IFI : déduction des dettes et du passif

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Juillet 2018

Comme en matière de droits de succession, l'ensemble des dettes du contribuable vient en déduction de l'actif imposable (emprunts, etc.) à l'IFI. Mais le contribuable assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière ne peut déduire que des dettes liées à son actif imposable au 1er janvier de l'année d'imposition.


Déduction des dettes

Il s'agit donc de dettes liées à l'acquisition ou à la conservation de biens ou de droits immobiliers taxables. Y compris les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction, d'agrandissement, d'entretien et de réparation de ces biens.

Les dettes portant sur des biens exonérés ou n'entrant pas dans l'assiette de l'IFI ne sont pas prises en compte.

Prêts familiaux

Les prêts consentis entre membres d'un même foyer fiscal ne sont pas déductibles.

Ne sont pas non plus pris en compte les emprunts souscrits dans le cadre du cercle familial (ascendants, descendants, frères ou soeurs). Sauf si le redevable prouve la réalité du prêt et des remboursements.

Prêt in fine

Quand le contribuable a souscrit un prêt in fine pour acquérir tout ou partie d'un bien taxable, il faut d'abord diviser la dette par la durée de l'emprunt. Seul est déductible le prorata des années encore à courir.

Déduction des impôts

Les impôts restant à payer et donc l'IFI sont également déductibles.

Mais il ne s'agit que des impôts liés à la propriété des biens (taxe foncière, etc.) et non à leur occupation (taxe d'habitation, etc.) ou à leur exploitation (impôt sur revenu foncier, etc.).

Il convient de déduire le montant de l'IFI calculé sur le patrimoine taxable hors prise en compte de ce même IFI. Exemple : M. Martin possède un patrimoine taxable de X (sans tenir compte de l'IFI). L'IFI théorique sur ce patrimoine atteint la somme de Y. Son patrimoine taxable net sera de X - Y.

Plafonnement des déductions

Quand le patrimoine taxable est supérieur à 5 M€, un mécanisme de plafonnement intervient quand le montant des dettes dépasse 60% de la valeur des biens. Au-dessus de cette limite, seule la moitié des dettes est déductible.

Exemple :
- montant du patrimoine immobilier imposable : 6 M€
- acquis avec un emprunt d'un montant de 5,5 M €
- plafond de dette admis en déduction : 6 M€ x 60 % = 3,6 M €
- montant de dettes dépassant le seuil admis en déduction : 50 % (5,5 M€ - 3,6 M€) = 950 000 €
- Le redevable peut déduire un montant total de dettes de 950 000 € + 3 600 000 € = 4,55 M€

Emprunt pour la résidence principale

Les emprunts souscrits pour l'achat de la résidence principale sont déductibles en totalité, mais dans la limite de 70% de la valeur vénale du logement. Ce plafonnement est lié à l'abattement de 30% dont bénéficie la résidence principale.

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