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Location saisonnière : réglementation et régime juridique

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"Droit finances : Location meublée non professionnelle (LMNP)"

Les locations saisonnières sont soumises à une réglementation spécifique sur le plan juridique. Les règles légales à connaitre si vous louez pour les vacances ou si vous êtes propriétaire d'un meublé de tourisme.


Définition

Les locations saisonnières désignent les locations louées pour les vacances. Elle peuvent être conclues directement de particulier à particulier ou par l'intermédiaire d'un professionnel (une agence immobilière par exemple). Contrairement aux baux d'habitation classiques, soumis à la loi du 6 juillet 1989, la location saisonnière n'est régie que par le Code civil (article 1713 et suivants). La durée, le prix et les conditions du contrat sont donc fixés en toute liberté par les deux parties. Un certain nombre de règles doivent toutefois être respectées.

La réservation

Avant de signer le contrat, le propriétaire doit envoyer au candidat à la location un descriptif complet du logement, de son environnement et du mobilier, assorti des conditions financières de la location. Il est tout fait normal de réclamer une avance au moment de la réservation. Mais celle-ci ne peut dépasser le quart du prix total lorsque le bien est loué par l'intermédiaire d'un agent immobilier et elle ne peut être exigée plus de six mois à l'avance. De même, le solde du prix ne peut être réclamé plus d'un mois avant la date d'entrée dans les lieux. En revanche, aucune règle ne fixe les modalités de réservation directe auprès du propriétaire. A chacun d'agir avec bon sens.

Arrhes ou acompte

Le loueur peut demander le versement d'arrhes ou d'acompte. La distinction entre ces deux notions a son importance.

  • Si le locataire verse des arrhes, il peut renoncer à la location en les abandonnant. Le propriétaire peut lui aussi y renoncer en remboursant le double de leur montant.
  • S'il s'agit d'un acompte, en revanche, le contrat est définitif. Si le locataire se désiste, il devra en principe la totalité du prix. Si le propriétaire renonce à louer, le locataire peut lui réclamer des dommages et intérêts.

Si le contrat ne précise rien à ce sujet, les avances sont supposées être des arrhes.

Le contrat

Le contrat ou la lettre de confirmation doit notamment comporter :

  • le prix de la location et les éventuelles charges supplémentaires à payer,

Quand elles ne sont pas comprises dans le prix, les charges supplémentaires (eau, électricité, téléphone, etc.) peuvent être forfaitaires ou facturées selon la consommation réelle.
Dans de nombreuses communes, les locataires saisonniers doivent également payer une taxe de séjour, calculée par personne et par jour. Il faut savoir que les enfants mineurs en sont exonérés.
  • sa durée avec les jours et heures de départ et d'arrivée,
  • la superficie du logement,
  • le montant du dépôt de garantie.

Nombre limite d'occupants

Le contrat peut librement fixé un nombre maximal d'occupants autorisés. Il peut également prévoir que les animaux sont interdits dans la location.

Formalités

Le contrat peut être conclu par simple échange de courriers. Il doit être établi en 2 exemplaires, chacune des parties en conservant un. Souvent, le loueur adresse les deux exemplaires signés au locataire, qui lui en renvoie un par la Poste après l'avoir signé à son tour. Il n'est pas obligatoire de signer un contrat en cas de location par le biais d'un site de réservation en ligne.

L'entrée dans les lieux

A l'arrivée dans le logement, le locataire doit généralement verser un dépôt de garantie, qui est normalement encaissé, et dresser un état des lieux avec le propriétaire.
Si la durée de la location est supérieure à un mois, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer.
En l'absence d'état des lieux, c'est au propriétaire de prouver la nature et le nombre des objets ou équipements éventuellement dégradés par le locataire.

Le montant du dépôt de garantie (souvent appelé "caution") ainsi que ses conditions de restitution doivent être indiqués dans le contrat de location. Le solde du loyer (déduction faite de la somme versée à la réservation) est en principe payable à l'entrée dans les lieux.

Etat des lieux

Une précaution parfois négligée mais pourtant importante pour le locataire comme pour le propriétaire : la rédaction d'un état des lieux d'entrée et d'un état des lieux de sortie aussi précis que possible : inventaire du mobilier et de la vaisselle, état du sol, des murs, etc. Sans état des lieux d'entrée, c'est au loueur de prouver les éventuelles dégradations du bien ou du mobilier. Si l'électricité ou le gaz n'est pas compris dans le prix de la location, un relevé des compteurs doit naturellement être réalisé à l'entrée comme à la sortie des lieux.

Le départ

Inversement, à la fin des vacances, le locataire récupère le dépôt de garantie avant de partir. S'il accepte de supporter certains frais, il peut demander des justificatifs afin de vérifier le montant des factures.
Quand certaines charges n'ont pu être évaluées, le dépôt de garantie peut être restitué ultérieurement, mais au plus tard trois mois après le départ du locataire.

Annulation

Si le locataire souhaite annuler, il faut se référer aux clauses du contrat fixant les règles applicables en cas d'annulation. Si le contrat ne prévoit rien, le locataire qui a déjà versé un acompte devra également payer l'intégralité de la location, hormis si le propriétaire est parvenu à relouer le bien pendant la période fixée. En revanche, si les sommes déjà payées sont des arrhes (cf plus haut), le locataire ne perdra que le montant déjà versé.

