compensation de l'usufruit en cas de vente/Belgique

Question

Bonjour,

Nous venons de vendre ma mère, ma soeur et moi-même, un bien immobilier dont nous sommes propriétaires chacun 1/3, et dont ma mère avait l'usufruit pour 2/3.
Le motif de cette vente étant que le rendement allait en diminuant et les frais croissants.
Bref, les coûts seraient bientôt supérieurs au rendement. Il s'agit de places de stationnement dans un parking public délabré dont ma mère touchait les loyers.
Perte sèche en vue donc pour ma mère qui nous a poussés à vendre.
Nous venons de recevoir le calcul du notaire, qui établit les parts, chacun 1/3 en tant que propriétaire. La mauvaise nouvelle, c'est que ma soeur et moi devons verser à notre mère une compensation pour l'usufruit calculée sur son espérence de vie, selon un rendement maximum d'un placement sur sa durée de vie selon les statistiques.
J'ai comme l'impression que ma soeur et moi sommes les grandes perdantes.
En effet, ma mère encaisse sa part et évite des années de rendement négatif d'un usufruit qui affiche une perte. Nous par contre devons lui verser une compensation calculée selon un rendement maximum, qui représente presque dix fois la rémunération d'un compte d'épargne. Vu sa mauvaise santé, nous payons sûrement de trop.
De plus, il semblerait que ma mère serait imposée sur cette indemnité (rente)

Mes questions sont  :
1. est-il exact qu'elle sera imposée, si oui à quel taux? Pouvons-nous éviter cela?
2. est-il logique que ma soeur et moi devions payer une rente à ma mère qui aurait eu un usufruit négatif?
3. Si oui, est-on obligé de payer toute la rente d'un coup? Ma mère est en très mauvaise santé, et si quelque chose lui arrivait, nous devrions à nouveau payer des droits sur ces mêmes sommes.
4. sur quoi se base-t-on pour déterminer le pourcentage d'intérêts à lui payer, et pourquoi a-t-on  pris le pourcentage maximum sur sa durée totale de vie estimée, et qui plus est suppose un taux de capitalisation sur toute la durée?
5. ai-je raison de penser que ma soeur et moi épongeons à nous deux toutes les pertes et que ma mère n'en retire que des avantages?
Sommes-nous en position de contester ce calcul de rente ou de proposer un autre arrangement?

Merci d'avance aux personnes  qui auront la gentillesse de me fournir des pistes.


V5

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,

Vous êtes en France ?

Quel âge a votre mère ?

https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/497-usufruit-definition-et-regles-legales-code-civil/#valeur-de-l-usufruit-en-fonction-de-l-age

Qui a proposé et calculé cette rente ?

Quelle est la valeur de la vente ?

Cdlt

valentine5 · Answer

Bonsoir,

C'est justement là que le bât blesse. Notre mère a confié la vente du bien à un intermédiaire de sa connaissance, et nous a mises devant un fait accompli.
Vu la mauvaise santé de notre mère, et son insistance pour vendre ce bien dont elle ne voulait plus s'occuper, nous avons marqué notre accord sur la vente, mais jamais il n'a été question de rachat de l'usufruit ou de rente dans les discussions. Puisqu'il s'agissait d'un bien qui allait générer des pertes, nous n'avons jamais imaginé un instant qu'on nous demanderait une compensation.
L'intermédiaire communique à notre mère un décompte ou il fait mention des frais de notaire, de sa commission, et aussi du calcul de la rente que nous devrions chacune verser à notre mère.
Nous n'avons jamais été consultées sur la question, et n'avons donc pas eu l'occasion de contester ou proposer quoi que ce soit.
Le montant total de la vente est de 37500 euros.
Il nous restera à chacune 9600 euro à peu près.

Sachant d'autre part que notre mère sera lourdement imposée sur ce capital,
nous nous demandons s'il n'y a pas moyen de s'y prendre autrement.

Merci d'avance

dorquil · Answer

J' ai été confrontée au même problème avec ma belle-mère qui a demandé une compensation à son fils ( mon mari) pour la vente d' une ruine qui ne lui rapportait que le foin coupé autour mais avait la valeur d' un terrain à bâtir!
   Je n' ai rien pu faire car ma belle-mère avait eu la sournoiserie , en mon absence , de faire signer à son fils une " dispense d' inventaire " et une "non conversion en rente" !!

     Pour vous, ce n' est certainement pas trop tard.
     Puisque " faire un inventaire" est légal  , vous pouvez imposer cette condition avant de signer votre accord sur la répartition des sommes revenant à chacun .

     Dans cet inventaire d' usufruit, il y aura ( par exples) , les peintures à refaire, les ampoules à remplacer, ....etc....
     Au final, une fois en possession de cet inventaire ( et éventuellement des devis correspondants), c' est le bénéfice réel annuel, que vous pourrez exiger dans cette évaluation d' usufruit et non un pourcentage théorique forfaitaire.

      D' autre part, vous pouvez demander la conversion en rente , tant que vous n' avez pas signé le contraire.

      Cet inventaire, et son évaluation peut, soit être fait à l' amiable entre vous, soit être fait par votre notaire (et non par le notaire choisi par la partie adverse, s' il ne vous semble pas favorable pour vous), soit par un expert du tribunal qui se rendra sur place à la demande de votre notaire et qui notera tout vos arguments, car vous aussi, vous irez sur place.
           En effet, vous avez le droit d' avoir votre propre notaire pour le même prix ( chaque notaire aura la moitié de la rémunération). Et si vous voulez que ce soit votre notaire qui rédige l' acte, il suffit d' en choisir un , installé antérieurement au notaire de la partie adverse.
  Bon courage!

Compensation de l'usufruit en cas de vente/Belgique

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