Date d'envoi de l'avis d'échéance par le syndic de copropriétéRésolu

Question

Bonsoir, 

Notre syndic de copropriété a édité l'appel de fonds jeudi 26/09, les a envoyé vendredi 27/09 ...avec le week end nous avons donc reçu cet avis lundi 30 septembre ..... pour une date de paiement à aujourd'hui mardi 1er octobre !!! 

La somme est importante car il y a les charges trimestrielles + un appel de fonds pour le ravalement de façade (30% du montant total).

OK, nous avions voté en AG les dates d'appel de fonds pour le ravalement de façade, donc ce n'est pas une surprise ... mais nous sommes plusieurs co-propriétaires a trouver le délai un peu court !! 

Il s'agit vraisemblablement d'un raté côté syndic (c'est la première fois que le délai est aussi court ! mais pour le principe nous souhaiterions savoir si il y a une loi qui régisse ce délai entre l'édition/la réception de l'avis et sa date d'exigibilité ?? (au cas où cela se reproduise, que nous puissions agir rapidement....) 

genre 15 jours de délais ?? 

(et pas de "changer de syndic" !! nous sommes plutôt satisfait du nôtre ....y'a des petits ratés parfois... un petit "coup de gueule" et tout rentre dans l'ordre !)

Merci beaucoup de vos réponses
Zenaide

Paris... · Answer

Bonjour,

Voir dans le "Règlement de copropriété" quel est le délai qui est autorisé (quinze jours par exemple) au-delà de la date d'exigibilité qui est pour le premier jour du mois.

Il est normal que le Syndic s'y prenne à l'avance pour adresser aux copropriétaires l'appel de fonds, qui concernent le coût du ravalement à venir et recevoir le versement de leur quote-part car tant que la somme totale ne sera pas réunie sur le compte de la copropriété, le Syndic ne pourra pas passer commande et envoyer un Ordre de mission à l'Entreprise de travaux pour la réalisation du ravalement de l'Immeuble.

Cordialement.

jabuz · Answer

La loi est claire : Les fonds sont "exigibles" aux dates prévues par l'assemblée générale et le syndic envoie un avis préalablement à la date d'exigibilité, mais sans fixer la durée de ce préalable
Article 35-2  
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 24 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004 
Pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible. 
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.

Si votre syndic ne vous envoie pas l'avis "préalablement" à la date d'exigibilité vous pouvez lui demander réparation d'un éventuel préjudice que cela vous causerait sur la gestion de vos finances, mais si, indépendamment de cet avis, vous retardiez le règlement de vos charges, il pourrait de son coté, "avis ou pas avis", vous mettre en demeure de les régler et entammer ensuite des poursuites à votre égard.

Difficile de prouver qu'on a (ou n'a pas) envoyé (ou reçu) une "lettre simple" ... Par contre on a assisté à l'assemblée générale, ou bien on a reçu notification par lettre recommandée avec accusé de réception du procès verbal des décisions qui mentionne le montant du budget prévisionnel et des travaux et leurs dates d'exigibilité que l'on ne peut ainsi ignorer.
Il en irait différemment si le syndic, comme parfois, n'envoie pas le procès-verbal dans les deux mois aux défaillants, lesquels ne pourraient pas alors deviner qu'ils ont des charges à payer, à moins de recevoir à temps les avis du syndic.
Il faudrait voir les jurisprudences pour savoir si les juges retiennent la non réception de l'avis comme excuse valable du non paiement des charges, mais à mon avis (sans jeu de mots !) ce ne doit pas être souvent le cas.

L'envoi des avis par lettre simple permet de limiter les frais (pour le syndicat) de l'envoi des mises en demeure par lettre recommandée... Il n'y a qu'à compter de la non-réponse à la mise en demeure que les frais de recouvrement commencent pour le copropriétaire mauvais payeur.

Payer ses charges à temps permet d'éviter au syndicat les frais de mise en demeure (qui sont à la charge de tous les copropriétaires).

Mais un "bon" syndic avertit les copropriétaires à temps (avec un "bon préalable") du montant qu'ils ont à régler, de même qu'un "bon" copropriétaire n'attend pas le premier jour de l'exigibilité  pour aller régler ses charges au syndic avec des sacs de pièces jaunes !

Date d'envoi de l'avis d'échéance par le syndic de copropriété

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