Bail commercial : la révision du loyer

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Le loyer d'un bail commercial peut être révisé tous les trois ans (révision triennale), ou faire l'objet d'une nouvelle proposition lors du renouvellement du bail.


Valeur locative

Le loyer du bail commercial est en principe égal à la valeur locative du bien (Art. L145-33 du Code de commerce).

Qu'il s'agisse d'une révision ou d'un renouvellement, la valeur locative est déterminée en fonction :

  • des caractéristiques du local (Art. R145-3 du Code de commerce) : on tient compte de sa situation, de sa surface, de son état d'entretien, des équipements mis à la dispositions du locataire, etc.
  • de la destination des lieux (Art. R145-5). Il s'agit de l'utilisation autorisée par le bail.
  • des obligations des parties (Art. R145-8). Par exemple, la valeur locative peut être diminuée si le locataire prend sur lui des charges normalement dues par le bailleur.
  • des facteurs locaux de commercialité (Art. R145-6). Ils dépendent de l'importance du lieu d'implantation du commerce, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, etc. Par exemple, la démolition d'une voie d'accès peut diminuer l'attrait du commerce et donc la valeur locative de l'immeuble.
  • du prix couramment pratiqué dans le voisinage (Art. R145-7). Il s'agit du prix en fonction de la surface pour des locaux équivalents dans la zone du commerce.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de Droit-Finances.com


Révision triennale

Cette révision triennale est toujours possible même si une clause prévoit le contraire dans le bail.

En cas de désaccord, celui qui demande une révision doit saisir le juge des loyers du TGI.

Conditions

La révision est dite "triennale" parce qu'elle intervient au moins trois ans après la date d'entrée en jouissance du locataire.
Elle est de l'initiative du bailleur ou du locataire.
La révision doit impérativement être demandée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Indice

Par principe, le loyer doit correspondre à la valeur locative du bien. La demande de révision du loyer doit donc refléter l'évolution de cette valeur locative, à la hausse comme à la baisse. Mais la majoration ou la réduction du loyer en cours de bail ne peut pas dépasser l'évolution de l'indice trimestriel de référence choisi entre les deux dates considérées. La révision du loyer peut être indexée sur l'évolution de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat). En revanche, depuis le 1er septembre 2014, il n'est plus possible d'utiliser l'indice du coût de la construction (ICC) comme indice de référence (loi Pinel).

Exemple : Soit un loyer initial de 1800 euros fixé en année N (ILC = 102). Trois ans après, en année N+3 (ILC = 108), le nouveau loyer est plafonné à : (1800 x 108) / 102 = 1906 euros.

Mais si la valeur locative est inférieure au plafond, on prend la valeur locative.

Déplafonnement

On ne tient pas compte du plafond ci-dessus lorsque l'on est en présence de modifications des facteurs locaux de commercialité (Art. L145-38 du Code de commerce), sous deux conditions :

  • Les modifications doivent être matérielles, concrètes (construction, démolition...) et en lien avec l'activité du commerçant.
  • Les modifications doivent entrainer une variation de plus de 10% de la valeur locative.

Le déplafonnement peut également s'appliquer dès lors que le locataire change d'activité.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, l'augmentation ne peut pas dépasser 10 % du loyer de l'année précédente.

Révision annuelle

Les parties peuvent également choisir de fixer une période de révision spécifique dans le contrat de bail. Généralement, cette période est annuelle. Il s'agit d'une clause d'échelle mobile : tous les ans, le loyer est automatiquement révisé en fonction de l'évolution de l'indice de référence choisi dans le contrat. Le bailleur n'a pas de formalités particulières à accomplir.

Dans tous les cas, lorsque le bail commercial a été conclu ou renouvelé depuis le mois de septembre 2014, la hausse du loyer ne peut pas dépasser 10 % du loyer de l'année précédente.

Litige

En cas de désaccord entre les parties et de recours à la justice, les tribunaux statuent selon les mêmes règles que la révision du loyer en cours de bail : fixation du loyer à la valeur locative avec variation plafonnée à celle de l'indice de référence, sauf en cas de modifications notables des éléments servant de base à la valeur locative

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d', diplômé d'HEC.

Dernière modification le mardi 13 novembre 2018 à 11:58:34 par Eric Roig.

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