Faire construire sa maison : procédure, démarches, plan

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"Droit finances : Permis de construire"

Les différentes étapes pour faire construire sa maison, avec ou sans plan de constructeur. Démarches, procédures, prix.


La construction d'une maison individuelle fait intervenir plusieurs protagonistes dont il est important de connaître le rôle exact.

  • Le maître d'ouvrage est tout simplement celui qui fait construire, en l'occurrence, vous-même.
  • L'architecte (ou le professionnel agréé en architecture) peut fournir les plans selon la solution choisie. Au-delà de la conception du projet, vous pouvez également lui confier une mission plus ou moins étendue de maître d'oeuvre.
  • Le maître d'oeuvre est un professionnel que vous pouvez charger d'une mission de coordination, de suivi et d'assistance, totale ou partielle, sur tout ou partie des travaux. Rémunéré par des honoraires librement négociés, souvent en pourcentage du montant des travaux, il ne se charge pas de la construction mais vous conseille dans le choix des différentes entreprises que vous sélectionnerez vous-même et avec qui il ne doit avoir aucun lien juridique. En aucun cas, il ne peut s'engager en votre nom ou à votre place, sauf stipulation contraire dans le contrat. De même, il ne peut s'engager sur un coût global de construction mais doit tout de même respecter l'enveloppe budgétaire indiquée.

Le contrat de maîtrise d'oeuvre n'étant pas réglementé, mieux vaut préciser avec soin l'étendue et le coût de la mission et vérifier qu'il bénéficie bien d'une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir les éventuelles fautes qu'il pourrait commettre.

Pour faire construire une maison individuelle, plusieurs solutions s'offrent à vous.

Le constructeur fournit le plan

Vous signez alors un contrat de "construction de maison avec plan". C'est, pour vous, la solution la moins contraignante et la plus sûre en terme de garantie puisque ce type de contrat est strictement réglementé (loi du 19 décembre 1990). Mais naturellement, elle ne vous permet pas d'obtenir une maison vraiment personnalisée, sauf sur quelques détails à négocier avec le constructeur.

Offre du constructeur

Après la visite du terrain par l'entreprise, celle-ci vous proposera alors diverses prestations. Vous pourrez ainsi comparer les offres de plusieurs constructeurs. Dans ce cadre, la gamme de plans proposée et le prix sont des éléments de comparaison importants mais ne doivent pas être vos seuls critères de jugement : les services, la qualité technique, les délais de livraison ou les garanties proposées sont également des points sur lesquels vous devez nécessairement vous attarder.

Vérifications

Avant de s'engager, plusieurs vérifications préalables sur l'entreprise sont indispensables pour vous assurer que le chantier ne sera pas abandonné au cours des travaux. En matière d'assurance tout d'abord : le professionnel doit disposer d'une garantie de livraison. Celle-ci est obligatoire. Elle vous permet de vous assurer que votre construction sera bien achevée en cas de défaillance du constructeur. Afin d'être couvert en cas de désordre ou de malfaçon, l'entreprise doit également disposer d'une assurance de responsabilité professionnelle et d'une assurance de responsabilité décennale.

Le contrat de construction avec plan

Une fois l'entreprise de construction choisie, vous devez signer un contrat avec cette dernière. Le contenu du contrat de construction avec plan est très encadré par la réglementation.

Elle impose ainsi certaines mentions obligatoires, parmi lesquelles figurent le plan et la notice descriptive des travaux, le prix global (taxes comprises), la date d'ouverture du chantier ainsi que les délais de construction (avec la mention des pénalités prévues en cas de retard), les modalités d'échelonnement des paiements en fonction de l'avancée de la construction et la justification de la garantie de livraison ainsi que des assurances de responsabilité professionnelle et décennale.

Délai de rétractation

Si vous changez d'avis et que vous ne souhaitez plus contracter avec le constructeur choisi, vous disposez d'un délai de 10 jours pour vous rétracter. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat. Pour vous rétracter, vous devez envoyer une lettre en recommandé avec avis de réception. Vous devez alors obtenir le remboursement intégral des sommes éventuellement versées.

