Donation parent/enfant unique
mou87
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Utilisateur anonyme
Modifié par Sorgin le 21/06/2013 à 21:44
Modifié par Sorgin le 21/06/2013 à 21:44
Bonjour,
On ne peut pas être gagnant sur tous les tableaux, il s'agira donc de vous en tirer "au mieux"...
Quel est l'âge de votre maman ?
Les frais de donation pour une telle somme sont relativement élevés (20% il me semble).
Si elle vous donne la nue-propriété (et pas l'usufruit !) l'assiette de calcul des droits de donation sera réduite en fonction de son âge, vous pourriez peut-être passer en-dessous de l'abattement et n'avoir que des frais de notaire ; ce qui ne l'empêche pas de vous y héberger, mais il y a un "hic"... il ne faut pas vous fâcher avec elle parce qu'elle peut aussi vous en "éjecter" jusqu'à son décès.
Pour que votre père en soit également propriétaire il faudrait soit qu'il rachète, soit que votre mère lui fasse une donation, avec tous les frais notariés que cela suppose, ça ne semble pas très intéressant.
Pour les travaux, si votre concubine y participe il faudra faire une convention de pacs lui permettant de récupérer "ses billes" en cas de rupture.
je veux protéger ma concubine, c'est-à-dire que si je viens à disparaître je veux qu'elle puisse jouir de la maison. Pour l'instant il n'est pas question de mariage mais plutôt de PACS
Vous vous pacsez pour qu'elle puisse être exonérée de droits de succession, et vous lui léguez l'usufruit par testament. Comme ça vous pouvez révoquer le testament le cas échéant.
Attention, si vous avez des enfants, il y a des précautions à prendre, ils sont réservataires.
Dans tous les cas vous passez par la case "notaire" pour vous faire conseiller avant toute chose.
Cdlt
On ne peut pas être gagnant sur tous les tableaux, il s'agira donc de vous en tirer "au mieux"...
Quel est l'âge de votre maman ?
Les frais de donation pour une telle somme sont relativement élevés (20% il me semble).
Si elle vous donne la nue-propriété (et pas l'usufruit !) l'assiette de calcul des droits de donation sera réduite en fonction de son âge, vous pourriez peut-être passer en-dessous de l'abattement et n'avoir que des frais de notaire ; ce qui ne l'empêche pas de vous y héberger, mais il y a un "hic"... il ne faut pas vous fâcher avec elle parce qu'elle peut aussi vous en "éjecter" jusqu'à son décès.
Pour que votre père en soit également propriétaire il faudrait soit qu'il rachète, soit que votre mère lui fasse une donation, avec tous les frais notariés que cela suppose, ça ne semble pas très intéressant.
Pour les travaux, si votre concubine y participe il faudra faire une convention de pacs lui permettant de récupérer "ses billes" en cas de rupture.
je veux protéger ma concubine, c'est-à-dire que si je viens à disparaître je veux qu'elle puisse jouir de la maison. Pour l'instant il n'est pas question de mariage mais plutôt de PACS
Vous vous pacsez pour qu'elle puisse être exonérée de droits de succession, et vous lui léguez l'usufruit par testament. Comme ça vous pouvez révoquer le testament le cas échéant.
Attention, si vous avez des enfants, il y a des précautions à prendre, ils sont réservataires.
Dans tous les cas vous passez par la case "notaire" pour vous faire conseiller avant toute chose.
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mou87
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22 juin 2013 à 15:22
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Bonjour et merci de votre réponse. Ma mère a 56 ans.
La case notaire c'est déjà fait mais un prochain rendez-vous est à prendre. pas toujours évident avec le travail etc. Puis pas évident non plus de tout comprendre chez le notaire (il y a pas mal de termes spécifiques) et de tout retenir.
Bref la première solution qu'avait donné la notaire était que mes parents engagent les travaux qu'on souhaitait faire pour ensuite faire la donation avec les "dettes" des travaux (crédit), ce qui donc allégeait le poids financier de la maison et nous exonérait de payer la donation (160 000 - 60 000 de travaux = 100 000 donc pas de taxes). L'idée était bonne, seulement les banques ne suivent pas bien entendu. Qui plus est vu l'âge avancé de mes parents et leur capacité de remboursements qui ne sont pas les mêmes que nous, c'était compromis.
