Problème avec l’agence
tae_13
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djivi38 Messages postés 51273 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 - 13 sept. 2019 à 16:20
djivi38 Messages postés 51273 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 - 13 sept. 2019 à 16:20
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djivi38
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13 sept. 2019 à 16:20
13 sept. 2019 à 16:20
bonjour,
faites un COURRIER R+AR de MISE EN DEMEURE de... etc.., et de faire les réparations sous 8 jours à réception, et concluez par :
'' En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation pour non respect de l'art 6 de la loi du 6/7/1989, et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. + formule de politesse."
Pour votre info : art 6 voir ce lien : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670751/2018-11-25/
Extrait :
<< Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) >>
Gardez une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.
Et voici un de mes topos qui devrait vous être utile :-)
« DE LA LOCATION D’UNE HABITATION PRINCIPALE EN FRANCE »
I-) GÉNÉRALITÉS :
- Ce texte concerne les locations à usage d'HABITATION PRINCIPALE soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur (Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place. Si par ex. il y a 2 locataires dont 1 est majeur et l'autre mineur : le bail sera signé par le majeur et le mineur sera déclaré "hébergé gratuitement").
- La mention "bailleur" signifie « propriétaire ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ».
- Tous les documents concernant une location sont à conserver au moins jusqu’au paiement de la dernière régularisation des charges (= environ 1 an après le départ du logement).
- Si location par agence : les honoraires de l'agent immobilier sont perçus après la signature du bail, mais les frais d'EDLE sont payables seulement au moment de la prestation.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F375
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/577-frais-d-agence-et-location-quels-plafonds-et-qui-paie/
II-) RECHERCHE DU LOGEMENT :
- Préparer un « dossier candidat-locataire » + « dossier-caution » : à remettre au bailleur.
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/567-location-les-documents-a-fournir-par-le-locataire/
- Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières) : Article 22-2 de la loi du 6/7/1989.
- Ne JAMAIS verser d’argent AVANT d’avoir signé le contrat de location.
- Fuir les « marchands de listes » (qui justement demandent de l’argent pour vous donner une liste de logement soi-disant à louer, mais qui n’est pas tenue à jour, et vous vous retrouvez à 50 personnes pour visiter le même logement !!)
- VISITER les logements en vue, et encore plus attentivement celui retenu, de jour ou avec au moins de l'électricité.
- Ne perdez pas votre temps : un bailleur ne vous louera pas si vous (et pareil pour votre garant) n’avez pas des revenus FIXES de TROIS fois le montant du (loyer+charges).
III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ PAR LE BAILLEUR :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066 (documents remis par le bailleur à son locataire)
A) CONTRAT DE LOCATION :
- Seule la signature du candidat-locataire l’engage à prendre une location et à devenir locataire, et seule la signature du propriétaire-bailleur l’engage à donner en location.
- Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes, à remettre aux intéressés de suite après signatures).
https://www.locservice.fr/guides/guide-proprietaire/bail-10.html
- toute réservation (ou engagement quelconque signé avant le bail) pour une résidence principale est illégale (seulement légale pour une location saisonnière).
- Les nom, prénom et coordonnées du bailleur doivent figurer sur le bail + les coordonnées de l’agence si la gestion de la location lui a été confiée : art 3 loi 6/7/1989.
- Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/ ou art. 25-4 loi 6/7/1989
La durée d'un bail meublé peut être supérieure à 1 an, MAIS les renouvellements successifs restent de 1 an :
https://www.pap.fr/bailleur/location-vide-meuble/la-duree-du-bail-de-location/a7642/la-duree-des-locations-meublees
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/4589-contrat-de-location-meuble-pdf-gratuit-a-telecharger/
- Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Spécificité contrat étudiant : possibilité contrat de 9 mois, non renouvelable.
- Spécificité contrat « mobilité » (loi Éla)n :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34759
https://droit-finances.commentcamarche.com/vie-pratique/guide-vie-pratique/3765-loi-elan-loi-logement-resume-de-ce-qui-change/
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin et avec l’accord du bailleur, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE, remise des clés & paiement du 1° "loyer + charges").
- Si congé donné (en bonne et due forme) et réceptionné entre la signature du bail et la date d’effet, le préavis commencera à la date d’effet.
- Si le bailleur est lui-même locataire, il devra obligatoirement obtenir une autorisation ÉCRITE du propriétaire dudit logement pour pouvoir sous-louer à quelqu'un.
B) GARANT ou GLI = GARANTIE LOYERS IMPAYÉS :
Article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670657/2018-11-25/
L’acte de cautionnement, dûment rempli par le(s) garant(s), est à remettre au bailleur au + tard le jour de la signature du contrat de location.
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/597-garant-du-locataire-caution-solidaire-definition-duree/
Si locataires étudiants ou apprentis : le bailleur peut avoir une assurance GLI (à prendre AVANT la signature du bail) ET demander un garant.
CLé : Caution Locative étudiant
La demande se fait auprès des CROUS ou sur le site www.messervices.etudiant.gouv.fr
https://www.etudiant.gouv.fr/fr/visale-un-dispositif-pour-faciliter-l-acces-au-logement-319
C) DIAGNOSTICS :
- La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'annexer au contrat de location plusieurs diagnostics techniques.
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/591-diagnostics-obligatoires-pour-une-location-electricite-dpe-gaz/
https://www.inc-conso.fr/content/logement/location-deux-nouveaux-diagnostics-remettre-au-locataire-partir-de-2017
D) RDC = RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ :
Un extrait du RC, détaillant notamment la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, doit être annexé au contrat de location.
E) ASSURANCE :
- Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire d’une location nue le jour de la remise des clés.
- La RC (Responsabilité Civile) est le minimum obligatoire.
- Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient.
- L'absence d'assurance pour une location nue peut être un motif de refus de location (ou, si absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation du bail).
