Contrat de bail - Rédiger un bail d'habitation

Avant de signer ou rédiger soi-même son contrat de bail, mieux vaut bien connaitre les grandes règles applicables au bail d'habitation. Le point sur les mentions obligatoires qui doivent figurer dans un contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989.


En pratique, de nombreux bailleurs ne veulent pas recourir à un intermédiaire (généralement un agent immobilier) pour rédiger leur contrat de bail. Ils peuvent alors utiliser des formulaires en ligne inspirés d'un modèle de contrat-type fixé par la réglementation. Mais dans ce cas, il est conseillé de bien connaitre les quelques règles qui suivent pour prévenir les litiges avec le locataire.

Définition

Le contrat de bail est un contrat par lequel un bailleur s'engage à louer son logement au locataire qui, en retour, s'engage à en payer le loyer. Il prend généralement une forme écrite dans laquelle les parties définissent les conditions de location du logement dans le respect des normes législatives et réglementaires.

Modèle-type

Même si un bail verbal produit ses effets juridiques, il est vivement conseillé au bailleur de formaliser son contrat de bail par écrit.

Pour l'aider dans cette démarche, la loi Alur a instauré un modèle-type de bail d'habitation. Le contrat-type de location a été défini par le décret du 29 mai 2015. Il est accessible en ligne gratuitement : télécharger le modèle type de contrat de location.
Ce modèle concerne les locations nues. Il ne doit pas être confondu avec le modèle de contrat de location meublée également instauré par la loi Alur.

Certains contrats de location ne sont néanmoins pas concernés par les exigences du contrat-type. Il s'agit notamment des contrats de location d'un logement HLM ne faisant pas l'objet d'une convention APL, de location saisonnière, de location professionnelle ou des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Notre vidéo

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Nombre d'exemplaires

Le contrat de bail doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties au contrat : bailleur, locataire, colocataire, caution... Chaque exemplaire doit être signé au moment de la conclusion du bail.

Mentions obligatoires

Le modèle type de contrat de bail contient uniquement les clauses essentielles dont la législation et la réglementation en vigueur au jour de sa publication (fin mai 2015) imposent la mention par les parties dans le contrat. Il s'agit donc d'un "contrat de base" : le propriétaire et le locataire sont libres de rajouter des clauses supplémentaires, dès lors que celles-ci sont conformes à la loi et à la réglementation en vigueur. Les parties doivent également s'assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat.

Le bail d'habitation doit obligatoirement comporter les informations suivantes.

  • le nom ou la raison sociale du bailleur et de son éventuel mandataire, ainsi que leurs adresses ;
  • le nom ou la raison sociale du locataire ;
  • la date de début du bail et sa durée ;
  • la surface habitable du logement, ainsi que sa consistance (nombre de pièces, etc.) ;
  • les locaux à usage privatif dont le locataire possède la jouissance exclusive ;
  • le montant du loyer et ses modalités de révision ;
  • le loyer de référence et le loyer de référence majoré ;
  • le loyer payé par le précédent occupant ainsi que la date du dernier versement, quand cet occupant a quitté les lieux moins de 18 mois auparavant ;
  • le montant et la nature des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail ou renouvellement du bail ;
  • le montant et la nature des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail ou renouvellement du bail ;
  • le montant du dépôt de garantie.

En plus de ces mentions obligatoires, les parties sont libres d'insérer les clauses qu'ils souhaitent dans le bail, mais à condition de respecter la législation. A défaut, les clauses concernées seront réputées non-écrites et ne pourront produire aucun effet juridique. Tel est le cas, par exemple, d'une clause qui prévoirait que les frais d'envoi de quittances de loyer seront à la charge du locataire.

Absence de mentions

Le locataire peut exiger du propriétaire l'établissement d'un contrat conforme à ces caractéristiques, et cela à tout moment au cours du bail.

Si la surface habitable, le loyer de référence et le montant du dernier loyer payé par le précédent occupant ne figurent pas dans le contrat, le locataire peut exiger de faire figurer ces mentions dans le délai d'un mois à compter du début du bail.