Si elle me donne la nue propriété, puis-je quand même y vivre? (en avoir l'usufruit en somme!) Y faire les travaux que j'entends?
En fait si je comprends bien j'ai la nue propriété et c'est ma mère qui "m'autorise" à y vivre, c'est cela? A priori cela ne pose pas de problème puisque c'est elle qui a proposé la donation et nous souhaitons y vivre. Et que se passe-t-il à la mort de ma mère? Je deviens propriétaire?
Ce qui me gêne le plus c'est de ne pas être propriétaire à 100%, c'est certainement purement subjectif mais j'aurais vraiment voulu être "propriétaire". Mais si on arrive à m'expliquer que je pourrais faire ce que j'entends dans la maison avec ma concubine et qu'elle est suffisamment protégée en ayant la nue propriété, alors pourquoi pas.
Vous dites "Vous vous pacsez pour qu'elle puisse être exonérée de droits de succession, et vous lui léguez l'usufruit par testament. Comme ça vous pouvez révoquer le testament le cas échéant. " OK pour le PACS mais là je ne comprends plus: je croyais que j'avais la nue propriété et non pas l'usufruit. Je peux donc lui léguer la nue propriété mais si ma mère décide de la mettre à la porte pourra-t-elle le faire?
Vous dites "Pour les travaux, si votre concubine y participe il faudra faire une convention de pacs lui permettant de récupérer "ses billes" en cas de rupture. "En fait en il suffit de se mettre en communauté de biens, c'est ça?
Merci beaucoup de votre attention en tout cas. Bonne journée.
La case notaire c'est déjà fait mais un prochain rendez-vous est à prendre. pas toujours évident avec le travail etc. Puis pas évident non plus de tout comprendre chez le notaire (il y a pas mal de termes spécifiques) et de tout retenir.
Bref la première solution qu'avait donné la notaire était que mes parents engagent les travaux qu'on souhaitait faire pour ensuite faire la donation avec les "dettes" des travaux (crédit), ce qui donc allégeait le poids financier de la maison et nous exonérait de payer la donation (160 000 - 60 000 de travaux = 100 000 donc pas de taxes). L'idée était bonne, seulement les banques ne suivent pas bien entendu. Qui plus est vu l'âge avancé de mes parents et leur capacité de remboursements qui ne sont pas les mêmes que nous, c'était compromis.
Si elle me donne la nue propriété, puis-je quand même y vivre? (en avoir l'usufruit en somme!) Y faire les travaux que j'entends?
En fait si je comprends bien j'ai la nue propriété et c'est ma mère qui "m'autorise" à y vivre, c'est cela? A priori cela ne pose pas de problème puisque c'est elle qui a proposé la donation et nous souhaitons y vivre. Et que se passe-t-il à la mort de ma mère? Je deviens propriétaire?
Ce qui me gêne le plus c'est de ne pas être propriétaire à 100%, c'est certainement purement subjectif mais j'aurais vraiment voulu être "propriétaire". Mais si on arrive à m'expliquer que je pourrais faire ce que j'entends dans la maison avec ma concubine et qu'elle est suffisamment protégée en ayant la nue propriété, alors pourquoi pas.
Vous dites "Vous vous pacsez pour qu'elle puisse être exonérée de droits de succession, et vous lui léguez l'usufruit par testament. Comme ça vous pouvez révoquer le testament le cas échéant. " OK pour le PACS mais là je ne comprends plus: je croyais que j'avais la nue propriété et non pas l'usufruit. Je peux donc lui léguer la nue propriété mais si ma mère décide de la mettre à la porte pourra-t-elle le faire?
Vous dites "Pour les travaux, si votre concubine y participe il faudra faire une convention de pacs lui permettant de récupérer "ses billes" en cas de rupture. "En fait en il suffit de se mettre en communauté de biens, c'est ça?
Merci beaucoup de votre attention en tout cas. Bonne journée.
Si elle me donne la nue propriété, puis-je quand même y vivre? (en avoir l'usufruit en somme!)