- En location meublée, l’assurance habitation n’est pas obligatoire, (sauf indication contraire dans le contrat de location, mais… voir ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/vie-pratique/guide-vie-pratique/3489-assurance-location-meublee-obligations-et-garanties/
- Le bailleur, lui, prendra une assurance PNO, obligatoire si logements en copropriété.
F) DG = DÉPÔT de GARANTIE :
- Le détenteur légal du DG est le propriétaire bailleur.
- Location meublée : est égal jusqu'à 2 mois maxi d’un loyer hors charges
- Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges
Le chèque se donne – contre REÇU - à la signature du bail, JAMAIS AVANT (une réservation est illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite).
- Aides : le Fonds Solidarité Logement (FSL) et l’action Logement (ex 1% Logement) dans le cadre de l'avance Loca Pass.
G) EDLE = ÉTAT DES LIEUX ENTRANT :
- Les EDL (entrant et sortant) sont obligatoires.
- Si pas d’EDLE, le logement est présumé avoir été loué en bon état, et, à la sortie, tout sera comparé à du « bon état ».
- L'EDL du locataire entrant ne se fait pas en même temps que l'EDL du locataire sortant, et l'exemplaire de l'EDLS ne peut être photocopié pour servir d'EDL au locataire entrant.
- Les EDL se font en autant d'exemplaires que de parties prenantes [bailleur/locataire(s)] et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification par le bailleur] : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016
- Le locataire doit être vigilant & strict et veiller à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnements chasse d'eau/fenêtres/portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc.
- Y noter - en présence du bailleur - les relevés des compteurs (en meublé).
- Si location en vide (repérer où sont les compteurs) : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau auprès du fournisseur de son choix.
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages).
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032320564/2020-12-03/
- Modifications possibles : uniquement par le locataire :
Pendant 10 jours à partir de la remise des clés (courrier R+AR conseillé, mais pas obligatoire) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270
Et pendant le 1° mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage (Article 3-2 loi 6/7/1989).
H) CHARGES : art 8-1 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947
Les charges peuvent être mentionnées :
- Soit « au réel » (cas en location nue ou meublée) : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an sur justificatif.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
- Soit « forfaitaires » [(cas en location meublée ou en co-location nue (pour colocataires non mariés, non pacsés)] : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location, mais, si le contrat de location le prévoit, peut toutefois être indexé en même temps que le loyer et selon les mêmes modalités (si et seulement si une révision annuelle de loyer est aussi prévue au contrat).
Le montant des charges ne doit pas être "manifestement disproportionné" par rapport au montant de charges réellement récupérables sur le locataire et le forfait de charges locatives est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris la TEOM.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779195/2014-03-27/
- Soit « charges comprises » : juridiquement parlant, "charges comprises" ça ne veut rien dire.
Dans ce cas, il faut que le bailleur précise clairement sur le contrat de location :
-> ce qu’elles comprennent exactement
-> ET précise si elles sont "au forfait" OU "au réel".
ÉLECTRICITÉ :
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : Il est obligatoire de mentionner sur les 2 EDL (entrant et sortant) les relevés des compteurs d'électricité, de gaz, et d'eau.
- Sa revente est interdite en location nue.
- Elle est tolérée en location meublée seulement si les charges sont « forfaitaires ».
https://particuliers.engie.fr/electricite/conseils-electricite/conseils-relever-compteur-electricite/comment-ajouter-un-compteur-electrique-divisionnaire.html
(§ : « Sous quelles conditions peut-on ajouter un compteur électrique divisionnaire ? »)
https://www.happ-e.fr/actualites-electricite/guide-client-electricite/client-happ-e/contrat-delectricite-au-nom-du-bailleur-ou-du-locataire
- En maison individuelle, hors copropriété horizontale, il n’y a AUCUNE charges (sauf éventuellement une provision pour la TEOM avec régularisation annuelle sur justificatif).
EAU :
- Avec un sous compteur en meublé,
- Obligatoirement un abonnement - auprès du fournisseur de son choix - par le locataire d’une location nue.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066
• CLÉS :
La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux).
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
Le nombre de clés doit être mentionné sur l'EDLE.
J) LISTE du MOBILIER pour les locations meublées :
Obligatoirement annexée au contrat de location meublée.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/
K) Si CHAUDIÈRE, CLIM, CHEMINÉE, FOSSE septique/toutes eaux, etc. (le «etc.» = tout élément mentionné au contrat de location et qui nécessite un entretien locatif annuel) :
A l’entrée dans les lieux, le locataire doit demander à voir l’attestation du dernier entretien annuel, de façon à pouvoir prévoir les prochains : les « entretiens » annuels sont à la charge du locataire, par un professionnel de son choix ; le locataire n’a aucune obligation de prendre un ‘’contrat’’ d’entretien ni de rembourser le ‘’contrat’’ auquel le bailleur aurait pu souscrire, même si le remboursement du ‘’contrat’’ est prévu dans les charges.
Si le bailleur n’est pas en mesure de présenter une attestation d’entretien de moins de 12 mois, c’est à lui de faire faire l’entretien en question, et non au locataire.
Le bail peut prévoir que l’entretien sera à l’initiative du bailleur, mais ce faisant, le libre choix du locataire de son professionnel ne serait plus respecté.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F20760
(3° § ‘’Initiative de l’entretien’’)
Extrait :
« Le locataire doit faire entretenir la chaudière de son appartement ou de sa maison tous les ans, sauf si le bail prévoit que cette obligation appartient au propriétaire du logement. »
Le locataire doit garder les deux dernières attestations d’entretien de sa chaudière au gaz durant au moins les deux ans suivant la réalisation du dernier acte.
Pour la fosse septique/toutes eaux, la vidange se fait environ tous les 4 ans : le bailleur doit remettre au locataire, lors de l’EDLE, la copie de la dernière attestation de vidange, à annexer au contrat de location. Le locataire est en droit de l’exiger.
