Loi Pinel 2021 et réduction d'impôt : conditions et montant

La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissement dans un logement locatif neuf. Les conditions exigées et le taux de la réduction d'impôt du dispositif Pinel, récemment prolongé.


Logements concernés

Sont concernés les logements que le contribuable fait construire ou qu'il achète neufs ou en l'état futur d'achèvement jusqu'au 31 décembre 2024.

La date est celle de l'acte authentique ou de la demande du permis de construire. La construction doit être achevée dans les trente mois qui suivent l'obtention du permis ou l'ouverture du chantier ou la date de l'acte authentique dans les achats en Vefa.

Sont également concernés :

  • les logements qui font l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA
  • les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence de la loi du 6 juillet 1989 qui font l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf

Les maisons individuelles sont exclues à compter du 1er janvier 2021.

Dispositif Denormandie

Le bénéfice de la réduction d'impôt Pinel a été étendu aux logements avec gros travaux. A savoir :

  • les logements affectés à un usage autre que l'habitation qui font l'objet de travaux de transformation en logement
  • les logements dont les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l'opération et qui sont situés dans des zones éligibles (définies par décret).

Il s'agit du dispositif Denormandie, qui a été précisé par plusieurs décrets parus le 26 mars 2019.

Quand ces travaux sont réalisés après l'achat par le contribuable concerné, ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition. Quand ils sont réalisés avant l'achat, les logements ne doivent pas avoir été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux.

Un autre dispositif de défiscalisation dans l'immobilier concerne la la déduction Cosse sur les revenus fonciers.

Normes énergétiques

Le décret n° 2012-1532 du 29 décembre 2012 précise le niveau de performance énergétique globale exigé pour le bénéfice de l'avantage fiscal du régime Pinel.

  • Pour les constructions nouvelles, il s'agit de l'obtention du label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 » prévu par l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique » ou du respect de la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »).
  • Pour les bâtiments existants, il s'agit soit de l'obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l'arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique rénovation », soit du respect d'au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par arrêté du ministre chargé du logement.

Conditions exigées

1. Les logements doivent être situés dans les zones A, Abis et B1 définies par le décret du 1er août 2014. Voir Les zones de la Loi Duflot-Pinel

2. Dans les immeubles neufs de plus de cinq logements, la proportion de "logements Pinel" ne pourra pas dépasser plus de 80% du nombre total de logements. Cette condition est toutefois abrogée depuis le 1er janvier 2016.

3. Les logements ne doivent pas faire l'objet d'un démembrement de propriété, sauf en cas de décès du conjoint.

4. Dans les douze mois qui suivent son achèvement ou son achat, le logement doit être donné en location nue à titre de résidence principale pendant une période minimale.
Cet engagement de location porte sur au moins neuf ans pour les acquisitions ou constructions réalisées avant le 1er septembre 2014.
A compter de cette date, la période minimale est réduite à six ans, et peut être renouvelée par période triennale jusqu'à 12 ans.

5. A l'origine, le locataire ne pouvait pas être un membre du foyer fiscal du contribuable, un ascendant ou descendant. La location à un ascendant ou descendant est toutefois autorisée à compter du 1er janvier 2015.

6. Le loyer et les ressources du locataire à la signature du bail ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources Pinel et les plafonds de loyers Pinel

La réduction d'impôt Pinel

Voici les caractéristiques de la réduction d'impôt Pinel.

  • La réduction d'impôt Pinel est égale à :
    • 12% du prix de revient du logement pour un engagement de location de six ans,
    • 18% du prix de revient du logement pour un engagement de location de neuf ans,
    • 21% du prix de revient du logement pour un engagement de location de douze ans.
  • Ce prix de revient est pris en compte dans la limite de 300 000 € pour une même année d'imposition et dans la limite d'un plafond par mètre carré, défini par décret, de 5 500 €.
  • Le régime Pinel ne peut concerner que deux investissements par an pour un même foyer fiscal.
  • Le prix de revient comprend le coût de travaux.
  • La réduction d'impôt est étalée à parts égales sur la période d'engagement de location (six, neuf ou douze ans). Elle n'est pas reportable sur les années suivantes quand elle dépasse le montant de l'impôt dû par le contribuable.

Pour les investissements réalisés :

  • en 2023, les taux ci-dessus sont respectivement réduits à 10,5%, 15% et 17,5%,
  • en 2024, les taux ci-dessus sont respectivement réduits à 9%, 12% et 14%.

Mais, en principe, la diminution des taux de la réduction d'impôt ne concerne pas les investissements Denormandie, ni les investissements dans les quartiers prioritaires de la ville.



Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Éric Roig, diplômé d'HEC
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