Vous pouvez y vivre SI votre mère est d'accord puisqu'elle reste usufruitière et conserve le droit de décider qui y vit et dans quelles conditions (gratuitement, loyer...)
la première solution qu'avait donné la notaire était que mes parents engagent les travaux qu'on souhaitait faire pour ensuite faire la donation avec les "dettes" des travaux (crédit), ce qui donc allégeait le poids financier de la maison et nous exonérait de payer la donation (160 000 - 60 000 de travaux = 100 000 donc pas de taxes). L'idée était bonne
J'avoue ne pas comprendre pourquoi "l'idée était bonne" : les 60 000 de travaux financés par votre mère ne sont rien d'autre qu'une donation supplémentaire, je ne vois pas ce qui permet de les soustraire de la valeur du bien.
Par contre puisque votre mère n'a que 56 ans, si elle ne vous donne que la nue-propriété d'un bien qui vaut 160 000, fiscalement elle vous donne 50% soit 80 000, ce qui est en-dessous du seuil de l'abattement de 100 000, donc vous ne payez pas de droits (seulement des frais de notaire).
Puisque vos parents semblent en avoir les moyens, ils pourraient par contre vous donner chacun 30 000€ de plus en espèces, en exonération de droits, pour que vous financiez vous-même les travaux au lieu qu'ils soient financés par votre concubine. Cela n'enlèverait ni ne lui donnerait aucun droit supplémentaire par rapport à ce bien qui restera dans tous les cas votre bien propre. Cela serait plus "clair" en cas de séparation ultérieure des patrimoines. Et cela permettrait une meilleure optimisation des abattements à disposition de vos parents pour la transmission de leur patrimoine.
Y faire les travaux que j'entends?
Il serait peut-être bon de prévoir une clause vous y autorisant dans l'acte de donation ; ceci afin d'échapper à toute fâcherie ultérieure, et afin de bien isoler la valeur du bien donné et les améliorations apportées par vous-même vis-à-vis du fisc.
Et que se passe-t-il à la mort de ma mère? Je deviens propriétaire?
Exactement.
Ce qui me gêne le plus c'est de ne pas être propriétaire à 100%, c'est certainement purement subjectif mais j'aurais vraiment voulu être "propriétaire"
L'avantage d'être "propriétaire à 100%" à condition qu'il n'y ait pas de clause de non-aliénation dans l'acte de donation, c'est de pouvoir disposer (vendre) le bien quand bon vous semble en encaissant la totalité de la vente (ce qui n'est théoriquement possible, en cas de donation de la nue-propriété, qu'après le décès de votre mère ; mais si la vente devait arriver, si vous êtes sur la même longueur d'ondes, une répartition différente est possible, à voir entre vous en faisant les calculs ad-hoc pour éviter des droits de donation supplémentaires ou des taxes sur la plus-value). L'inconvénient c'est que vous payez des droits de donation que vous pourriez éviter.
si on arrive à m'expliquer que je pourrais faire ce que j'entends dans la maison avec ma concubine et qu'elle est suffisamment protégée en ayant la nue propriété, alors pourquoi pas.
OK pour le PACS mais là je ne comprends plus: je croyais que j'avais la nue propriété et non pas l'usufruit. Je peux donc lui léguer la nue propriété mais si ma mère décide de la mettre à la porte pourra-t-elle le faire?
Si votre mère vous donne l'usufruit, à son décès vous héritez de la propriété et vous payez des droits sur la valeur totale du bien. Par contre si vous décédez en premier vous n'avez rien à transmettre à votre concubine puisque l'usufruit rejoint la nue-propriété entre les mains de votre mère.
Si votre mère vous donne la nue-propriété, à son décès l'usufruit rejoint la nue-propriété dans vos mains et vous devez propriétaire sans rien payer de plus (sauf quelques frais de notaire) ; vous pouvez léguer une partie ou toute la nue-propriété du bien à votre concubine, et/ou l'usufruit (car j'ai imaginé que votre concubine décèdera après vous, et logiquement après votre mère).