L) ANIMAUX DOMESTIQUES :
Aucun contrat de location ne peut exiger de ne pas avoir d’animaux domestiques (hors chiens de catégorie 1 & 2) : loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 - article 10), ce serait une clause abusive, réputée non écrite (art 4 loi 6/7/1989), et le bailleur ne peut pas exiger de DG supplémentaire à cause de la présence d’animaux dans le logement.
Le locataire doit cependant veiller à ce que ses animaux domestiques ne causent aucune nuisances, sonores, olfactives ou autres, de jour comme de nuit, ni aucun dégât à l’immeuble.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000025576932/2012-03-24/
M) FRAIS D’AGENCE :
Les honoraires de location doivent être partagés entre le propriétaire et le locataire. Ce dernier ne peut payer davantage que son bailleur. Seuls certains frais peuvent être mis à la charge du locataire une fois le contrat de location signé : les frais liés à la visite du locataire, à la constitution de son dossier, à la rédaction du bail ; les frais relatifs à l'état des lieux d’entrée sont à payer lors de l’établissement de cet EDLE (pas avant).
Par ailleurs, ces frais d'agence ne peuvent dépasser les plafonds prévus par le décret du 1er août 2014
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/577-frais-d-agence-et-location-quels-plafonds-et-qui-paie/
N) 1° LOYER (+ charges) :
- Se donne à la remise des clés (JAMAIS avant).
- Est au prorata depuis le jour de la remise des clés.
- Si le locataire a besoin de "QUITTANCES" de loyer, il doit en faire la demande à son bailleur, qui devra alors les fournir gratuitement, toutefois, à condition que le locataire soit à jour du paiement du loyer et des provisions de charges pour le mois concerné.
P) LOYERS SUIVANTS :
- Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges aux termes convenus dans le contrat : art. 7 de la loi du 6/7/1989.
- La date du paiement des loyers mentionnée sur le bail est la date de RÉCEPTION par le bailleur.
- Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. [Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme c’est le cas pour les prélèvements.]
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1214.
https://www.dossierfamilial.com/immobilier-logement/location/faq/paiement-du-loyer-par-virement-le-locataire-peut-il-refuser-370884
- Le paiement en espèces (autorisé jusqu’à 1000 €) DOIT se faire donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat.
Q) DERNIER LOYER :
- le dernier loyer (+ charges) est aussi au prorata : le locataire doit arrêter ses virements après le paiement de l’avant-dernier loyer et payer par chèque le dernier loyer contre une dernière quittance.
- si dettes de loyers/charges : prescription de 3 ans :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479
IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION :
- Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent ET qui sont mentionnés sur le contrat de location.
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
- Le locataire doit signaler au bailleur tout problème : lui téléphoner pour l’avertir, puis confirmer par courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés correspondants).
- Le bailleur « a l’obligation de donner à louer un logement en bon état d’usage et de réparations….etc. » : art. 6 de la loi du 6/7/1989.
- Le bailleur « est débiteur d’une obligation d’entretien des lieux loués » (art.1719 & suivants du Code civil) et de faire, à ses frais, les "réparations non locatives" (= « grosses réparations » ou « vétusté ») qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée.
- Il est illégal pour le bailleur de rentrer chez son locataire sans son autorisation (violation de domicile). D'ailleurs le locataire est en droit de changer la serrure de la porte d'entrée (et il remettra à son départ celle enlevée).
A) RÉVISION DU LOYER :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI une révision A ÉTÉ PRÉVUE sur le bail lors de sa signature (si possible avec indice & trimestre de référence).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
https://www.insee.fr/fr/information/1300612
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/2014-03-27/ (art 17-1)
- Une révision n'est pas rétroactive : loi 6/7/1989 -> art. 17-1 -> I -> alinéa 3
Si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé. Cependant, le bailleur peut faire une révision en cours de bail s’il a oublié de la faire à l’échéance, MAIS l'augmentation de loyer qui en résultera ne prendra effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (par courrier R+AR pour éviter tout litige).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera LE MÊME pendant toute la durée d’une même location.
B) RÉÉVALUATION DE LOYER :
En cas de loyer sous-estimé, le bailleur peut le réévaluer à la date anniversaire du bail et en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.
Art. 17-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670687/2018-11-25/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312
V-) TH = TAXE D'HABITATION :
- Une TH est due - pour l'année entière - par celui qui a la disposition au 1° janvier du logement correspondant.
- Une TH est NOMINATIVE (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie) : un locataire n’a pas à payer la TH (même partiellement) au nom de son bailleur.
- En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux.
- Pas de TH pour le locataire d’une chambre louée chez l’habitant.
VI -) TEOM = TAXE D’ENLÈVEMENT DES ORDURES MÉNAGÈRES (un topo + complet peut être donné sur demande) :
- si les autres charges sont "au réel" (provisions mensuelles) : la TEOM est à rembourser sur justificatif, au prorata du temps d'occupation du logement et sans les frais de gestion;
- si les autres charges sont "forfaitaires" (même montant année par année, éventuellement indexé avec le loyer) : la TEOM est incluse et n'a pas à être remboursée en sus, sauf si une clause particulière dans le contrat de location pour un paiement à part de la TEOM en sus du forfait de charges y a été insérée lors de sa signature.
VII-) CONGÉ DU TITULAIRE DU BAIL :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
- Un locataire DOIT donner son congé au bailleur pour mettre fin à sa location… (mais, en cas de besoin d’une nouvelle location, pas avant d’avoir signé le nouveau contrat de location !)
- Si 1 seul des titulaires du bail donne son congé au propriétaire, le bail se poursuit - sans aucun changement - au profit de celui qui n'a pas donné congé.
- Un locataire peut donner son congé à tout moment sans avoir à se justifier (art. 12 loi 6/7/1989, sauf pour les cas de préavis réduit à 1 mois qui exigent un justificatif), mais doit respecter le préavis adéquat :
-> Location meublée : préavis de 1 mois.
