amende ou des pénalités de retard doit être considérée comme non-écrite.

Crédits photo : 123RF - Maksim Shebeko

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Éric Roig, diplômé d'HEC
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