Ces règles ne sont pas applicables si l'annulation est due à un cas de force majeure.

Si l'annulation provient du loueur, ce dernier devra soit rembourser le double des arrhes versés par le loueur, soit simplement rembourser l'acompte payé, le locataire pouvant toujours demander des indemnités en plus s'il estime avoir subi un préjudice moral (vacances gâchées) du fait de cette annulation.

Les contentieux

Les contentieux les plus fréquents, et les plus désagréables, portent sur la nature de la location, qui est parfois surévaluée dans la petite annonce : la mer est beaucoup plus loin que prévue, le chemin de fer n'était pas mentionné, la piscine n'est pas privative, etc. Si le locataire estime avoir été induit en erreur, il peut, dans un premier temps, demander une réduction sur le prix de la location. Si cette solution amiable n'aboutit pas, il peut alors saisir la direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes en lui transmettant la petite annonce et des photos des lieux.

Le locataire ne doit pas, en principe, accueillir davantage de personnes que ne le permet la capacité d'accueil prévue dans le contrat.

Pendant toute la durée de la location, le propriétaire n'a pas le droit de pénétrer dans les lieux sans l'accord du locataire. Il doit également maintenir le logement en bon état et assurer toutes les réparations nécessaires à son occupation.

Caution

Le propriétaire qui exige un dépôt de garantie (aussi appelé "caution") doit mentionner son montant dans le contrat de location. Le document doit alors également indiquer les conditions de sa restitution.

Assurance

En principe, le contrat d'assurance habitation du locataire comprend une clause dite de "villégiature". C'est-à-dire qu'il est assuré pour les logements qu'il peut prendre pendant les vacances en location saisonnière. Mais mieux vaut vérifier la présence d'une telle clause avant de partir, et éventuellement contacter son assureur pour vérifier l'existence d'une telle garantie. Dans tous les cas, le contrat de location de vacances ne peut pas exiger que le locataire soit assuré (en lui demandant, par exemple, de produire une attestation d'assurance habitation).

Location non conforme

Il arrive relativement souvent hélas que le locataire soit victime d'une description mensongère de la part du loueur. La location non conforme ou le bien non conforme peut résulter, par exemple, d'une installation électrique défectueuse, de l'existence de nuisances sonores, de l'absence de parking, etc. Soit le défaut n'a pas été signalé au préalable, soit la présentation était mensongère ou au moins biaisée.

Plainte

Dans tous les cas, le locataire peut menacer le propriétaire de porter plainte pour information mensongère avec demande de dommages et intérêt. Pour ce faire, il peut s'aider de notre modèle de lettre de réclamation après une location de vacances.

Mais mieux vaut :

  • d'une part bien s'informer au préalable et exiger du loueur des photographies détaillées, par exemple,
  • d'autre part, en cas de litiges, privilégier la voie amiable et la conciliation. Au besoin en se faisant assister par une association de consommateurs ou en prenant contact avec l'office du tourisme local.

Les clauses abusives

Certains contrats de location saisonnière peuvent contenir des règles considérées comme abusives. Voici les clauses qui doivent retenir votre attention.

La Commission des clauses abusives (recommandation n°94-04 concernant les contrats de locations saisonnières, BOCCRF du 27/10/1994, rectificatif du 9/12/1994) recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet:

  • d'opérer une discrimination permettant au professionnel de résoudre le contrat pour des motifs fondés sur l'âge des occupants;
  • de permettre au professionnel de modifier unilatéralement les conditions initiales du contrat;
  • de permettre au professionnel de ne pas exécuter le contrat en remboursant au consommateur les sommes versées par celui-ci en excluant toute forme d'indemnité;
  • de prévoir qu'en cas de dédit du consommateur celui-ci sera débiteur de la totalité du loyer prévu par le contrat, alors que le professionnel ne serait pas tenu à une obligation équivalente;
  • d'imposer au consommateur un délai inférieur à trois jours pour effectuer, lors de son entrée dans les lieux, toute réclamation relative à l'état de ceux-ci;
  • d'exonérer le professionnel de toute responsabilité en cas de manquement à son obligation de délivrance des lieux et des équipements conformes à l'état descriptif et en bon état d'entretien et de fonctionnement;
  • de permettre au professionnel de faire effectuer pendant la durée de la location des travaux non dictés par l'urgence manifeste;
  • d'exclure, en cas de travaux dictés par l'urgence, tout droit pour le consommateur d'obtenir réparation des troubles de jouissance qu'il aurait subis de ce fait;
  • de réserver au professionnel le droit d'effectuer les formalités de sortie de manière unilatérale et après le départ du consommateur, sans offrir à celui-ci la possibilité d'exiger l'établissement d'un état des lieux contradictoire;
  • de fixer des délais trop brefs pour les réclamations que peut être amené à faire le consommateur après l'expiration de la location;
  • de prévoir une attribution de compétence territoriale ou à des juridictions commerciales ou encore d'imposer au consommateur des clauses compromissoires.

Les clients peuvent s'appuyer sur les recommandations de la commission des clauses abusives pour faire valoir leurs droits vis-à-vis du professionnel.

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Crédits photo : 123RF - dolgachov

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Éric Roig, diplômé d'HEC
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