-> Location en vide : préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé (le motif de « zone tendue » doit seulement être mentionné, car d’ordre public) :
https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/
- Signifier son congé : par courrier postal R+AR OU par remise en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) OU par exploit d’huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDLS ou si désaccord pour la date de l’EDLS : dans ces 2 derniers cas, ce sera à frais partagés).
- Le préavis démarre à la réception par le bailleur du courrier R+AR OU le jour de la remise en main OU le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent), pour se terminer, de date à date, 1 ou 3 mois après selon le cas.
VIII-) EDLS = ÉTAT DES LIEUX SORTANT :
- Un EDLS contradictoire est DÉFINITIF (= il ne peut pas être refait par les parties qui l’ont signé).
- Un ‘’pré état’’ des lieux sortant n'est pas obligatoire, et n’est même pas défini par la loi.
- Le bailleur va examiner le logement et mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir sur le DG le montant des réparations : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE et pour le bailleur de bien faire l’EDLS.
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures (OU tickets de caisse si le bailleur fait lui-même les réparations).
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Avant de signer : relire le tout calmement.
- Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire). Tout EDL par huissier n’est PAS contestable.
Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG.
https://www.litige.fr/articles/etat-des-lieux-huissier-constat-obligations-locataire-proprietaire
- Exemplaires EDLS : chaque partie récupère le sien après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016.
Cependant :
https://blogavocat.fr/space/mantione/content/le-d%C3%A9cret-n%C2%B0-2016-382-du-30-mars-2016-et-les-modalit%C3%A9s-d%E2%80%99%C3%A9tablissement-de-l%E2%80%99%C3%A9tat-des-lieux_ précise :
<< (...) Le Décret ALUR pallie cette éventualité et prévoit que l’état des lieux devra être remis au moment de sa signature, qu’il soit manuscrit ou dématérialisé.
(...)
En tout état de cause, aucune sanction n’est prévue à un manquement aux formalités et mentions prescrites. >>
Si EDLS non signé, récupérer quand même son exemplaire.
- https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc (art 3 du décret ->3°)
Clés :
- Se rendent toujours à la FIN de l’EDLS.
- À défaut d’EDLS à l’amiable, exigez un REÇU daté et signé du bailleur (des clés laissées dans une boite de lettres n’apportent pas la preuve de la date du rendu. Et aussi, par exemple, un gardien d’immeuble n’est pas habilité à recevoir des clés d’un locataire sortant, sauf s’il a été dûment mandaté par le bailleur).
- Depuis la loi ALUR (loi du 6/7/1989 : art. 22 - alinéa 3) la remise des clés doit s’opérer en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire (loi du 6.7.89 : art. 22, al. 3).
- Restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE. https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
Dû :
Tant que toutes les clés ne sont pas rendues le paiement du loyer est dû si le bailleur en fait la demande.
La restitution anticipée des clés ne permet pas au locataire d'échapper aux obligations nées du bail. Si les lieux ne sont pas reloués entre le moment de la restitution et l’expiration du délai de préavis, le preneur est obligé de payer les loyers jusqu’à cette date (Paris, 14e ch. C, 26 janv. 1996).
Toutefois, si entre temps le lieu est donné à bail à un autre locataire, le preneur n’est tenu de payer les loyers et charges que jusqu’à la date effective de remise des clés (art. 15-I de la loi du 6 juillet 1989).
La remise tardive oblige le locataire au paiement de sommes supplémentaires. Par exemple, si le locataire remet les clés au propriétaire six jours après la fin du bail, il doit payer les six jours supplémentaires sauf s’il démontre que la restitution tardive est imputable au propriétaire (CA Versailles, 1re ch., 25 sept. 1998).
IX-) RESTITUTION DU DG (un topo + complet est à votre disposition sur demande) :
- Se fait par le propriétaire s’il a demandé à son agence (si agence) d’en être le détenteur, comme la loi le lui permet.
- Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés.
- Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.
X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :
A) CONGÉ DU BAILLEUR REÇU (pour vente libre de toute occupation, reprise ou motif sérieux & légitime) :
Pour être valable, tout congé doit respecter fond et forme, et le congé émanant d'un bailleur doit en particulier être adressé à chaque titulaire du contrat de location. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé.
Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement co titulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés.
Une fois reçu le congé du bailleur, donné en bonne & due forme, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf si, en cas de congé pour vente, il fait jouer pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur son droit de préemption (en location NUE seulement) pour l’acheter] :
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
- https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/595-resiliation-du-bail-de-location-par-le-proprietaire-ou-locataire/#achat-d-un-logement-occupe
- https://www.gouyer-avocat.com/congeparlebailleur
Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »
Si départ PENDANT le préavis du bailleur : le locataire n'a pas à donner son propre congé et loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour (inclus) d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
Droit de préemption vente logement location nue :
https://www.pap.fr/locataire/resilier-bail/conge-pour-vente-le-locataire-est-il-toujours-prioritaire-pour-acheter/a3305/la-mise-en-oeuvre-du-droit-de-preemption
Frais d’agence pour vente au locataire occupant :
"Par un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la Cour de cassation confirme sa position antérieure et l’inutilité de l’intervention d’un agent immobilier dans le cadre de la vente au locataire."
B) ABSENCE DE CONGÉ DU BAILLEUR (pour vente occupée) :
Tant que le locataire ne reçoit pas un congé de son bailleur, c'est que le bailleur vend "occupé" : dans ce cas, le bail se poursuit au bénéfice du locataire en place, sans aucun changement [si ce n'est un avenant pour que le nouveau propriétaire y mentionne ses coordonnées et que le locataire qui veut payer ses loyers par virements (préconisés) puisse lui demander son RIB].
