Mur mitoyen : les règles du Code civil de mitoyenneté

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"Droit finances : Murs mitoyens"

Les murs mitoyens sont très encadrés par le Code civil. A qui appartient un mur mitoyen ? Qui doit l'entretenir ? Peut-on le surélever ? Les droits et devoirs de chacun.


Définition d'un mur mitoyen

La mitoyenneté désigne la situation dans laquelle deux voisins ont un droit de copropriété sur un bien séparant des immeubles contigus (mur, clôture, etc.). Quand on parle de mitoyenneté, il faut d'abord distinguer les murs des autres types de clôture (haies, palissades, etc.), dans la mesure où la réglementation est légèrement différente.

D'après la jurisprudence, le mur est un ouvrage de maçonnerie qui doit comporter des éléments scellés au sol. C'est donc une séparation de caractère durable, à la simple différence d'un simple empilement de pierres ou de planches. D'après une circulaire du ministère de l'Equipement, sa hauteur doit être d'au moins un mètre. La législation est définie par les articles 653 à 665 du Code civil. Les autres constructions (fossés, etc.) sont régies par les articles 666 à 670 du Code civil.

Propriété

Il faut d'abord préciser qu'un mur mitoyen n'appartient pas pour moitié aux deux voisins. Ces derniers sont tous les deux propriétaires de la totalité de l'ouvrage. Il ne s'agit pas d'une indivision mais d'une sorte de copropriété. Il faut également rappeler une évidence : la notion de mitoyenneté ne concerne que les murs ou clôtures situés juste à la marge des propriétés. Quand un ouvrage est clairement et exclusivement situé sur une seule propriété, il est bien sûr totalement privatif.

Présomption de mitoyenneté

D'après l'article 653 du Code civil, le mur qui sépare deux propriétés contiguës est présumé mitoyen. Mais ce principe général supporte des exceptions et des preuves contraires.

Le mur séparant deux bâtiments est présumé mitoyen mais seulement jusqu'au sommet du bâtiment le plus bas. Au-delà, il est privatif.

D'une manière générale, la présomption de mitoyenneté n'intervient que lorsque deux propriétés de même nature sont concernées (deux bâtiments, deux jardins, deux cours, deux champs, etc.). Ainsi, quand un bâtiment est construit en bordure de propriété et qu'il donne sur une partie non construite de la propriété voisine, le mur extérieur est présumé privatif. Autre cas possible : le mur qui sépare le jardin d'une maison du champ voisin est supposé appartenir au propriétaire de la maison.

Quand un terrain est entièrement clos, à la différence du terrain voisin, le mur de séparation est présumé appartenir au propriétaire du terrain clos.

Preuves contraires

Un des voisins concernés peut produire un titre de propriété prouvant que le mur en question lui appartient en totalité.
Mais le caractère privatif est seulement présumé quand le titre en question n'est pas signé par l'autre voisin ou les propriétaires précédents.

Quand un mur comporte des signes distinctifs extérieurs d'un seul côté, le voisin concerné est censé posséder le mur en totalité. Exemples : du côté de chez M. Martin, le mur est incliné, ou il est surmonté de tuiles ou d'ardoises, ou il comporte des filets pour l'écoulement des eaux ou des pierres scellées destinées à accueillir d'autres constructions... Ces détails font présumer que le mur appartient en totalité à M. Martin.

Dans tous les cas, quand un des voisins peut prouver qu'il a entretenu seul le mur en question, et cela pendant trente ans, le mur est présumé lui appartenir en totalité.
Cette présomption de propriété, basée sur la prescription trentenaire, l'emporte même sur un titre prouvant le caractère mitoyen du bien.

Entretien et réparation

Les copropriétaires d'un mur mitoyen doivent en assurer les dépenses d'entretien et de réparation. Quand un mur est partiellement privatif, la répartition des charges se fait au prorata du volume possédé par chacun. Exemple : soit un mur mitoyen de deux mètres , que M. Martin a surélevé d'un mètre. M. Martin devra assumer les 2/3 des dépenses puisqu'il possède en totalité le mètre surélevé. Quand un des voisins est responsable de la dégradation partielle du mur, sa quote-part est augmentée d'autant.

Les dépenses d'entretien et de réparation doivent être nécessaires à la bonne conservation de l'ouvrage. Impossible, par exemple, de faire payer à son voisin la moitié de travaux d'ordre seulement esthétique...

La nature des travaux et le choix des matériaux et de l'entreprise doivent être décidés d'un commun accord. En cas de différend entre les parties, c'est le tribunal judiciaire qui tranchera.

Achat de la mitoyenneté

Quand un mur est privatif, c'est-à-dire possédé en totalité par son voisin, on peut demander à en acquérir la mitoyenneté, par exemple pour pouvoir y adosser une construction. Le voisin ne peut pas s'opposer à cette demande, sauf si le mur est construit seulement sur son propre terrain. En cas de refus, le demandeur devra saisir le tribunal judiciaire (TJ) qui ordonnera la cession forcée.
Cette procédure ne concerne que les véritables murs et non les autres formes de clôture.

Le prix de cession est égal à la moitié de la valeur du mur et de sa surface au sol au moment de la cession. En cas de désaccord sur le prix, c'est le TJ qui tranche.
Le demandeur peut n'acquérir qu'une partie de la mitoyenneté, par exemple celle sur laquelle s'adossera la construction envisagée. Le prix de cession est alors diminué d'autant.

