créer un SCI familialeRésolu

Question

Bonjour, 
Je souhaiterais créer un SCI familiale avec mes deux fils de 31 et 28 ans.
Suite au décès de mon père, je suis propriétaire d'un terrain de 100 000 €
Je compte  faire l'apport du terrain à cette SCI  pour ensuite pouvoir construire 4 maisons dont le Permis de construire est en cours (j'ai  l'argent nécessaire pour cette réalisation) .
Je ne souhaite pas que la SCI s'endette et m'achète le terrain. je veux au contraire que mes enfants puissent bénéficier des loyers dès que les maisons seront terminées.
La SCI peut elle me faire une reconnaissance de dettes ? 
Quel sera le montant de ce transfert de propriété ?
Mon projet vous semble t il cohérent ? Faites moi part de vos observations.
merci à vous pour m'aider dans cette réflexion avant d'initier les démarches chez un notaire.
Je précise que j'ai fait donation de biens à mes enfants en 2009 pour 150 000 € chacun.

Poisson92100 · Accepted Answer

Les donations bénéficient  d'abattement et ensuite d'une taxation très progressive (5% puis 10% etc)- si vous êtes "tres riche" il est intéressant d'utiliser aussi les tranches basse (5%...) et pas seulement l'abattement pour éviter que vos enfants ne soient taxé à 40% ou plus à votre décès
Deux dispositifs cohabitent :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F14203
- la donation une fois unique en espèces de 31865 que vous n'avez encore jamais utilisé (et qui peut leur servir pour souscrire des parts de votre SCI)
- la donation classique prise en compte tous les 15 ans pour lequel vous avez déjà utilisé une partie de l'abattement (75000)
La valeur des parts de SCI est celle du bien détenue moins les différentes dettes (dette bancaire, dette auprès de vous, dette auprès des locataire/DG)

Poisson92100 · Answer

bonjour
"Je ne souhaite pas que la SCI s'endette et m'achète le terrain" ben oui si vous apporter le terrain la SCI devient propriétaire et vous recevez des parts de la SCI en échange
Le notaire vous expliquera mais le projet ne me semble pas cohérent car même si vous prêtez à la SCI de quoi construire (NB la SCI sera endetté auprès de vous) , les bénéfices (loyers) ne pourrons légalement être que répartis entre les actionnaires de la SCI
Si vous apportez 100000 en capital (terrain) il va falloir que vos enfants apportent beaucoup pour espérer recevoir une part non nulle des loyers !

Annittal · Answer

Merci pour vos précieuses informations qui me permettent d'y voir enfin plus clair.
Je ne savais pas qu'une donation en espèce était possible. 
La donation classique (d'un terrain) a été utilisée en 2009 pour chacun de mes fils (150 000 X 2).
Quand vous dites :
 "- plus tard une donation de nue propriété de certaines de vos part (une fois le bien construit et loué)" :  Vous pensez à   2009 + 15 ans ? 
Par ailleurs, j'ai besoin de votre avis : 
Vaut il mieux attendre les suites de l'élection présidentielle puisque les candidats ont promis des durées réduites .... etc...  ? Si c'était le cas ces nouvelles dispositions s'appliqueraient  en 2017 ?
Merci encore pour vos réponses Poisson92100

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