Si le nouveau propriétaire du bien [acquis à titre onéreux], donc pas consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par donation/ legs,…], veut donner congé au locataire de son bien (uniquement pour une location NUE), il aura à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail, mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :
https://www.huissiersdeparis.com/conge-suite-a-acquisition-dun-bien-loue/
Cordialement.
faites un COURRIER R+AR de MISE EN DEMEURE de... etc.., et de faire les réparations sous 8 jours à réception, et concluez par :
'' En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation pour non respect de l'art 6 de la loi du 6/7/1989, et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. + formule de politesse."
Pour votre info : art 6 voir ce lien : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670751/2018-11-25/
Extrait :
<< Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) >>
Gardez une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.
Et voici un de mes topos qui devrait vous être utile :-)
« DE LA LOCATION D’UNE HABITATION PRINCIPALE EN FRANCE »
I-) GÉNÉRALITÉS :
- Ce texte concerne les locations à usage d'HABITATION PRINCIPALE soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur (Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place. Si par ex. il y a 2 locataires dont 1 est majeur et l'autre mineur : le bail sera signé par le majeur et le mineur sera déclaré "hébergé gratuitement").
- La mention "bailleur" signifie « propriétaire ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ».
- Tous les documents concernant une location sont à conserver au moins jusqu’au paiement de la dernière régularisation des charges (= environ 1 an après le départ du logement).
- Si location par agence : les honoraires de l'agent immobilier sont perçus après la signature du bail, mais les frais d'EDLE sont payables seulement au moment de la prestation.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F375
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/577-frais-d-agence-et-location-quels-plafonds-et-qui-paie/
II-) RECHERCHE DU LOGEMENT :
- Préparer un « dossier candidat-locataire » + « dossier-caution » : à remettre au bailleur.
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/567-location-les-documents-a-fournir-par-le-locataire/
- Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières) : Article 22-2 de la loi du 6/7/1989.
- Ne JAMAIS verser d’argent AVANT d’avoir signé le contrat de location.
- Fuir les « marchands de listes » (qui justement demandent de l’argent pour vous donner une liste de logement soi-disant à louer, mais qui n’est pas tenue à jour, et vous vous retrouvez à 50 personnes pour visiter le même logement !!)
- VISITER les logements en vue, et encore plus attentivement celui retenu, de jour ou avec au moins de l'électricité.
- Ne perdez pas votre temps : un bailleur ne vous louera pas si vous (et pareil pour votre garant) n’avez pas des revenus FIXES de TROIS fois le montant du (loyer+charges).
III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ PAR LE BAILLEUR :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066 (documents remis par le bailleur à son locataire)
A) CONTRAT DE LOCATION :
- Seule la signature du candidat-locataire l’engage à prendre une location et à devenir locataire, et seule la signature du propriétaire-bailleur l’engage à donner en location.
- Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes, à remettre aux intéressés de suite après signatures).
https://www.locservice.fr/guides/guide-proprietaire/bail-10.html
- toute réservation (ou engagement quelconque signé avant le bail) pour une résidence principale est illégale (seulement légale pour une location saisonnière).
- Les nom, prénom et coordonnées du bailleur doivent figurer sur le bail + les coordonnées de l’agence si la gestion de la location lui a été confiée : art 3 loi 6/7/1989.
- Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/ ou art. 25-4 loi 6/7/1989
La durée d'un bail meublé peut être supérieure à 1 an, MAIS les renouvellements successifs restent de 1 an :
https://www.pap.fr/bailleur/location-vide-meuble/la-duree-du-bail-de-location/a7642/la-duree-des-locations-meublees
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/4589-contrat-de-location-meuble-pdf-gratuit-a-telecharger/
- Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Spécificité contrat étudiant : possibilité contrat de 9 mois, non renouvelable.
- Spécificité contrat « mobilité » (loi Éla)n :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34759
https://droit-finances.commentcamarche.com/vie-pratique/guide-vie-pratique/3765-loi-elan-loi-logement-resume-de-ce-qui-change/
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin et avec l’accord du bailleur, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE, remise des clés & paiement du 1° "loyer + charges").
- Si congé donné (en bonne et due forme) et réceptionné entre la signature du bail et la date d’effet, le préavis commencera à la date d’effet.
- Si le bailleur est lui-même locataire, il devra obligatoirement obtenir une autorisation ÉCRITE du propriétaire dudit logement pour pouvoir sous-louer à quelqu'un.
B) GARANT ou GLI = GARANTIE LOYERS IMPAYÉS :
Article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670657/2018-11-25/
L’acte de cautionnement, dûment rempli par le(s) garant(s), est à remettre au bailleur au + tard le jour de la signature du contrat de location.
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/597-garant-du-locataire-caution-solidaire-definition-duree/
Si locataires étudiants ou apprentis : le bailleur peut avoir une assurance GLI (à prendre AVANT la signature du bail) ET demander un garant.
CLé : Caution Locative étudiant
La demande se fait auprès des CROUS ou sur le site www.messervices.etudiant.gouv.fr
https://www.etudiant.gouv.fr/fr/visale-un-dispositif-pour-faciliter-l-acces-au-logement-319
C) DIAGNOSTICS :
- La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'annexer au contrat de location plusieurs diagnostics techniques.
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/591-diagnostics-obligatoires-pour-une-location-electricite-dpe-gaz/
https://www.inc-conso.fr/content/logement/location-deux-nouveaux-diagnostics-remettre-au-locataire-partir-de-2017
D) RDC = RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ :
Un extrait du RC, détaillant notamment la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, doit être annexé au contrat de location.
E) ASSURANCE :
- Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire d’une location nue le jour de la remise des clés.
- La RC (Responsabilité Civile) est le minimum obligatoire.
- Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient.
- L'absence d'assurance pour une location nue peut être un motif de refus de location (ou, si absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation du bail).
- En location meublée, l’assurance habitation n’est pas obligatoire, (sauf indication contraire dans le contrat de location, mais… voir ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/vie-pratique/guide-vie-pratique/3489-assurance-location-meublee-obligations-et-garanties/
- Le bailleur, lui, prendra une assurance PNO, obligatoire si logements en copropriété.