En n'étant que nu-propriétaire on ne peut avoir les avantages du propriétaire qu'à l'amiable et à condition d'une véritable entente avec l'usufruitier et avec ses co-héritiers éventuels. Comme vous êtes fils unique vous n'avez pas de concurrence avec des co-héritiers éventuels, et comme vous paraissez bien vous entendre avec votre mère, vous devriez être serein sur le traitement que votre mère réservera à votre amie, d'autant plus si elle investit des fonds dans la maison (que votre mère devrait lui rembourser pour reprendre le bien) et si c'est votre résidence commune, même sans testament le pacs lui donnera un droit d'habitation pour un an. Droit dont vous pouvez la priver par testament, ou au contraire augmenter en lui léguant tous vos biens si vous voulez (pas de limite sauf lorsque vous aurez des enfants, ou bien la limite des droits des donateurs ci-dessous)
Mais si vous doutez des bonnes intentions de votre mère ou si vous craignez une détérioration de leurs relations, il vaudrait mieux éviter de vivre avec votre concubine pacsée ou non dans un "bien propre" car dans tous les cas le donateur a un droit de retour légal de 1/4 de ce qu'il a donné si vous décédez sans postérité.
Que vous soyez propriétaire ou nu-propriétaire ne changera pas grand-chose, donc, en face des droits légaux de votre mère, tant que vous n'avez pas d'enfant. Si votre mère veut lui mettre des bâtons dans les roues elle le pourra toujours, jusqu'à son décès.
https://www.service-public.fr
En fait en il suffit de se mettre en communauté de biens, c'est ça?
La communauté de biens n'existe pas avec le pacs ; ce sera soit la séparation de biens par défaut, soit l'indivision. Dans tous les cas vous restez exclusivement propriétaire de vos biens propres. S'il rentre dans vos projets que votre concubine investisse son argent personnel dans votre bien propre, il vaudra mieux étudier soigneusement la chose avec votre notaire afin d'éviter tout risque de conflit ultérieur au cas où les 2 patrimoines devraient être séparés (séparation, succession avec les héritiers présomptifs de votre concubine, etc).
Dans tous les cas, voyez le notaire et prenez lui autant de temps qu'il vous faut pour tout comprendre. Un forum n'est qu'une source pour se poser des questions, mais chaque cas est particulier, seul le notaire peut avoir toutes les billes en main pour bien vous conseiller.
Vous pouvez y vivre SI votre mère est d'accord puisqu'elle reste usufruitière et conserve le droit de décider qui y vit et dans quelles conditions (gratuitement, loyer...)
la première solution qu'avait donné la notaire était que mes parents engagent les travaux qu'on souhaitait faire pour ensuite faire la donation avec les "dettes" des travaux (crédit), ce qui donc allégeait le poids financier de la maison et nous exonérait de payer la donation (160 000 - 60 000 de travaux = 100 000 donc pas de taxes). L'idée était bonne
J'avoue ne pas comprendre pourquoi "l'idée était bonne" : les 60 000 de travaux financés par votre mère ne sont rien d'autre qu'une donation supplémentaire, je ne vois pas ce qui permet de les soustraire de la valeur du bien.
Par contre puisque votre mère n'a que 56 ans, si elle ne vous donne que la nue-propriété d'un bien qui vaut 160 000, fiscalement elle vous donne 50% soit 80 000, ce qui est en-dessous du seuil de l'abattement de 100 000, donc vous ne payez pas de droits (seulement des frais de notaire).
Puisque vos parents semblent en avoir les moyens, ils pourraient par contre vous donner chacun 30 000€ de plus en espèces, en exonération de droits, pour que vous financiez vous-même les travaux au lieu qu'ils soient financés par votre concubine. Cela n'enlèverait ni ne lui donnerait aucun droit supplémentaire par rapport à ce bien qui restera dans tous les cas votre bien propre. Cela serait plus "clair" en cas de séparation ultérieure des patrimoines. Et cela permettrait une meilleure optimisation des abattements à disposition de vos parents pour la transmission de leur patrimoine.
Y faire les travaux que j'entends?
Il serait peut-être bon de prévoir une clause vous y autorisant dans l'acte de donation ; ceci afin d'échapper à toute fâcherie ultérieure, et afin de bien isoler la valeur du bien donné et les améliorations apportées par vous-même vis-à-vis du fisc.
Et que se passe-t-il à la mort de ma mère? Je deviens propriétaire?
Exactement.
