Taxe d'habitation 2021 : calcul, exonération, paiement

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"DF : Calcul et montant de la taxe d'habitation"

Qui doit payer la taxe d'habitation et sur quels logements ? Les règles de calcul pour vérifier votre taxe d'habitation 2021.

La taxe d'habitation concerne tous les logements, résidence principale ou secondaire et tous les occupants, locataires ou propriétaires. Comment contrôler son avis d'imposition et les règles de calcul à connaitre pour vérifier sa taxe d'habitation 2021.

Définition de la taxe d'habitation

La taxe d'habitation est une taxe locale due par toutes les personnes qui ont la libre disposition d'un logement en état d'être habité au 1er janvier de l'année d'imposition. La taxe d'habitation payable en 2021 prend donc en compte la situation du redevable le 1er janvier 2021.

Elle concerne non seulement les occupants (propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit), mais aussi ceux qui ont la possibilité d'occuper le logement. C'est le cas notamment d'une résidence secondaire, même si ce logement n'était pas effectivement occupé le 1er janvier de l'année d'imposition.

Les règles fiscales applicables à la taxe d'habitation sont principalement fixées par les articles 1407 et suivants du Code général des impôts (CGI). Ces dispositions encadrent notamment les règles applicables aux locaux et personnes imposables, aux exonérations, à la valeur locative du logement, aux abattements ou aux réclamations.

Exonérations et dégrèvements de taxe d'habitation

Sous réserve de ne pas être soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), certaines catégories de contribuables peuvent bénéficier d'exonérations ou d'allégements de taxe d'habitation. Il s'agit de dégrèvements accordés d'office sans demande préalable. Mais en cas d'erreur ou d'oubli, le contribuable peut naturellement déposer une réclamation dans les délais légaux. La plupart des contribuables assujettis bénéficient d'une baisse de leur taxe d'habitation 2021 par rapport à la taxe versée l'an dernier.

Locaux imposables à la taxe d'habitation

La taxe d'habitation ne concerne que les locaux affectés à l'habitation et leurs dépendances. Sont donc exonérés les locaux passibles de la Contribution Economique Territoriale quand ils ne font pas partie de l'habitation des contribuables.

Locaux exonérés de taxe d'habitation

Sont aussi exonérés par la loi :

  • les bâtiments servant aux exploitations rurales (écuries, granges...) ;
  • les locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et pensionnats ;
  • les bureaux des fonctionnaires publics ;
  • les résidences universitaires gérées par les Crous.

Parkings et garages

Est considéré comme une dépendance tout local ou terrain, qui, en raison de sa proximité par rapport à une habitation, de son aménagement ou de sa destination peut être considéré comme y étant rattaché. Et cela, même si ce local n'est pas contigu à l'habitation.

Sont donc concernés les garages, jardins d'agrément, parcs et terrains de jeux, emplacements de stationnement privatifs, serres d'agrément et autres constructions (remises, etc.) implantés sur des terrains à proximité immédiate d'une habitation. Les garages sont ainsi imposables à la taxe d'habitation dans la mesure où ils constituent une dépendance de l'habitation. Il s'agit notamment des garages et places de stationnement servant à abriter les véhicules utilisés à titre personnel par les contribuables et réservés à leur usage privatif. Le garage est alors pris en compte dans le calcul du montant de la taxe d'habitation.

En revanche, si les garages se trouvent à une adresse différente de l'habitation, ils ne sont imposables à la taxe d'habitation que si la distance qui les sépare ne dépasse pas un kilomètre. Dans ce cas, le contribuable reçoit deux avis de taxe d'habitation : l'un pour son adresse principale, l'autre pour son garage.

Chambres de service

De même constituent des dépendances les chambres et annexes affectées au logement du personnel de service.

Caravanes et mobile-homes

Les caravanes et les mobile-homes ne sont pas assujettis à la taxe d'habitation tant qu'ils conservent leurs moyens de mobilité. Ils le deviennent s'ils ne peuvent plus être déplacés du terrain.

Logement vide

Pour être imposables, les locaux doivent être affectés à l'habitation et pourvus d'un mobilier, même sommaire, afin de permettre une habitation effective. Un logement vacant n'est donc pas soumis à la taxe d'habitation. Un logement est considéré comme meublé, et donc taxable, même si le mobilier est regroupé dans certaines pièces du local. Les logements vides peuvent néanmoins être soumis à une taxe sur les logements vacants.

Local professionnel

Un local professionnel n'est pas soumis à la taxe d'habitation dans la mesure où il a une entrée séparée d'une éventuelle habitation, où il est assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE, ancienne taxe professionnelle) ou encore si son aménagement intérieur le rend impropre à l'habitation. Le cas des travailleurs indépendants qui exercent à leur domicile est plus délicat. Même s'ils sont soumis à la CFE, les locaux utilisés pour l'activité sont également assujettis à la taxe d'habitation s'ils font partie intégrante de l'habitation du contribuable.

Date du 1er janvier

La taxe d'habitation est établie au nom des personnes ayant la disposition des locaux imposables au 1er janvier de l'année considérée, que ce soit à titre de propriétaire-occupant, de locataire ou d'occupant à titre gratuit.

Logement de fonction et taxe d'habitation

Les personnes bénéficiant d'un logement de fonction sont assujetties à la taxe d'habitation. Les pièces affectées au personnel de maison sont toutefois imposables au nom de l'employeur.