F) DG = DÉPÔT de GARANTIE :
- Le détenteur légal du DG est le propriétaire bailleur.
- Location meublée : est égal jusqu'à 2 mois maxi d’un loyer hors charges
- Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges
Le chèque se donne – contre REÇU - à la signature du bail, JAMAIS AVANT (une réservation est illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite).
- Aides : le Fonds Solidarité Logement (FSL) et l’action Logement (ex 1% Logement) dans le cadre de l'avance Loca Pass.
G) EDLE = ÉTAT DES LIEUX ENTRANT :
- Les EDL (entrant et sortant) sont obligatoires.
- Si pas d’EDLE, le logement est présumé avoir été loué en bon état, et, à la sortie, tout sera comparé à du « bon état ».
- L'EDL du locataire entrant ne se fait pas en même temps que l'EDL du locataire sortant, et l'exemplaire de l'EDLS ne peut être photocopié pour servir d'EDL au locataire entrant.
- Les EDL se font en autant d'exemplaires que de parties prenantes [bailleur/locataire(s)] et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification par le bailleur] : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016
- Le locataire doit être vigilant & strict et veiller à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnements chasse d'eau/fenêtres/portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc.
- Y noter - en présence du bailleur - les relevés des compteurs (en meublé).
- Si location en vide (repérer où sont les compteurs) : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau auprès du fournisseur de son choix.
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages).
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032320564/2020-12-03/
- Modifications possibles : uniquement par le locataire :
Pendant 10 jours à partir de la remise des clés (courrier R+AR conseillé, mais pas obligatoire) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270
Et pendant le 1° mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage (Article 3-2 loi 6/7/1989).
H) CHARGES : art 8-1 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947
Les charges peuvent être mentionnées :
- Soit « au réel » (cas en location nue ou meublée) : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an sur justificatif.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
- Soit « forfaitaires » [(cas en location meublée ou en co-location nue (pour colocataires non mariés, non pacsés)] : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location, mais, si le contrat de location le prévoit, peut toutefois être indexé en même temps que le loyer et selon les mêmes modalités (si et seulement si une révision annuelle de loyer est aussi prévue au contrat).
Le montant des charges ne doit pas être "manifestement disproportionné" par rapport au montant de charges réellement récupérables sur le locataire et le forfait de charges locatives est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris la TEOM.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779195/2014-03-27/
- Soit « charges comprises » : juridiquement parlant, "charges comprises" ça ne veut rien dire.
Dans ce cas, il faut que le bailleur précise clairement sur le contrat de location :
-> ce qu’elles comprennent exactement
-> ET précise si elles sont "au forfait" OU "au réel".
ÉLECTRICITÉ :
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : Il est obligatoire de mentionner sur les 2 EDL (entrant et sortant) les relevés des compteurs d'électricité, de gaz, et d'eau.
- Sa revente est interdite en location nue.
- Elle est tolérée en location meublée seulement si les charges sont « forfaitaires ».
https://particuliers.engie.fr/electricite/conseils-electricite/conseils-relever-compteur-electricite/comment-ajouter-un-compteur-electrique-divisionnaire.html
(§ : « Sous quelles conditions peut-on ajouter un compteur électrique divisionnaire ? »)
https://www.happ-e.fr/actualites-electricite/guide-client-electricite/client-happ-e/contrat-delectricite-au-nom-du-bailleur-ou-du-locataire
- En maison individuelle, hors copropriété horizontale, il n’y a AUCUNE charges (sauf éventuellement une provision pour la TEOM avec régularisation annuelle sur justificatif).
EAU :
- Avec un sous compteur en meublé,
- Obligatoirement un abonnement - auprès du fournisseur de son choix - par le locataire d’une location nue.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066
• CLÉS :
La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux).
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
Le nombre de clés doit être mentionné sur l'EDLE.
J) LISTE du MOBILIER pour les locations meublées :
Obligatoirement annexée au contrat de location meublée.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/
K) Si CHAUDIÈRE, CLIM, CHEMINÉE, FOSSE septique/toutes eaux, etc. (le «etc.» = tout élément mentionné au contrat de location et qui nécessite un entretien locatif annuel) :
A l’entrée dans les lieux, le locataire doit demander à voir l’attestation du dernier entretien annuel, de façon à pouvoir prévoir les prochains : les « entretiens » annuels sont à la charge du locataire, par un professionnel de son choix ; le locataire n’a aucune obligation de prendre un ‘’contrat’’ d’entretien ni de rembourser le ‘’contrat’’ auquel le bailleur aurait pu souscrire, même si le remboursement du ‘’contrat’’ est prévu dans les charges.
Si le bailleur n’est pas en mesure de présenter une attestation d’entretien de moins de 12 mois, c’est à lui de faire faire l’entretien en question, et non au locataire.
Le bail peut prévoir que l’entretien sera à l’initiative du bailleur, mais ce faisant, le libre choix du locataire de son professionnel ne serait plus respecté.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F20760
(3° § ‘’Initiative de l’entretien’’)
Extrait :
« Le locataire doit faire entretenir la chaudière de son appartement ou de sa maison tous les ans, sauf si le bail prévoit que cette obligation appartient au propriétaire du logement. »
Le locataire doit garder les deux dernières attestations d’entretien de sa chaudière au gaz durant au moins les deux ans suivant la réalisation du dernier acte.
Pour la fosse septique/toutes eaux, la vidange se fait environ tous les 4 ans : le bailleur doit remettre au locataire, lors de l’EDLE, la copie de la dernière attestation de vidange, à annexer au contrat de location. Le locataire est en droit de l’exiger.
L) ANIMAUX DOMESTIQUES :
Aucun contrat de location ne peut exiger de ne pas avoir d’animaux domestiques (hors chiens de catégorie 1 & 2) : loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 - article 10), ce serait une clause abusive, réputée non écrite (art 4 loi 6/7/1989), et le bailleur ne peut pas exiger de DG supplémentaire à cause de la présence d’animaux dans le logement.