Si le propriétaire ne s'exécute pas dans le mois qui suit cette demande, le locataire peut porter l'affaire en justice dans les trois mois qui suivent la mise en demeure et demander une réduction du montant du loyer.

Surface habitable inférieure

Si la surface habitable du logement s'avère inférieure de plus d'un vingtième à la surface mentionnée dans le contrat de bail, le locataire peut demander une réduction du loyer en conséquence (voir ainsi un modèle de demande de baisse de loyer à adresser au bailleur). Si le propriétaire ne s'exécute pas dans les deux mois qui suit cette demande, le locataire peut porter l'affaire en justice dans les quatre mois qui suivent la mise en demeure et demander une réduction du montant du loyer.

Quand la demande en réduction du loyer intervient dans les six mois qui suivent le début du bail, elle prend effet à la date d'entrée dans les lieux. Dans le cas contraire, elle intervient à la date de la demande.

Durée

Le contrat de bail doit indiquer sa durée, qui ne peut pas être inférieure à 3 ans si le bailleur est un particulier et à 6 ans si le bailleur est une personne morale (une SCI par exemple). Le bail peut toutefois prévoir une durée plus courte (mais au minimum d'un an) si le propriétaire prévoit de reprendre son logement entre-temps pour des raisons familiales ou professionnelles. Dans ce cas, le motif de la reprise du logement (un départ à la retraite du bailleur par exemple) doit figurer dans le contrat de bail.

A la fin du bail, ce dernier est renouvelé si le propriétaire ou le locataire n'ont pas donné congé. Le renouvellement se fait soit sur proposition du bailleur, soit automatiquement pour une durée de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale).

Augmentation du loyer

Le bailleur ne peut pas procéder à la revalorisation annuelle du loyer si aucune clause de revalorisation n'est prévue dans le contrat de bail. Le propriétaire qui souhaite augmenter le loyer tous les ans doit donc nécessairement prévoir une telle clause dans son modèle de contrat de location.
La date de l'augmentation est celle prévue par le contrat. A défaut, il faut retenir la date de signature du bail. La revalorisation annuelle est calculée à partir de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) mis à jour tous les trimestres par l'Insee. Le trimestre de référence est celui indiqué par le contrat. Si le bail ne précise rien, c'est le trimestre du dernier IRL connu au moment de la signature du bail qu'il faut retenir comme trimestre de référence.

Cautionnement

En cas de cautionnement par un tiers, le contrat doit mentionner « de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte. » (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi Elan)

Il doit également reproduire l'avant-dernier alinéa de cet article 22-1.

Justificatifs

Le propriétaire peut demander au candidat à la location un certain nombre de documents et de justificatifs sur sa situation personnelle. La composition du dossier de location et la liste des pièces exigibles sont précisées par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.

Annexes au bail

Notice

La loi Alur instaure également une notice d'information obligatoire à annexer au contrat de bail lors de la signature du contrat de location. Cette notice est destinée à mieux informer le propriétaire et le locataire sur leurs droits et leurs obligations respectifs ainsi que sur les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.

Cette obligation est entrée en vigueur depuis le 1er août 2015. La notice officielle a été publiée au sein de l'arrêté du 29 mai 2015. Elle est librement accessible en ligne : télécharger la notice d'information du contrat de location.

Dossier de diagnostics

Le bailleur doit également annexé au bail un dossier regroupant les diagnostics techniques obligatoires en cas de location.

Agence immobilière

Un bailleur qui ne souhaite pas rédiger lui-même son contrat de bail peut passer par une agence immobilière qui se chargera d'accomplir les formalités nécessaires avant l'entrée dans le logement. Mais dans ce cas, le bailleur devra débourser des frais, dont le montant est encadré par la législation. Voir ainsi les plafonds des honoraires de location des agences immobilières ainsi que les règles de calcul des frais d'agence en cas de location.

Crédits photo : © mariesacha - Fotolia.com

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d', diplômé d'HEC
Ce document est soumis au droit d'auteur. Toute reproduction ou représentation totale ou partielle de ce site par quelque procédé que ce soit, sans autorisation expresse, est interdite.
Dossier à la une