Donation terrainRésolu

Question

Bonjour, 
J'ai besoin de vos Lumières.

Cas N°1
Cela fait plus de 30 ans que mon père possède un terrain de 1400 m2, il souhaite faire une donation à ses deux seuls enfants (moitiè moitiè).
Dans ce cas, combien cela nous coutera t il?

Cas N°2
Nous voulons, mon frère et moi, construire des logements et les mettre en location (en formant une SCI). Il serait donc préférable d'avoir la totalité du terrain parce que le COS est à 0.2. Peut il nous donner à tous les 2 les 1400 m2? Quel serait le cout?

Cas N°3
Je suis mariée sous contrat (separation des biens) et posséde déjà un bien immobilier avec mon mari, malheureusement je suis obligée de l'inclure dans ce projet (SCI) pour avoir plus de garanties. Quel serait son statut dans cette donation?

Cas N°4
Si nous incluons nos parents dans la SCI, sommes nous obligés de débourser quelque chose (Notaire)

Nous sommes réellement perdus, nous ne savons pas combien le notaire peut demander pour ces partages. Qu'elle serrait la meilleure solution?
Merci!

condorcet · Answer

Qu'elle serait la meilleure solution? 
 Votre projet est correct.
 Vos parents peuvent vous transmettre ce terrain par une donation-partage à la suite de laquelle, votre frère et vous-même apporteriez vos droits indivis personnels à la SCI qui deviendrait alors propriétaire du terrain, en échange duquel apport, vous recevriez chacun des parts à votre nom  dans la SCI.
 Le produit de la location des logements construits seraient des revenus de la SCI dont les bénéfices seraient partagés entre les porteurs de parts.
 Ce schéma est classique et relève d'une saine gestion.
 Quant à votre régime matrimonial de séparation, aucune incidence n'en résultera.
 Vous envisagez d'inclure votre mari dans ce projet.
 En raison de ce régime matrimonial, vous  serez l'un et l'autre possesseurs de parts à titre personnel. (n° A à B pour l'un, C à D pour l'autre).
 Pour ce qui est des frais, il est difficile de vous répondre.
 Sachant que les enfants bénéficient d'un abattement de 100000 € chacun sur la part reçu de chaque parent. Au final les 2 bénéficiaires de la donation jouissent ensemble d'un abattement de 400000 €. Malgré sa superficie ce terrain ne devrait pas atteindre cette valeur en conséquence de quoi, aucun droit de donation ne serait dû.
 Il y a lieu de prévoir les frais d'acte calculés sur la valeur du terrain pour les honoraires et d'autres fixes correspondant à d'autres formalités telle que celle de la publication de l'acte à la Conservation des hypothèques 2 fois, la première concernant la donation-partage, la seconde vis à vis de l'apport à la SCI.. D'autres formalités sont à remplir tenant à la SCI notamment son inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.
 La tâche est abondante, mais votre notaire les exécutera.
 Il n'en coûtera rien à vos parents car les frais consécutifs à ces opérations sont toujours à la charge du (ou des) bénéficiaires de l'acte.

nous ne savons pas combien le notaire peut demander pour ces partages. 
  Il n'y a pas de "partage" au sens du terme mais une transmission par le jeu de la donation d'un bien immobilier. Le terme "donation-partage" ne signifie pas qu'il y ait un partage "physique" des biens mais une attribution à proportions égales entre les bénéficiaires de la donation (50/50 dans votre cas).
 D'une certaine façon l'apport en SCI sera une forme de partage puisqu'en conséquence de l'apport des droits de l'un et de l'autre à la SCI chacun recevra, à titre individuel, un certain nombre de parts numérotés.

lyvina · Answer

Votre réponse nous a beaucoup aidé.

Nous avons décidé de créer la sci à 4 c'est à dire mon frère, nos parents et moi:
-pour que mes parents aient une part (on leur doit bien ça)
-pour éviter les frais de donations

Juste une dernière question:
dans ce cas ou nous faisons une sci familiale, suis je obligée de faire appel au notaire? puis je constituer moi meme les statuts? auront ils la meme valeur?

condorcet · Answer

Nous avons décidé de créer la sci à 4 c'est à dire mon frère, nos parents et moi,pour que mes parents aient une part (on leur doit bien ça) 
  Pour faire plus simple, vos parents peuvent créer une SCI en apportant le terrain, vous et votre frère quelques deniers pour obtenir quelques parts.
 Ensuite, des parts pourront vous être transmises par donation.

pour éviter les frais de donation
  Vous éviterez les droits de donation tout autant que la valeur des biens transmis (immeuble ou parts) ne dépasseront pas le montant de l'abattement, mais pas les frais d'acte et le coût des formalités.

dans ce cas ou nous faisons une sci familiale, suis je obligée de faire appel au notaire?
 Dés lors qu'un bien immobilier est apporté à la SCI, l'intervention d'un notaire est obligatoire. 
 Les règles imposées par la législation sur la publicité foncière relatives aux  mutations immobilières font obligation que lesdites mutations soient constatées par acte authentique (notarié).

 puis je constituer moi même les statuts? 
   Oui, mais ce n'est absolument pas conseillé.
    En rédigeant les statuts, votre  notaire se chargera des multiples formalités obligatoires, ce qui requiert une formation juridique certaine que vous trouverez auprès de lui.

auront ils la même valeur?
  Oui.

lyvina · Answer

Un grand merci pour cette aide!!!

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