Le locataire doit cependant veiller à ce que ses animaux domestiques ne causent aucune nuisances, sonores, olfactives ou autres, de jour comme de nuit, ni aucun dégât à l’immeuble.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000025576932/2012-03-24/
M) FRAIS D’AGENCE :
Les honoraires de location doivent être partagés entre le propriétaire et le locataire. Ce dernier ne peut payer davantage que son bailleur. Seuls certains frais peuvent être mis à la charge du locataire une fois le contrat de location signé : les frais liés à la visite du locataire, à la constitution de son dossier, à la rédaction du bail ; les frais relatifs à l'état des lieux d’entrée sont à payer lors de l’établissement de cet EDLE (pas avant).
Par ailleurs, ces frais d'agence ne peuvent dépasser les plafonds prévus par le décret du 1er août 2014
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/577-frais-d-agence-et-location-quels-plafonds-et-qui-paie/
N) 1° LOYER (+ charges) :
- Se donne à la remise des clés (JAMAIS avant).
- Est au prorata depuis le jour de la remise des clés.
- Si le locataire a besoin de "QUITTANCES" de loyer, il doit en faire la demande à son bailleur, qui devra alors les fournir gratuitement, toutefois, à condition que le locataire soit à jour du paiement du loyer et des provisions de charges pour le mois concerné.
P) LOYERS SUIVANTS :
- Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges aux termes convenus dans le contrat : art. 7 de la loi du 6/7/1989.
- La date du paiement des loyers mentionnée sur le bail est la date de RÉCEPTION par le bailleur.
- Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. [Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme c’est le cas pour les prélèvements.]
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1214.
https://www.dossierfamilial.com/immobilier-logement/location/faq/paiement-du-loyer-par-virement-le-locataire-peut-il-refuser-370884
- Le paiement en espèces (autorisé jusqu’à 1000 €) DOIT se faire donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat.
Q) DERNIER LOYER :
- le dernier loyer (+ charges) est aussi au prorata : le locataire doit arrêter ses virements après le paiement de l’avant-dernier loyer et payer par chèque le dernier loyer contre une dernière quittance.
- si dettes de loyers/charges : prescription de 3 ans :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479
IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION :
- Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent ET qui sont mentionnés sur le contrat de location.
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
- Le locataire doit signaler au bailleur tout problème : lui téléphoner pour l’avertir, puis confirmer par courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés correspondants).
- Le bailleur « a l’obligation de donner à louer un logement en bon état d’usage et de réparations….etc. » : art. 6 de la loi du 6/7/1989.
- Le bailleur « est débiteur d’une obligation d’entretien des lieux loués » (art.1719 & suivants du Code civil) et de faire, à ses frais, les "réparations non locatives" (= « grosses réparations » ou « vétusté ») qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée.
- Il est illégal pour le bailleur de rentrer chez son locataire sans son autorisation (violation de domicile). D'ailleurs le locataire est en droit de changer la serrure de la porte d'entrée (et il remettra à son départ celle enlevée).
A) RÉVISION DU LOYER :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI une révision A ÉTÉ PRÉVUE sur le bail lors de sa signature (si possible avec indice & trimestre de référence).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
https://www.insee.fr/fr/information/1300612
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/2014-03-27/ (art 17-1)
- Une révision n'est pas rétroactive : loi 6/7/1989 -> art. 17-1 -> I -> alinéa 3
Si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé. Cependant, le bailleur peut faire une révision en cours de bail s’il a oublié de la faire à l’échéance, MAIS l'augmentation de loyer qui en résultera ne prendra effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (par courrier R+AR pour éviter tout litige).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera LE MÊME pendant toute la durée d’une même location.
B) RÉÉVALUATION DE LOYER :
En cas de loyer sous-estimé, le bailleur peut le réévaluer à la date anniversaire du bail et en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.
Art. 17-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670687/2018-11-25/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312
V-) TH = TAXE D'HABITATION :
- Une TH est due - pour l'année entière - par celui qui a la disposition au 1° janvier du logement correspondant.
- Une TH est NOMINATIVE (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie) : un locataire n’a pas à payer la TH (même partiellement) au nom de son bailleur.
- En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux.
- Pas de TH pour le locataire d’une chambre louée chez l’habitant.
VI -) TEOM = TAXE D’ENLÈVEMENT DES ORDURES MÉNAGÈRES (un topo + complet peut être donné sur demande) :
- si les autres charges sont "au réel" (provisions mensuelles) : la TEOM est à rembourser sur justificatif, au prorata du temps d'occupation du logement et sans les frais de gestion;
- si les autres charges sont "forfaitaires" (même montant année par année, éventuellement indexé avec le loyer) : la TEOM est incluse et n'a pas à être remboursée en sus, sauf si une clause particulière dans le contrat de location pour un paiement à part de la TEOM en sus du forfait de charges y a été insérée lors de sa signature.
VII-) CONGÉ DU TITULAIRE DU BAIL :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
- Un locataire DOIT donner son congé au bailleur pour mettre fin à sa location… (mais, en cas de besoin d’une nouvelle location, pas avant d’avoir signé le nouveau contrat de location !)
- Si 1 seul des titulaires du bail donne son congé au propriétaire, le bail se poursuit - sans aucun changement - au profit de celui qui n'a pas donné congé.
- Un locataire peut donner son congé à tout moment sans avoir à se justifier (art. 12 loi 6/7/1989, sauf pour les cas de préavis réduit à 1 mois qui exigent un justificatif), mais doit respecter le préavis adéquat :
-> Location meublée : préavis de 1 mois.
-> Location en vide : préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé (le motif de « zone tendue » doit seulement être mentionné, car d’ordre public) :
https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/
- Signifier son congé : par courrier postal R+AR OU par remise en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) OU par exploit d’huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDLS ou si désaccord pour la date de l’EDLS : dans ces 2 derniers cas, ce sera à frais partagés).
