Résidence secondaire : bail et location, définition, taxes

Le bail d'habitation d'une résidence secondaire est soumis à des règles plus souples que celui d'une résidence principale. Le point sur la législation applicable à ce type de contrat de location. Définition juridique de la résidence secondaire et conséquences fiscales.


Bail de location de la résidence secondaire

Relativement protectrice pour le locataire, la loi du 6 juillet 1989 ne concerne que les locations de logements à usage d'habitation principale. Il peut donc arriver qu'elle s'applique au moment de l'entrée dans les lieux, quand le locataire habite en permanence dans le logement concerné, mais plus par la suite si ce même locataire n'y réside pas en permanence.

C'est ce qu'a conclu la Cour de cassation dans un arrêt en date du 21 mars 2007 (arrêt de la 3e chambre civile, n°06-11843). Elle a considéré qu'un congé délivré par le bailleur était valable même s'il ne respectait pas les conditions exigées par la loi de 1989 dans la mesure où le locataire occupait le logement à titre de résidence secondaire au moment de la délivrance du congé. Contrairement aux locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, les locations de logements à titre de résidence secondaire sont simplement soumises aux règles posées par les articles 1708 et suivants du Code civil. Le propriétaire et le locataire ont par conséquent une plus grande liberté contractuelle, notamment pour régir les conditions de résiliation du bail ou la durée de la location.

En cas de litige, c'est donc bien souvent au contrat de location qu'il faut se référer pour connaitre les règles juridiques applicables. Mais indépendamment des clauses prévues au contrat, le bailleur reste toujours tenu aux obligations que la loi lui incombe (principalement celles posées par l'article 1719 du Code civil), parmi lesquelles figurent celles d'assurer l'entretien du logement et d'en faire jouir paisiblement le preneur.

Définition d'une résidence secondaire

Une résidence secondaire est un logement non-affecté à l'habitation principale pendant l'année. Il s'agit d'une définition fiscale par défaut : il ne peut exister qu'une seule résidence principale par foyer, cette résidence principale étant le logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels.

Taxe d'habitation

La définition fiscale de la résidence secondaire est notamment retenue pour le calcul de la taxe d'habitation, le propriétaire d'une résidence secondaire devant verser le montant de la taxe qui s'y applique et ce même s'il paye déjà une taxe d'habitation pour sa résidence principale. Par ailleurs, certaines communes appliquent une majoration de taxe d'habitation aux résidences secondaires. En outre, la suppression progressive de la taxe d'habitation ne concerne que les résidences principales et non pas les résidences secondaires.

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