Grosses réparations et nu-propriété - définition et fiscalité

Sur quels revenus peut-on imputer les dépenses de grosses réparations en cas de démembrement de propriété ? Définition et fiscalité.


Définition

Les grosses réparations sont celles qui, d'après l'article 606 du Code civil, affectent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »

Qui paye ?

Les grosses réparations à effectuer sur un bien faisant l'objet d'un démembrement de propriété sont à la charge du nu-propriétaire

Exemples

Exemples donnés par la jurisprudence : les travaux de remise en état des lieux loués après inondations, des travaux destinés à prévenir le risque d'inondation, la mise en conformité de toitures, la réfection d'installations électriques, la reprise d'une fuite d'eau en cave, la réparation d'une canalisation détériorée par le gel par manque de calorifugeage, etc.

Déduction

Jusqu'à l'imposition des revenus de l'année 2008, les dépenses pour les travaux de grosses réparations engagées par le nu-propriétaire d'un immeuble reçu par donation ou succession entre parents jusqu'au quatrième degré de parenté inclus (neveu, cousins, oncle, grand-oncle) étaient imputables sur le revenu global de l'intéressé sans limitation de montant.

La loi de finances rectificative pour 2008 a plafonné l'imputation des charges de grosses réparations dans la limite annuelle de 25 000 € et avec une possibilité de report des dépenses excédentaires fixée à 10 ans.

Jusqu'en 2017, le nu-propriétaire avait le choix entre deux solutions.

Imputation sur le revenu global

Si la condition de donation ou succession était remplie (cf. ci-dessus), il pouvait, sur option irrévocable, déduire ces dépenses de son revenu global dans la limite de 25 000 € par an, l'excédent étant reportable sur les dix années suivantes.

Déficit foncier

Il peut aussi choisir de déduire ces dépenses de ses revenus fonciers dans les conditions de droit commun, avec un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an.

Suppression de la déduction en 2017

La loi de finances 2017 a supprimé la possibilité d'imputer les dépenses de grosses réparations sur le revenu global du nu-propriétaire.

En cas de location de l'immeuble, le nu-propriétaire peut continuer à imputer ces dépenses sur ses revenus fonciers.

Voir aussi Revenus fonciers et nue-propriété

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