Toutes les exonérations de plus-values immobilières (impôt)

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"Droit finances : Plus-values immobilières"

Les plus-values immobilières peuvent être exonérées d'impôt. Le point sur tous les cas d'exonération d'impôt sur les plus-values immobilières prévus par la fiscalité, notamment pour les résidences principales et les retraités.

Biens possédés depuis plus 22 ans

L'application de l'abattement pour durée de détention aboutit à exonérer d'impôt sur les plus-values immobilières la cession des biens possédés depuis plus de 22 ans. Mais attention : l'exonération de prélèvements sociaux n'intervient qu'au-delà de 30 ans.

Exonération des résidences principales

Les ventes de résidences principales sont exonérées d'impôt sur les plus-values immobilières, quelle que soit la durée d'occupation de cette résidence. Et même si le logement est inoccupé au moment de la vente.

En effet, la cession d'un logement vacant, qui était occupé jusqu'à sa mise en vente par son propriétaire à titre de résidence principale, est exonérée, si le vendeur accomplit bien les diligences nécessaires et à condition que la cession ait lieu dans des délais raisonnables compte tenu de l'état du marché. Un délai d'un an est admis dans tous les cas. Au-delà, l'administration peut demander des justifications au contribuable.

Certaines tolérances s'appliquent pour les cessions de logement en construction et pour les cessions par des couples divorcés. Naturellement, les contribuables ne doivent pas mettre le bien concerné en location ni le prêter à un membre de leur famille ou à un tiers.

Logement de fonction

L'occupation d'un logement de fonction est en principe incompatible avec l'exonération d'impôt sur la plus-value de cession de la résidence principale, puisque, par définition, le logement vendu n'est pas occupé par le propriétaire au moment de la vente. En d'autres termes, les propriétés d'une personne occupant un logement de fonction sont assimilées à des résidences secondaires. L'administration admet toutefois un cas d'exonération de la plus-value immobilière : quand la famille du propriétaire habite le logement au moment de la vente, de façon effective et permanente.

Exonération des cessions de faible montant

Quand le montant de la transaction ne dépasse pas 15 000 €, l'éventuelle plus-value dégagée lors de la vente est exonérée d'impôt. Ce plafond s'applique à chaque vendeur quand le bien fait l'objet d'un démembrement de propriété ou est possédé en indivision.

Expropriation

Il peut arriver que la cession du bien résulte d'une expropriation pour cause d'utilité publique. Dans ce cas, l'éventuelle plus-value est exonérée d'impôt à condition qu'au moins 90% du produit de la vente, ou plus exactement de l'indemnité d'expropriation, soit investi dans l'achat d'un bien de même type (logement, local commercial, etc.).

Exonération des retraités

Les ventes réalisées par les retraités aux faibles revenus peuvent être exonérées d'impôt sur les plus-values immobilières. Sous une condition : le revenu fiscal de référence de l'intéressé (au titre de l'avant-dernière année) doit être inférieur au plafond d'exonération des taxes foncières.

Les titulaires d'une carte d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie bénéficient de la même exonération, sans conditions de ressources.

Les deux types de bénéficiaires ne doivent pas être assujettis à l'impôt sur la fortune (IFI) au titre de l'avant-dernière année.

Cessions avec remploi

A compter du 1er février 2012, les cessions de logements, autres que la résidence principale, peuvent être exonérées d'impôt sur les plus-values sous plusieurs conditions.
1. Il doit s'agir de la première vente d'un logement autre que la résidence principale, cette condition étant appréciée à compter du 1er février 2012.
2. Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire, directement ou indirectement, de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente.
3. Dans un délai de 24 mois après la cession, le prix de cession doit être réinvesti, en tout ou partie, dans la construction ou l'achat d'un logement affecté à la résidence principale du cédant.
En cas de réinvestissement partiel, l'exonération s'applique à la fraction du prix de cession réinvesti.

Modifié le 21/09/2021 par Eric Roig.
Réalisé avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction
d’Éric Roig, diplômé d’HEC, et de Matthieu Blanc, Master de Droit des affaires.
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