Loi Pinel 2021 et réduction d'impôt : taux, surface, plafonds

La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissement dans un logement locatif neuf. Les conditions exigées et le taux de la réduction d'impôt du dispositif Pinel, récemment prolongé.

Logements loi Pinel

Sont concernés les logements que le contribuable fait construire ou qu'il achète neufs ou en l'état futur d'achèvement jusqu'au 31 décembre 2024. La date est celle de l'acte authentique ou de la demande du permis de construire. La construction doit être achevée dans les trente mois qui suivent l'obtention du permis ou l'ouverture du chantier ou la date de l'acte authentique dans les achats en Vefa.

Sont également concernés :

  • les logements qui font l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA.
  • les logements qui ne satisfont pas aux normes de décence de la loi du 6 juillet 1989 qui font l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf

Mais les maisons individuelles sont exclues.

Dispositif Denormandie

Le bénéfice de la réduction d'impôt Pinel a été étendu aux logements avec gros travaux. A savoir :

  • les logements affectés à un usage autre que l'habitation qui font l'objet de travaux de transformation en logement
  • les logements dont les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l'opération et qui sont situés dans des zones éligibles (définies par décret).

Il s'agit du dispositif Denormandie. Quand ces travaux sont réalisés après l'achat par le contribuable concerné, ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition. Quand ils sont réalisés avant l'achat, les logements ne doivent pas avoir été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux.

Un autre dispositif de défiscalisation dans l'immobilier concerne la la déduction Cosse sur les revenus fonciers.

Normes énergétiques

Le décret n° 2012-1532 du 29 décembre 2012 précise le niveau de performance énergétique globale exigé pour le bénéfice de l'avantage fiscal du régime Pinel.

  • Pour les constructions nouvelles, il s'agit de l'obtention du label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 » prévu par l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique » ou du respect de la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »).
  • Pour les bâtiments existants, il s'agit soit de l'obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l'arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique rénovation », soit du respect d'au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par arrêté du ministre chargé du logement.

Conditions exigées par le Pinel

1. Les logements doivent être situés dans les zones A, Abis et B1. Les zones Pinel sont définies par le décret du 1er août 2014.

2. Les logements ne doivent pas faire l'objet d'un démembrement de propriété, sauf en cas de décès du conjoint.

3. Dans les douze mois qui suivent son achèvement ou son achat, le logement doit être donné en location nue à titre de résidence principale pendant une période minimale. Cet engagement de location portait sur au moins neuf ans pour les acquisitions ou constructions réalisées avant le 1er septembre 2014. A compter de cette date, la période minimale est réduite à six ans, et peut être renouvelée par période triennale jusqu'à 12 ans.

4. Le loyer et les ressources du locataire à la signature du bail ne doivent pas dépasser certains plafonds.

Plafonds de ressources Pinel

Les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer Zone A1 Zone A Zone B1 Zone B2
Personne Seule (PS) 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 €
Couple (C), marié ou non 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 €
PS ou C avec 1 pers. à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 €
PS ou C avec 2 pers. à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 €
PS ou C avec 3 pers. à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 €
PS ou C avec 4 pers. à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 €
Par pers. suppl. à partir de la 5ème 13 390 € 12 258 € 8 969 € 8 070 €
  • Zone A bis : Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
  • Zone A : agglomération de Paris (zone Abis comprise), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
  • Zone B1 : certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
  • Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
  • Zone C : reste du territoire (pour les plafonds Anah)

En principe, pour les baux signés en année N, il faut prendre en compte le revenu fiscal de référence de l'année N-2, qui figure sur l'avis d'imposition que le locataire a reçu à l'automne de l'année N-1. Mais il peut arriver que le locataire ait subi une chute de revenus. Dans ce cas, l'administration admet que l'on se base sur le revenu fiscal de référence de l'année N-1. A condition toutefois que le locataire puisse produire son avis d'imposition de l'année N-1 (reçu à l'automne de l'année N). En pratique, cette tolérance ne concerne donc que les baux signés à partir de l'automne de l'année N.

Plafonds de loyers Pinel

Les loyers Pinel ne peuvent pas dépasser les plafonds suivantes, par zones géographiques et par euros/m2.

  • 17,55 € pour la zone Abis : Paris, certaines communes d'Ile-de-France...
  • 13,04 € pour la zone A : autres villes d'Ile-de-France, Côte d'Azur, Genevois français...
  • 10,51 € pour la zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Cluses, Saint-Malo...), pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles...
  • 9,13 € pour la zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones littorales ou frontalières chères, le reste de l'Ile-de-France...

La réduction d'impôt Pinel

La réduction d'impôt Pinel ne peut concerner que deux investissements par an pour un même foyer fiscal. Elle est égale à :

  • 12% du prix de revient du logement pour un engagement de location de six ans,
  • 18% du prix de revient du logement pour un engagement de location de neuf ans,
  • 21% du prix de revient du logement pour un engagement de location de douze ans.

Ce prix de revient est pris en compte dans la limite de 300 000 € pour une même année d'imposition et dans la limite d'un plafond par mètre carré de 5 500 €. Le prix de revient Pinel comprend le coût de travaux.

La réduction d'impôt est étalée à parts égales sur la période d'engagement de location (six, neuf ou douze ans). Elle n'est pas reportable sur les années suivantes quand elle dépasse le montant de l'impôt dû par le contribuable.

Pour les investissements réalisés :

  • en 2023, les taux ci-dessus sont respectivement réduits à 10,5%, 15% et 17,5%,
  • en 2024, les taux ci-dessus sont respectivement réduits à 9%, 12% et 14%.

Mais, en principe, la diminution des taux de la réduction d'impôt ne concerne pas les investissements Denormandie, ni les investissements dans les quartiers prioritaires de la ville.

Surface habitable Pinel et loyer

La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer Pinel s'entend de la surface habitable. Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes. La surface ainsi définie figure dans l'engagement de location pris par le bailleur. La circonstance que le logement soit situé outre-mer est sans incidence sur l'appréciation de la surface à prendre en compte.

Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles.

La surface habitable du logement s'entend de celle mentionnée à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Annexes et dépendances

Les annexes s'entendent de celles mentionnées aux articles R. 353-12 et R. 331-10 code de la construction et de l'habitation. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l'application du plafond de 8 m2, s'entend de la somme des surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-12 et de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation).

Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s'entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d'un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d'une partie d'un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d'un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n'est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d'une maison individuelle.

Elles comprennent également les varangues dans une limite maximale de 14 m2. A cet égard, il est précisé que la notion de varangue est un terme utilisé outre-mer pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l'architecture des régions concernées.

Garages et parkings

Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées ci-dessus, pour la détermination du plafond de loyer.

La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est, quant à elle, pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d'habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.

Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d'annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m2 la partie à usage de stationnement. Pour l'application de cette mesure, il n'est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d'être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.

Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d'emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond Pinel dans les conditions définies ci-dessus.

Modifié le 16/09/2021 par Eric Roig.
Réalisé avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction
d’Éric Roig, diplômé d’HEC, et de Matthieu Blanc, Master de Droit des affaires.
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