Acheter un appartement ou une maison : les points à vérifier

Comment acheter une maison ou un appartement. Nos conseils sur les critères, les étapes et les points à vérifier avant d'acheter un logement.

Mieux vaut ne pas se précipiter quand on achète un bien immobilier, surtout s'il s'agit d'un logement locatif. Un bon investissement doit respecter certains critères. Voici ce que vous devez vérifier avant d'acheter un logement.

Environnement

L'existence de transports en commun, la présence de commerces et d'écoles constituent des atouts de taille, qui valorisent le bien. Tout comme les espaces verts et les possibilités de parking si l'immeuble en est dépourvu. En revanche, des commerces en rez-de-chaussée d'un immeuble ne constituent pas un avantage, en raison des éventuels troubles de voisinage. Des troubles présents ou à venir.

Il faut donc vérifier si le règlement de copropriété autorise l'implantation de tout type de commerce. Mieux vaut éviter le risque d'avoir un jour un « fast-food » en bas de chez soi... L'état des immeubles environnants est naturellement important. Des constructions vétustes ou délabrées peuvent entraîner de graves nuisances.

Contexte administratif

En principe, le notaire ou l'agent immobilier sont à même de vous renseigner sur les projets d'urbanisme concernant le quartier. Il est évident que ce sont là des critères à prendre en compte, surtout s'il existe des terrains non bâtis ou des immeubles voués à la démolition à proximité.

Pour les maisons individuelles, il est indispensable de vérifier que les constructions annexes (garages, abris de jardin, vérandas) ont bien fait l'objet des démarches obligatoires (permis de construire, déclaration préalable) et que les éventuelles servitudes sont bien respectées.

Voisinage immédiat

Sans aller jusqu'à faire du porte à porte, quelques visites aux voisins s'imposent. Elles permettront d'une part de recueillir leurs points de vue sur d'éventuels nuisances ou défauts, d'autre part de vérifier l'absence de « trublions » qui gâchent parfois la vie quotidienne dans les immeubles collectifs.

Profil du bien

Au-delà de la disposition des pièces ou de l'état du bien, il faut aussi prendre en compte l'étage, s'il s'agit d'un logement collectif. Mieux vaut un étage élevé pour la luminosité ou le bruit. Précaution indispensable : visiter le logement à des heures et des jours différents pour évaluer les éventuelles nuisances dues à une mauvaise isolation phonique ou au voisinage. En outre, rien n'interdit de se munir d'une boussole pour vérifier l'exposition des pièces.

Depuis la Loi Carrez, tous les avant-contrats et actes authentiques doivent mentionner la surface exacte du bien, dès lors qu'il est situé dans un immeuble en copropriété. C'est une garantie précieuse pour l'acquéreur. La loi ne concerne toutefois pas les maisons individuelles pour lesquelles il n'est pas inutile de procéder à une vérification avec un géomètre-expert. Une éventuelle surestimation de la surface constitue un excellent argument pour négocier le prix à la baisse. Enfin, pour vérifier l'état du bien, la mise à contribution d'un professionnel du bâtiment n'est pas inutile pour détecter d'éventuels défauts ou vices cachés.

Détail à ne pas négliger dans les logements collectifs : la visite de la cave, pour vérifier que le vendeur emportera bien toutes ses affaires ou qu'elle n'est pas utilisée par des voisins.

Pour les maisons individuelles, il ne faut pas oublier de vérifier l'existence d'une assurance dommage-ouvrage pour les éventuels travaux effectués récemment. Cette assurance vous garantira l'indemnisation des éventuelles malfaçons.

Droits d'enregistrement

Le notaire ou l'agent immobilier est capable de vous donner le montant exact des droits de mutation à prévoir. S'il s'agit d'un logement récent, revendu pour la première fois moins de cinq ans après son achèvement, la vente est soumise à la TVA et vous bénéficiez de frais réduits. Demandez que le prix vous soit précisé TVA comprise pour éviter toute mauvaise surprise.

Charges de copropriété

Dans les immeubles collectifs, les charges doivent être étudiées avec soin. Les derniers relevés annuels sont nécessaires mais non suffisants. Il faut impérativement demander au syndic le compte-rendu des trois ou quatre dernières assemblées générales de copropriété.

Ils permettront d'avoir une vue précise des travaux engagés dans le passé, et des travaux à venir, qu'ils soient déjà votés ou non. Exemple : si la plomberie d'un étage a été refaite, il est probable que d'autres travaux de ce genre seront nécessaires à court terme. En cas de malfaçons ou de vices cachés, ces comptes-rendus mentionneront aussi les éventuels contentieux avec les entreprises concernées.

Les gros postes de charges doivent être regardés de près : ravalement, chauffage, ascenseur. Sans oublier la toiture dont la réfection peut entraîner des frais considérables.

Dans les immeubles anciens, les logements du dernier étage doivent faire l'objet de précautions spécifiques. Il arrive, en effet, que ces appartements résultent de la réunion de plusieurs chambres de service. Il faut donc vérifier que les règlements ont bien été respectés (évacuation des eaux, etc.) et qu'il n'y a eu aucune annexion de parties communes (couloir, wc, etc.). Le même problème peut d'ailleurs se poser pour les logements qui ont été rassemblés (annexion d'une portion de couloir) ou qui se situent au rez-de-chaussée (utilisation abusive d'une cour, etc.)

Taxes locales

On pense toujours à demander le montant de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. On pense moins souvent à vérifier que ces montants sont bien basés sur l'état réel du bien, notamment pour les maisons individuelles. Le vendeur a-t-il bien déclaré au fisc toutes les améliorations ou modifications apportées (aménagement de combles, vérandas, etc) ?... S'il ne l'a pas fait ou si ses déclarations sont inexactes, vous risquez de subir une hausse inattendue de ces impôts locaux. Mais ce risque ne concerne naturellement que les maisons individuelles puisqu'il est difficile, dans les logements collectifs, d'augmenter la surface habitable...