- Le préavis démarre à la réception par le bailleur du courrier R+AR OU le jour de la remise en main OU le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent), pour se terminer, de date à date, 1 ou 3 mois après selon le cas.
VIII-) EDLS = ÉTAT DES LIEUX SORTANT :
- Un EDLS contradictoire est DÉFINITIF (= il ne peut pas être refait par les parties qui l’ont signé).
- Un ‘’pré état’’ des lieux sortant n'est pas obligatoire, et n’est même pas défini par la loi.
- Le bailleur va examiner le logement et mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir sur le DG le montant des réparations : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE et pour le bailleur de bien faire l’EDLS.
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures (OU tickets de caisse si le bailleur fait lui-même les réparations).
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Avant de signer : relire le tout calmement.
- Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire). Tout EDL par huissier n’est PAS contestable.
Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG.
https://www.litige.fr/articles/etat-des-lieux-huissier-constat-obligations-locataire-proprietaire
- Exemplaires EDLS : chaque partie récupère le sien après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016.
Cependant :
https://blogavocat.fr/space/mantione/content/le-d%C3%A9cret-n%C2%B0-2016-382-du-30-mars-2016-et-les-modalit%C3%A9s-d%E2%80%99%C3%A9tablissement-de-l%E2%80%99%C3%A9tat-des-lieux_ précise :
<< (...) Le Décret ALUR pallie cette éventualité et prévoit que l’état des lieux devra être remis au moment de sa signature, qu’il soit manuscrit ou dématérialisé.
(...)
En tout état de cause, aucune sanction n’est prévue à un manquement aux formalités et mentions prescrites. >>
Si EDLS non signé, récupérer quand même son exemplaire.
- https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc (art 3 du décret ->3°)
Clés :
- Se rendent toujours à la FIN de l’EDLS.
- À défaut d’EDLS à l’amiable, exigez un REÇU daté et signé du bailleur (des clés laissées dans une boite de lettres n’apportent pas la preuve de la date du rendu. Et aussi, par exemple, un gardien d’immeuble n’est pas habilité à recevoir des clés d’un locataire sortant, sauf s’il a été dûment mandaté par le bailleur).
- Depuis la loi ALUR (loi du 6/7/1989 : art. 22 - alinéa 3) la remise des clés doit s’opérer en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire (loi du 6.7.89 : art. 22, al. 3).
- Restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE. https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
Dû :
Tant que toutes les clés ne sont pas rendues le paiement du loyer est dû si le bailleur en fait la demande.
La restitution anticipée des clés ne permet pas au locataire d'échapper aux obligations nées du bail. Si les lieux ne sont pas reloués entre le moment de la restitution et l’expiration du délai de préavis, le preneur est obligé de payer les loyers jusqu’à cette date (Paris, 14e ch. C, 26 janv. 1996).
Toutefois, si entre temps le lieu est donné à bail à un autre locataire, le preneur n’est tenu de payer les loyers et charges que jusqu’à la date effective de remise des clés (art. 15-I de la loi du 6 juillet 1989).
La remise tardive oblige le locataire au paiement de sommes supplémentaires. Par exemple, si le locataire remet les clés au propriétaire six jours après la fin du bail, il doit payer les six jours supplémentaires sauf s’il démontre que la restitution tardive est imputable au propriétaire (CA Versailles, 1re ch., 25 sept. 1998).
IX-) RESTITUTION DU DG (un topo + complet est à votre disposition sur demande) :
- Se fait par le propriétaire s’il a demandé à son agence (si agence) d’en être le détenteur, comme la loi le lui permet.
- Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés.
- Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.
X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :
A) CONGÉ DU BAILLEUR REÇU (pour vente libre de toute occupation, reprise ou motif sérieux & légitime) :
Pour être valable, tout congé doit respecter fond et forme, et le congé émanant d'un bailleur doit en particulier être adressé à chaque titulaire du contrat de location. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé.
Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement co titulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés.
Une fois reçu le congé du bailleur, donné en bonne & due forme, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf si, en cas de congé pour vente, il fait jouer pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur son droit de préemption (en location NUE seulement) pour l’acheter] :
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
- https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/595-resiliation-du-bail-de-location-par-le-proprietaire-ou-locataire/#achat-d-un-logement-occupe
- https://www.gouyer-avocat.com/congeparlebailleur
Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »
Si départ PENDANT le préavis du bailleur : le locataire n'a pas à donner son propre congé et loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour (inclus) d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
Droit de préemption vente logement location nue :
https://www.pap.fr/locataire/resilier-bail/conge-pour-vente-le-locataire-est-il-toujours-prioritaire-pour-acheter/a3305/la-mise-en-oeuvre-du-droit-de-preemption
Frais d’agence pour vente au locataire occupant :
"Par un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la Cour de cassation confirme sa position antérieure et l’inutilité de l’intervention d’un agent immobilier dans le cadre de la vente au locataire."
B) ABSENCE DE CONGÉ DU BAILLEUR (pour vente occupée) :
Tant que le locataire ne reçoit pas un congé de son bailleur, c'est que le bailleur vend "occupé" : dans ce cas, le bail se poursuit au bénéfice du locataire en place, sans aucun changement [si ce n'est un avenant pour que le nouveau propriétaire y mentionne ses coordonnées et que le locataire qui veut payer ses loyers par virements (préconisés) puisse lui demander son RIB].
Si le nouveau propriétaire du bien [acquis à titre onéreux], donc pas consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par donation/ legs,…], veut donner congé au locataire de son bien (uniquement pour une location NUE), il aura à respecter non seulement le délai de réception de son congé avant les 6 derniers mois du bail, mais aussi des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :
https://www.huissiersdeparis.com/conge-suite-a-acquisition-dun-bien-loue/
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...