Construction d'un mur mitoyen

Sous réserve de respecter la réglementation en vigueur (déclaration préalable, etc.), deux voisins peuvent parfaitement s'entendre pour construire, à coût partagé, un mur mitoyen en limite de propriété.

Dans les villes et faubourgs, on peut contraindre son voisin, par voie judiciaire, à partager le coût d'édification d'un mur mitoyen entre deux terrains. A condition que les deux terrains comportent une construction (article 663 du Code civil).
Mais le voisin concerné peut aussi céder la bande de terrain lui appartenant et être ainsi délivré de cette charge.
Cette procédure ne concerne que les véritables murs et non les autres formes de clôture.

Surélévation

Sous réserve de respecter les règles locales d'urbanisme sur la hauteur des murs ou clôtures, le copropriétaire d'un mur mitoyen peut le surélever, sans avoir besoin de l'accord de son voisin. Mais mieux vaut naturellement le prévenir... D'autant plus qu'il peut engager une action devant le tribunal judiciaire (TJ), s'il considère que la surélévation constitue un trouble anormal de voisinage, et obtenir des dommages-intérêts pour la réparation du préjudice subi. Il peut également demander aux tribunaux l'arrêt des travaux si ces derniers menacent la solidité de l'ouvrage.
Le coût des éventuels travaux de consolidation exigé par la surélévation est naturellement à la charge de celui qui a engagé ces travaux.

La surélévation peut se faire sur tout ou partie de la largeur du mur. Mais dans tous les cas, la partie surélevée appartient en totalité à celui qui l'a construite.
Mais le voisin peut en acquérir la mitoyenneté.

Adosser une construction

Sous réserve de respecter la réglementation en vigueur (dépôt de permis de construire, déclaration préalable, etc.), le copropriétaire d'un mur mitoyen peut y adosser tout type de construction. Mais avant de commencer les travaux, il doit obtenir l'accord de son voisin. Celui-ci vérifiera donc si le projet ne lui porte pas préjudice ou ne compromet pas la solidité du mur.

Si des travaux de ce type sont entrepris sans accord du voisin, celui-ci peut saisir le tribunal judiciaire qui pourra ordonner l'arrêt des travaux ou la démolition des éléments déjà construits. Le voisin pourra, en outre, mettre en cause la responsabilité civile de l'autre partie et demander des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi.

Si le voisin refuse son accord, l'autre partie peut saisir le tribunal judiciaire qui, avant d'autoriser ou interdire les travaux, mandatera un expert chargé de vérifier l'aspect technique du projet.

Poutres ou solives

Sans aller jusqu'à y adosser des constructions, le copropriétaire d'un mur mitoyen peut vouloir y inclure des poutres ou des solives. Dans ce cas aussi, l'accord du voisin est indispensable, avec recours au tribunal en cas de différend.

Fenêtre ou ouverture

La jurisprudence (arrêt n° 13-28137 de la Cour de Cassation du 25 mars 2015) considère qu'un propriétaire ne peut pas pratiquer une fenêtre ou une ouverture sur un mur mitoyen sans avoir obtenu l'autorisation préalable de son voisin. Il s'agit en effet d'une ouverture interdite par l'article 675 du Code civil. D'une façon générale, on ne peut pas effectuer, sur un mur mitoyen, des travaux qui porterait préjudice à son voisin, notamment en compromettant la solidité de l'ouvrage.

Plantations

On peut faire pousser des plantations contre un mur mitoyen, sans avoir à respecter les distances minimales légales, ni à demander l'accord du voisin. Mais, naturellement, ces plantations ne doivent pas endommager l'ouvrage. Elles ne doivent pas non plus, en principe, dépasser la hauteur du mur.

Renonciation

Le copropriétaire d'un mur mitoyen peut renoncer à la mitoyenneté à tout moment et céder ainsi la totalité de la propriété à son voisin, ce qui libère alors des obligations d'entretien et de réparation. Il suffit d'adresser une lettre recommandée à son voisin. Mais mieux vaut tout de même dresser un acte notarié et le publier au fichier des hypothèques afin qu'il soit opposable aux tiers. Il est toutefois impossible de renoncer unilatéralement à la mitoyenneté d'un mur dans plusieurs cas :

  • quand on y a adossé une construction,
  • quand on est responsable de son mauvais état d'entretien
  • quand le mur soutient les terres de son terrain.

Autres formes de clôture

D'une façon générale, les règles régissant les murs mitoyens s'appliquent également aux autres formes de clôture (haies, palissades, fossés, etc.). A quelques précisions près.

  • Un fossé avec un seul rejet de terre appartient au propriétaire du terrain sur lequel a été effectué ce rejet.
  • On ne peut pas forcer son voisin à céder la mitoyenneté d'une clôture.
  • Si une haie mitoyenne comporte des arbres isolés d'une trop grande hauteur, on peut obliger son voisin à arracher ces arbres
  • Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la remplacer, de son côté, par un mur privatif (dont le voisin pourra acquérir la mitoyenneté).
  • Les produits d'une haie mitoyenne (fruits, etc.) sont partagés par moitié, quel que soit le côté où ils se situent ou tombent.

Crédits photo : © beeboys - Fotolia.com

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Éric Roig, diplômé d'HEC
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