Achat immobilier, pacs et concubinage

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"Droit finances : Indivision"

Quelles sont les règles légales applicables quand des concubins achètent ensemble le logement familial, avec ou sans pacs. Comment acheter un logement à deux sans être mariés.


Les règles du Pacs

Les partenaires d'un Pacs sont soumis en principe au régime de la séparation de biens : chacun reste propriétaire des biens qu'il possédait avant ou qu'il acquiert pendant le Pacs avec ses fonds propres. Si les partenaires achètent ensemble un bien, ce dernier est possédé en indivision en proportion de l'apport de chacun.

Ils peuvent aussi choisir de se placer sous le régime de l'indivision : les biens achetés avec des fonds perçus pendant le Pacs sont censés appartenir pour moitié aux deux partenaires en indivision.

Deux hypothèses peuvent se présenter : soit l'achat est fait au nom des deux concubins, soit le logement est au nom d'un seul des partenaires.

L'achat en indivision

Les concubins sont considérés comme propriétaires indivis du logement. En proportion de leur apports respectifs ou par moitié s'ils se sont placés volontairement sous le régime de l'indivision, auquel cas nul ne peut prétendre au remboursement d'un éventuel trop-versé.

Si l'achat est fait aux deux noms alors qu'un seul apporte les fonds ou rembourse l'emprunt, le fisc pourra considérer qu'il y a donation et taxer en conséquences cette transmission à titre gratuit.

Quand les concubins n'ont pas choisi le régime de l'indivision, ils sont censés être propriétaires par moitié si leur quote-part n'est pas précisée dans l'acte d'achat. Mais celui qui a versé plus de ses fonds personnels pourra éventuellement obtenir une indemnité en cas de litige.

Charges et emprunt

Les deux propriétaires sont solidairement responsables du paiement des charges afférentes (taxe d'habitation, eau, électricité, téléphone, charges de copropriété, taxe foncière, etc.) et des éventuels remboursements d'emprunt, et cela même si l'emprunt n'est souscrit que par l'un des deux intéressés. Cette solidarité cesse à l'extinction du Pacs.
Pour éviter tout litige, il est donc recommandé de faire figurer dans l'acte d'achat la répartition correspondant à la contribution de chacun.

Convention d'indivision

En tant que propriétaires indivis, les concubins doivent prendre toutes les décisions en commun concernant le logement. S'il s'agit d'un appartement en copropriété, par exemple, ils doivent donc d'abord s'accorder pour savoir qui va voter en assemblée générale. Pour faciliter la gestion de l'indivision, les concubins peuvent signer, comme tout indivisaire, une convention d'indivision chez un notaire. Cette convention permet de fixer les règles de fonctionnement de l'indivision. A tout moment, l'un des deux concubins peut demander la vente du bien et le partage. En cas de désaccord, le couple devra s'en remettre au tribunal judiciaire (TJ) qui tranchera.

Le logement après le décès

En l'absence de testament, le survivant n'a aucun droit sur la quote-part du défunt. Les héritiers de ce dernier pourront donc demander la vente du bien et le partage. Rien n'empêche toutefois les concubins de se léguer leur parts respectives (ou seulement l'usufruit), dans le respect des droits successoraux des héritiers reservataires. Cette donation est moins coûteuse qu'entre concubins en union libre puisque le couple pacsé bénéficie d'un abattement. Mais elle reste toutefois beaucoup plus taxée qu'une donation entre époux.

La convention d'indivision peut également prévoir la possibilité pour le survivant d'acquérir la quote-part du défunt.

En cas de décès, le partenaire survivant bénéficie d'un droit de jouissance temporaire sur le logement occupé à titre de résidence principale, qu'il soit la propriété du seul défunt ou possédé en indivision. Il peut donc l'occuper gratuitement pendant douze mois. Quand le logement est loué à un tiers, le survivant peut demander ainsi aux héritiers du défunt le remboursement des douze mois de loyers.
Contrairement aux couples mariés, ce droit de jouissance peut être remis en cause par le testament du défunt.
Quand le logement se retrouve en indivision avec tous les héritiers, le partenaire survivant peut revendiquer l'attribution préférentielle du logement, si le défunt l'a prévu par testament, ou la demander au juge.

Séparation

Si les deux concubins sont d'accord pour vendre le logement, ils s'en partageront le prix, proportionnellement à leurs quotes-parts respectives. Si l'un des deux veut conserver l'immeuble, il a priorité pour racheter la quote-part de son concubin indivisaire.

Les deux partenaires peuvent aussi décider de conserver l'immeuble en indivision. A charge pour celui qui en conserve la disposition de verser une indemnité, fixée d'un commun accord, à celui qui part. En cas de désaccord, les deux concubins doivent faire appel au tribunal judiciaire, qui pourra décider la fin de l'indivision ou son maintien pour une durée maximale de deux ans.

Si les deux concubins ont signé une convention d'indivision à durée déterminée, ils sont liés par les modalités de cet accord jusqu'à son terme. Mais l'une des parties peut toutefois demander le partage immédiat au juge dans certaines circonstances exceptionnelles. Quand la convention est à durée déterminée, le partage peut être demandé à tout moment, sous réserve de ne pas porter atteinte à la valeur du bien.

L'achat au nom d'un seul concubin

Quand un seul concubin, pacsé ou non, signe l'acte d'acquisition, l'autre n'a aucun droit sur le logement et peut donc être « expulsé » à tout moment, en cas de rupture du concubinage ou par les héritiers après un décès. Dans ce dernier cas, le concubin propriétaire peut éventuellement consentir à son partenaire un contrat de location, ce qui le protégera vis-à-vis des héritiers. Le concubin non propriétaire reste toutefois solidaire du paiement des dépenses courantes et d'entretien du ménage et bénéficie du droit au maintien dans les lieux pendant douze mois en cas de décès.

L'achat en SCI

Il suffit, avant d'acheter, de créer une société civile immobilière, en apportant un capital égal au montant de la transaction. C'est cette SCI qui sera propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société. Constitué de parts sociales, le patrimoine est plus facilement partageable. Mais les inconvénients ne sont pas négligeables : le fonctionnement de la SCI est relativement lourd et entraîne des frais administratifs et comptables.

En matière de succession, la SCI protège davantage le concubin survivant : les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans l'indivision. Mais les problèmes fiscaux demeurent : toute transmission de patrimoine entre deux concubins est fiscalement coûteuse, qu'il s'agisse de parts sociales ou de parts d'indivision.

A cette différence près que la SCI permet des montages juridiques astucieux. Exemple : M. Durant et Mlle Dupuis créent leur SCI en se répartissant respectivement l'usufruit et la nue-propriété des parts. M. Durant et Mlle Dupuis possèdent chacun 50% en nue-propriété et 50% en usufruit. Si M. Durant décède, ses héritiers se partageront ses parts détenues en nue-propriété. Et Mlle Dupuis récupérera l'usufruit qu'il détenait sur l'autre moitié de la SCI. Elle sera ainsi usufruitière sur 50% des parts (comme à la constitution de la SCI) et pleinement propriétaire des autres parts, suite au décès de Monsieur. Le tout sans payer de droits de succession.
Un montage aussi délicat doit être réalisé avec l'aide d'un notaire et surtout éviter tout legs en faveur de l'un ou de l'autre. En effet, lorsqu'un légataire est déjà nu-propriétaire d'un bien dont l'usufruit est possédé par le défunt, l'Administration peut réintégrer la pleine propriété dans la succession.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Éric Roig, diplômé d'HEC
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