Annulation de résiliation de bail par mon locataireRésolu

Question

Bonjour, 
Je suis propriétaire d'une studette sur Paris et j'ai des soucis depuis quelques mois avec mon locataire. A ce jour, il me doit un mois de loyer (décembre), et dans 2 jours, le mois de janvier pour environ 1000 euros. Je n'arrive plus à le joindre, ni par mail, ni par téléphone. J'habite loin et je ne peux me déplacer.
Lundi 2 janvier, je reçois une lettre recommandée AR de résiliation de bail, à laquelle je réponds, par mail, message vocale et sms ... sans réponse... fixant l'état des lieux au week end du 4 février, vu que je ne peux pas me déplacer en semaine. Je prends mes billets de train, c'est le week end des vacances scolaires, les prix sont à la hausse, et les trains presque pleins. Toujours pas de nouvelles de mon locataire, mais je ne peux pas prendre le risque de ne pas avoir de place dans le train ... Je le soupçonne de ne pas payer les 2 derniers mois pour que je les prenne sur le dépôt de garantie.
Hier, je le retrouve sur FB après quelques heures de recherches, et lui envoie le même message, en fixant l'état des lieux et lui rappelant les montants dus. Il répond à mon message, justifiant comme il peut son silence (perte de son téléphone) et ses retards de paiement... Je lui parle des visites : j'ai déjà remis une annonce, et reçu une 50 de contacts. Je lui demande de se rendre disponible pour les visites, à hauteur de 2h par jour comme le prévoit la loi.
Et ce matin, je reçois un message FB dans lequel il m'explique que finalement, sa colocation tombe à l'eau et qu'il désire rester dans le logement ....
Que faire ? Légalement, ai-je le droit de lui rajouter le prix des billets non remboursables aux sommes déjà dues  et de lui demander de payer sous 2 jours ?S'il est absent ou s'il refuse de faire l'état des lieux et de quitter le logement lorsque je serai à Paris, quels sont mes recours ?  Je ne reste que 3 jour à Paris et j'aimerai prévoir tous les cas de figures, et faire les démarches nécessaires pendant le mois qui arrive.
Merci par avance

dna.factory · Answer

Y'a un peu de tout dans votre histoire : 
 fixant l'état des lieux au week end du 4 février[...]
 Je prends mes billets de train, [...] Toujours pas de nouvelles de mon locataire 
Déja, deux erreurs, 
Un état des lieux de sortie se prends par rendez vous, il ne s'impose pas.
Et on ne prends pas les billets de trains tant qu'on a pas confirmation du rendez vous.
Dans votre situation, rien que pour vous embêter, j'aurais demandé à faire l'état des lieux en semaine, comme c'est mon droit.
Et faute d'un accord à l'amiable, cela aurait été soit pas d'état des lieux de sortie, soit état des lieux par huissier.
De plus, vous ne pouvez pas exiger un état des lieux au 4 si son préavis se termine le 2.
 Je lui demande de se rendre disponible pour les visites, à hauteur de 2h par jour comme le prévoit la loi.
Je rappelle, que se rendre disponible consiste à ouvrir la porte de l'appartement.
Il n'a pas à faire la visite, il n'a même pas à parler/répondre aux questions.
Il est aussi parfaitement en droit, malgré le préavis à quitter les lieux ce jour, demander l'état des lieux pour demain, et vous rendre les clés.
Ou sur indisponibilité de votre part, remettre les clés à un huissier parisien.
qu'il désire rester dans le logement
Que pouvez vous faire en étant à distance.. pas grand chose.
Vous avez deux options : 
- Vous pouvez accepter qu'il reste dans le logement, avec ou sans un nouveau bail. Dans le cas d'un locataire qui paye c'est souvent la meilleure solution. Vous ne pouvez pas lui facturer des billets de trains non remboursable que vous avez prix par mauvaise gestion.
- Vous pouvez exiger son départ, mais je vous déconseille de signer un bail avec quelqu'un d'autre avant d'avoir en main les clés de l'appartement (car vous aurez obligation d'héberger/payer les frais de cette personne si votre appartement n'est pas libéré).
De plus, vous pouvez être sur qu'il refusera de toute façon les visites.
Comme il ne sera pas parti au 02 février (et qu'il ne paiera pas non plus), vous devrez porter l'affaire devant la justice. Si vous avez été prévoyant, vous avez indiqué que le tribunal compétent était celui de votre résidence actuelle. Sinon, il me semble évident qu'il est situé à Paris, et que c'est à paris qu'il faudra faire toutes les démarches.
Si il refuse les visites, vous pouvez l'assigner devant le tribunal d'instance (ou le juge de proximité si ça existe encore) pour obtenir une obligation de faire, assortie d'astreintes financières.
Une fois qu'il aura refusé de partir, vous pourrez lancer les démarches d'expulsions qui prendront plusieurs mois.
Pendant toute la période après la fin du bail, il ne faut surtout pas lui demander un loyer, mais une indemnité d'occupation (sinon, ça crée un bail tacite), si le bail a été bien rédigé cette indemnité d'occupation peut valoir jusqu'à 3 fois le montant du loyer (mais bon, comme il ne paiera pas et sera soigneusement insolvable, ça changera pas grand chose). A noter aussi qu'il ne faut pas donner de quittances.
Cette personne n'a-t-elle pas une caution solidaire ?
Envoyez de ce pas un recommandé à cette personne, lui indiquant
1- de payer les sommes dues, fautes de quoi vous l'assignerez solidairement en justice.
2- des risques que cette personne encours si votre locataire ne quitte pas l'appartement à la date prévue.
Et enfin, pendant votre séjour sur paris, renseignez vous pour passer par un gestionnaire et que ce soit lui qui gère tout cela en échange d'un pourcentage sur le loyer, au final, vous y serez grandement gagnant.

karileen · Answer

merci beaucoup pour cette réponse précise et rapide. Je prends bonne note de ces informations très importantes pour une location future. Merci encore

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