Ce qui me gêne le plus c'est de ne pas être propriétaire à 100%, c'est certainement purement subjectif mais j'aurais vraiment voulu être "propriétaire"
L'avantage d'être "propriétaire à 100%" à condition qu'il n'y ait pas de clause de non-aliénation dans l'acte de donation, c'est de pouvoir disposer (vendre) le bien quand bon vous semble en encaissant la totalité de la vente (ce qui n'est théoriquement possible, en cas de donation de la nue-propriété, qu'après le décès de votre mère ; mais si la vente devait arriver, si vous êtes sur la même longueur d'ondes, une répartition différente est possible, à voir entre vous en faisant les calculs ad-hoc pour éviter des droits de donation supplémentaires ou des taxes sur la plus-value). L'inconvénient c'est que vous payez des droits de donation que vous pourriez éviter.
si on arrive à m'expliquer que je pourrais faire ce que j'entends dans la maison avec ma concubine et qu'elle est suffisamment protégée en ayant la nue propriété, alors pourquoi pas.
OK pour le PACS mais là je ne comprends plus: je croyais que j'avais la nue propriété et non pas l'usufruit. Je peux donc lui léguer la nue propriété mais si ma mère décide de la mettre à la porte pourra-t-elle le faire?
Si votre mère vous donne l'usufruit, à son décès vous héritez de la propriété et vous payez des droits sur la valeur totale du bien. Par contre si vous décédez en premier vous n'avez rien à transmettre à votre concubine puisque l'usufruit rejoint la nue-propriété entre les mains de votre mère.
Si votre mère vous donne la nue-propriété, à son décès l'usufruit rejoint la nue-propriété dans vos mains et vous devez propriétaire sans rien payer de plus (sauf quelques frais de notaire) ; vous pouvez léguer une partie ou toute la nue-propriété du bien à votre concubine, et/ou l'usufruit (car j'ai imaginé que votre concubine décèdera après vous, et logiquement après votre mère).
En n'étant que nu-propriétaire on ne peut avoir les avantages du propriétaire qu'à l'amiable et à condition d'une véritable entente avec l'usufruitier et avec ses co-héritiers éventuels. Comme vous êtes fils unique vous n'avez pas de concurrence avec des co-héritiers éventuels, et comme vous paraissez bien vous entendre avec votre mère, vous devriez être serein sur le traitement que votre mère réservera à votre amie, d'autant plus si elle investit des fonds dans la maison (que votre mère devrait lui rembourser pour reprendre le bien) et si c'est votre résidence commune, même sans testament le pacs lui donnera un droit d'habitation pour un an. Droit dont vous pouvez la priver par testament, ou au contraire augmenter en lui léguant tous vos biens si vous voulez (pas de limite sauf lorsque vous aurez des enfants, ou bien la limite des droits des donateurs ci-dessous)
Mais si vous doutez des bonnes intentions de votre mère ou si vous craignez une détérioration de leurs relations, il vaudrait mieux éviter de vivre avec votre concubine pacsée ou non dans un "bien propre" car dans tous les cas le donateur a un droit de retour légal de 1/4 de ce qu'il a donné si vous décédez sans postérité.
Que vous soyez propriétaire ou nu-propriétaire ne changera pas grand-chose, donc, en face des droits légaux de votre mère, tant que vous n'avez pas d'enfant. Si votre mère veut lui mettre des bâtons dans les roues elle le pourra toujours, jusqu'à son décès.
https://www.service-public.fr
En fait en il suffit de se mettre en communauté de biens, c'est ça?
La communauté de biens n'existe pas avec le pacs ; ce sera soit la séparation de biens par défaut, soit l'indivision. Dans tous les cas vous restez exclusivement propriétaire de vos biens propres. S'il rentre dans vos projets que votre concubine investisse son argent personnel dans votre bien propre, il vaudra mieux étudier soigneusement la chose avec votre notaire afin d'éviter tout risque de conflit ultérieur au cas où les 2 patrimoines devraient être séparés (séparation, succession avec les héritiers présomptifs de votre concubine, etc).
Dans tous les cas, voyez le notaire et prenez lui autant de temps qu'il vous faut pour tout comprendre. Un forum n'est qu'une source pour se poser des questions, mais chaque cas est particulier, seul le notaire peut avoir toutes les billes en main pour bien vous conseiller.
mou87
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22 juin 2013 à 23:29
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Merci beaucoup pour ces explications, ça me paraît clair. On doit prendre rendez-vous prochainement avec la notaire, on penchera donc sûrement pour une donation en nue propriété avec une clause comme quoi je peux envisager les travaux.