Prix de la construction

La réglementation encadre tout particulièrement les règles applicables au montant du prix. Celui mentionné doit notamment comprendre les coûts de la construction, des études du terrain, d'élaboration du plan... ainsi que l'ensemble des taxes. Même lorsque le constructeur n'assure pas les travaux de raccordement (dans le cadre de la viabilisation du terrain), le coût de ces derniers doit également être mentionné.

Le prix des travaux restants à votre charge doit dans tous les cas être indiqué. Ces indications vous permettent ainsi d'avoir une estimation du coût total de la construction.

Paiement du prix

La règlementation plafonne les montants de ces versements à certains pourcentages maximum du prix de vente. A chaque échéance liée à l'état d'avancement des travaux correspond un pourcentage plafonné. Ces chiffres varient selon que l'acheteur bénéficie ou pas d'une garantie de remboursement.

Echelonnement avec garantie de remboursement

Si l'acheteur bénéficie de cette garantie, les plafonnements des versements cumulés sont fixés ainsi :

  • 5% à la signature du contrat
  • 10% à l'obtention du permis de construire
  • 15% à l'ouverture du chantier
  • 25 % à l'achèvement des fondations
  • 40% à l'achèvement des murs
  • 60% à la mise hors d'eau
  • 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
  • 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie et de chauffage.

Les 5 % du prix de vente restant sont versés au moment de la livraison du logement, sauf contestations de la part de l'acquéreur.

Echelonnement sans garantie de remboursement

En l'absence de cette garantie de remboursements, les plafonnements des versements cumulés sont fixés ainsi :

  • 15% à l'ouverture du chantier
  • 25 % à l'achèvement des fondations
  • 40% à l'achèvement des murs
  • 60% à la mise hors d'eau
  • 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
  • 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie et de chauffage.

Les 5 % du prix de vente restant sont versés au moment de la livraison du logement, sauf contestations de la part de l'acquéreur.

Construction sans fourniture de plan

Dans l'hypothèse d'une construction sans fourniture de plan, vous vous adressez à un architecte (ou à un professionnel agréé en architecture) pour dresser les plans de votre maison. Ce qui permet toutes les personnalisations possibles. Si la surface de plancher n'excède pas 150 m2, vous pouvez même réaliser vous-même les plans ou vous adresser à un professionnel non agréé. Mais c'est une solution naturellement risquée compte tenu de l'enjeu.
L'intervention d'un architecte est également obligatoire pour des travaux d'agrandissement exigeant un permis de construire qui portent la surface existante au-delà de 150 m2.

Muni des plans, vous pouvez vous adresser à un constructeur qui se chargera de l'ensemble des travaux. Il s'agit alors d'un "contrat de construction sans plan", un peu moins réglementé que le contrat avec plan.

Vous pouvez aussi décider de faire appel à plusieurs entreprises avec qui vous négocierez la réalisation des différents travaux. C'est naturellement une solution qui exige du temps et des compétences (comparaison des devis, surveillance des travaux, etc.) et qui comporte plus de risques. Pour vous aider dans cette lourde tâche, vous pouvez vous faire assister par un maître d'oeuvre (par exemple l'architecte concepteur des plans).

Concernant le paiement du prix, vous êtes libre de vous accorder avec l'entreprise pour définir les modalités de paiement ainsi que les règles de révision du prix. A une exception près : le solde de 5% réservé jusqu'à la réception est obligatoire.

Retard de travaux

En cas de retard, adressez à l'entreprise une mise en demeure par courrier en recommandé. Cette lettre prend la forme d'une mise en demeure de terminer les travaux (voir notre modèle de lettre).

Si jamais le litige persiste, vous pouvez ensuite agir en justice afin de demander la résiliation du contrat ainsi que le versement de dommages-intérêts. Vous pouvez également demander l'autorisation de poursuivre les travaux déjà commencés avec une autre entreprise.

Dépôt de bilan

En cas de dépôt de bilan de l'entreprise cocontractante, adressez-vous à son administrateur judiciaire. Envoyez-lui un courrier en recommandé par lequel vous lui demandez de choisir entre la poursuite ou l'abandon de votre chantier. Si l'administrateur judiciaire ne vous répond pas dans le mois, vous pouvez agir en justice afin de demander la résiliation du contrat et le paiement de dommages et intérêts.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Éric Roig, diplômé d'HEC
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