Etudiant et taxe d'habitation

Les étudiants sont soumis à la taxe d'habitation pour le logement qu'ils occupent. Toutefois, ceux logés dans des résidences universitaires sont exonérés de taxe d'habitation, tout comme les étudiants logés dans une chambre meublée chez une personne qui loue une partie de son habitation.

Locataire et taxe d'habitation

En cas de location, la taxe d'habitation est établie au nom du locataire occupant le logement au 1er janvier, et non du propriétaire. Il ne s'agit donc pas d'une charge récupérable. Dans les logements meublés, le locataire à l'année doit payer la taxe d'habitation dans les conditions de droit commun. Mais le locataire « saisonnier », qui n'a pas la disposition du bien de façon permanente et exclusive, n'a rien à payer.

Occupant à titre gratuit

Si une personne occupe un logement à titre gratuit (enfant, ami, parent...), deux situations doivent être distinguées. Si cette personne occupe seule le logement (exemple : lorsque l'hébergeur lui prête un appartement qu'il n'occupe pas), la taxe d'habitation sera établie à son nom. Ce sera donc à elle de la payer. En revanche, si l'occupant est hébergé chez une personne qui habite elle-même le logement, la taxe d'habitation restera établie au nom de l'hébergeur. Pour le calcul de la taxe, les revenus de la personne hébergée seront alors intégrés à ceux de l'hébergeur, ce qui peut parfois faire perdre à l'hébergeur le bénéfice d'un allègement de taxe d'habitation.

Propriétaire et taxe d'habitation

Le propriétaire d'un bien non-loué doit payer la taxe si le logement est pourvu de meubles - et donc habitable - au 1er janvier de l'année concernée. Le propriétaire n'est toutefois pas redevable de la taxe d'habitation s'il a donné mandat à une agence pour louer le bien toute l'année en excluant toute possibilité de séjour de sa part. (arrêt CA Bordeaux, 20/5/97).
Les époux sont solidairement responsables du paiement de la taxe d'habitation alors qu'ils ne le sont pas pour le paiement de la taxe foncière.

Colocation et taxe d'habitation

En cas de colocation, l'avis d'imposition n'est pas adressé à chacun des colocataires mais à un seul d'entre eux. Pour l'administration, c'est à ce destinataire qu'il incombe de payer la totalité du montant de la taxe d'habitation dans les délais. Le colocataire qui paye la taxe d'habitation doit ensuite se retourner vers les autres colocataires afin que ceux-ci lui remboursent leurs parts respectives. Il s'agit ici d'un arrangement privé : les colocataires sont libres de fixer entre-eux les règles de répartition qu'ils souhaitent.

Les colocataires peuvent toutefois demander aux impôts de faire figurer le nom d'un deuxième occupant sur l'avis d'imposition. Dans ce cas, les deux colocataires mentionnés sur l'avis seront solidairement responsables du paiement de la taxe d'habitation. Ce qui signifie que les impôts pourront demander le paiement du montant total de la taxe à l'un ou à l'autre.

Indivision et taxe d'habitation

En cas d'indivision et de bien occupé par un seul indivisaire (exemple : deux époux divorcent et un seul occupe le logement leur appartenant), c'est à l'indivision de payer la taxe d'habitation (arrêt n°17-31189 rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation le 5 décembre 2018). Par cet arrêt de 2018, la Cour de Cassation a opéré un revirement de jurisprudence : elle considérait auparavant que la taxe d'habitation incombait uniquement à l'indivisaire qui occupait le logement. A fortiori, c'est à l'indivision de payer la taxe d'habitation si le bien est inoccupé. Chaque indivisaire doit payer sa quote-part en fonction de ses droits dans l'indivision.

Formule de calcul de la taxe d'habitation

L'administration calcule la base d'imposition en appliquant certains abattements à la valeur locative brute du local. La taxe d'habitation est égale à cette base d'imposition multipliée par les taux fixés par les collectivités locales. En cas d'erreur de calcul des impôts, vous pouvez adresser un courrier de réclamation et contester votre taxe d'habitation.

Abattements

Les taux d'imposition votées par les collectivités territoriales (commune, département et région) sont appliqués à la valeur locative du logement concerné, mais après déduction de certains abattements.

  • Un abattement obligatoire pour charges de famille égal à :
    • 10% de la valeur locative moyenne pour chacune des deux premières personnes à charge du foyer fiscal
    • 15% pour chaque personne supplémentaire
  • un abattement de 1% à 15%, facultatif, généralement accordé aux familles aux faibles revenus.

Majoration de taxe d'habitation

Les communes peuvent appliquer une majoration de 5 à 60 % de la taxe d'habitation sur les logements meublés non affectés à l'habitation principale (résidences secondaires) situés dans les zones concernées par la taxe sur les logements vacants. Une commune située en zone tendue peut donc appliquer une surtaxe d'habitation suite à une délibération du conseil municipal. Cette majoration de taxe d'habitation pour les résidences secondaires ne peut pas s'appliquer quand le contribuable ne réside pas en permanence dans le logement concerné pour des raisons indépendantes de sa volonté : contraintes professionnelles, hébergement en maison de retraite, etc.

Crédits photo : © Richard Villalon - Fotolia.com

Modifié le 12/10/2021 par Matthieu Blanc.
Réalisé avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction
d’Éric Roig, diplômé d’HEC, et de Matthieu Blanc, Master de Droit des affaires.
Actualisé en permanence et à jour des dernières évolutions législatives.
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