Si je comprends bien si je décède et que ma mère veut récupérer la maison elle doit payer la part qu'a investi ma concubine dans la maison (60 000 / 2 soit 30 000) à ma concubine? Et si je veux qu'elle puisse rester dans la maison je dois lui léguer par testament la nue propriété?
Et si je me sépare de ma concubine, la seule manière qu'elle récupère ce qu'elle a mis dans les travaux ce serait d'inclure les travaux dans le PACS? En ce cas faut-il attendre la fin des travaux pour se PACSer? Comment le rédiger dans le PACS ?
Je sais que ça fait beaucoup de questions lol et je vous remercie de prendre le temps d'y répondre.
PS: petite question à part puisque vous avez l'air calé sur le sujet: si ma mère décède, qui devient propriétaire de sa maison? Est-ce moi ou mon père?
Si je comprends bien si je décède et que ma mère veut récupérer la maison elle doit payer la part qu'a investi ma concubine dans la maison (60 000 / 2 soit 30 000) à ma concubine? Et si je veux qu'elle puisse rester dans la maison je dois lui léguer par testament la nue propriété?
Et si je me sépare de ma concubine, la seule manière qu'elle récupère ce qu'elle a mis dans les travaux ce serait d'inclure les travaux dans le PACS? En ce cas faut-il attendre la fin des travaux pour se PACSer? Comment le rédiger dans le PACS ?
Je sais que ça fait beaucoup de questions lol et je vous remercie de prendre le temps d'y répondre.
PS: petite question à part puisque vous avez l'air calé sur le sujet: si ma mère décède, qui devient propriétaire de sa maison? Est-ce moi ou mon père?
Vous verrez tout ça avec le notaire, il y a sans doute plusieurs manières de procéder. Et bien entendu il faudra que votre mère soit d'accord sur les conditions de la donation.
Si votre mère décède, plusieurs possibilités :
- elle vous a déjà donné la maison, c'est vous qui en devenez propriétaire
- elle ne l'a pas encore fait, vous héritez d'une partie (minimum la moitié, votre réserve héréditaire), mais vos droits dépendent des droits de votre père qui aura une option à choisir : de 1/4 à 1/2 en pleine propriété, ou 1/4 en pleine propriété + 3/4 en usufruit pour lui s'il bénéficie d'une donation au dernier vivant ou d'un testament, le reste pour vous
Si votre mère décède, plusieurs possibilités :
- elle vous a déjà donné la maison, c'est vous qui en devenez propriétaire
- elle ne l'a pas encore fait, vous héritez d'une partie (minimum la moitié, votre réserve héréditaire), mais vos droits dépendent des droits de votre père qui aura une option à choisir : de 1/4 à 1/2 en pleine propriété, ou 1/4 en pleine propriété + 3/4 en usufruit pour lui s'il bénéficie d'une donation au dernier vivant ou d'un testament, le reste pour vous
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27 juin 2013 à 11:02
27 juin 2013 à 11:02
Merci beaucoup Sorgin pour cette mine d'informations. Ce soir rendez-vous chez le notaire avec mes parents et ma concubine, il faut aussi que j'appelle le courtier histoire d'être sûr de pouvoir financer les travaux en étant nu-propriétaire. Sinon j'ai vu qu'on pouvait donner provisoirement l'usufruit, peut être le temps des travaux, à voir avec la notaire ce soir.
Merci encore.
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mou87
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27 juin 2013 à 13:52
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l'intérêt c'est uniquement si je ne peux pas faire les travaux voulus en étant nu-propriétaire, mais à priori j'ai appelé le courtier et pas de problèmes.
mais si vous ne le pouvez-pas en tant que nu-propriétaire, vous ne le pourrez pas plus en tant qu'usufruitier ; l'usufruitier est en charge de l'entretien, pas de rajouter des ailes à votre maison ou d'y implanter une piscine ; et lorsque l'usufruit prend fin, toute la valeur ajoutée que vous y aurez mise sera perdue pour vous comme pour votre compagne ; c'est pour ça que je vous dis "quel intérêt" !?
mou87
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27 juin 2013 à 13:59
27 juin 2013 à 13:59
vu sous cet angle ! Je pensais pas que c'était perdu comme vous dites mais en fait effectivement c'est logique. Allez j'espère en finir de tout ça ce soir et pouvoir commencer les travaux !
Merci et bonne journée!
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