Incompréhension concernant la provision sur charges locativesRésolu

Question

Bonjour, 

Locataires depuis 6 mois, nous venons de réaliser que notre bail est erroné. Il y est stipulé que le chauffage, l'eau froide, l'ascenseur et l'interphone font partie des "équipements à usage commun". Avant de signer, nous avions demandé à l'agence immo si le chauffage était collectif, la réponse qui nous a été donnée était : OUI.
L'eau chaude est obtenue grâce au gaz, d'où la présence d'une chaudière dans l'appartement. Il ya quelques semaines, des problèmes de fonctionnement de la chaudière (installée en 1997) provoquent une réelle difficulté à obtenir de l'eau chaude (voire pas d'eau chaude du tout) et il se dégage parfois des émanations olfactives nous poussant à demander l'intervention d'un technicien. Ce dernier dit que l'appareil est vétuste et que ça serait bien moins coûteux pour tout le monde de le remplacer. Il nous indique que le propriétaire a un contrat de maintenance avec lui... Première question : qui doit payer l'intervention dans ce cas? Va-t-elle nous être facturée?

Dans un mail au propriétaire demandant le remplacement de la chaudière (les odeurs de gaz c'est super flippant et les douches à l'eau froide... pas très sympa), nous demandons aussi à quelle date le chauffage collectif sera allumé dans l'immeuble, car il commence à faire froid. Et là, oh surprise, il nous répond que le chauffage est individuel...

Nous lui demandons alors : "Si le chauffage de l'appartement n'est pas inclus dans les charges, à quoi correspondent les 150 Euros que nous payons par mois de provision sur charges? 150 Euros d'eau froide, d'ascenseur et d'interphone... ça n'est pas ce qui est écrit dans le bail et c'est un montant qui semble du coup très élevé, sachant que tout le gaz (chauffage+eau chaude) est entièrement à notre charge."

Réponse du propriétaire : "je vous confirme que le chauffage est individuel.Les 150 euros de provisions sur charges correspondent à : Charges communes générales de votre bâtiment, Ascenseur escalier, chaudière individuelle, compteur eau froide, eau froide, antenne TV."

 
D'où nos questions :
- que faire dans le cas où, à la signature du bail, le propriétaire vous dit que le chauffage est collectif alors que ça n'est pas le cas? Y a-t-il un recours quelconque?
- est-ce que les frais de remplacement de la chaudière seront répercutés sur nos charges et à hauteur de quelle proportion du montant final?
- quel genre de coût doit-on comprendre dans le libellé 'compteur eau froide' et 'antenne TV'? Est-ce qu'un compteur est censé coûter quelque chose? Et l'antenne TV? Est-il normal que l'on paie encore l'accès à une antenne qui ne sert plus à rien puisque que tout le monde est équipé d'une Box qui fonctionne grâce au réseau téléphonique... (certes l'immeuble date de 1966 mais les technologies ont changé, non?).

Nous souhaitons juste vérifier si le propriétaire ne nous prend pas pour des imbéciles et savoir s'il est dans son plein droit. 

Merci par avance pour les réponses que vous voudrez bien nous apporter.
Cordialement
AnatoleetRosalie

GERDAN · Answer

Bonjour,
Beaucoup de bizarreries dans votre contrat de location. Quoiqu'il en soit, il faudra bien que votre propriétaire justifie sur présentation de factures et mode de répartition, les charges locatives à la fin de l'année et à ce moment vous verrez plus clair.

Paris... · Answer

Bonjour, 

Une antenne collective dans une Copropriété n'occasionne des frais que lorsqu'il y a besoin de faire appel à un professionnel "Antenniste" pour une vérification parcequ'un mauvais fonctionnement a été signalé au Syndic de l'Immeuble. 

L'entretien de ménage, le fonctionnement d'un interphone, de l'ascenseur font parties des charges communes générales dans un Immeuble et si vous habitez en étages ou si vous avez un accès direct au sous-sol (Caves - Parking), comme locataire, il est normal que vous ayez à participer aux dépenses (sur justificatifs du Propriétaire). 

Si vous avez un compteur d'eau froide individuel, il y a les relevés du compteur d'Eau qui sont à votre charge ainsi que le coût de votre consommation propre à votre Lot (appartement). 

Le remplacement d'une chaudière est en principe à la charge du Propriétaire. 

La provision sur charges n'est qu'une "Estimation annuelle" et il se peut qu'au début de l'année, une fois les comptes de Copropriété établis, que vous ayez versé un trop perçu à votre Propriétaire, selon la répartition des charges locatives. 
Sauf erreur. 

Cordialement.

marmenard · Answer

Bonjour  
Il vous faudra veiller à votre prochaine régulation en général peu apres l'AG de l'immeuble  
Un propriétaire paie aussi de charges en paiement du syndic et assurance immeuble 
Pour un locataire il ne revient que les charge récupérables au prorata de ses tantièmes ou millièmes 
Eau, minuterie et éclairage de communs électricité ascenseur ,,divers mais toujours en charges récupérables
 Je crains qu'il vous fasse payer la totalité donc les siennes et 150 € c'est beaucoup sans chauffage 

Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire 
 Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un remboursement 

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges. 
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné. 

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an. 

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois. 

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu. 
 Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé. 

Votre chauffage et eau chaude en panne  vous devez effectuer une visite annuelle de ce chauffage par contrat ou ponctuelle  

 Demandez de quand date la dernière 
et recoAR vers le proprio (une lettre magique) 

Un modèle 
(Lettre recommandée avec avis de réception) 

(nom du locataire) 
(adresse) 

(nom du bailleur) 
(adresse) 

Le (Date), 

Objet : demande de réparation à effectuer 

Madame, Monsieur, 

Locataire du logement sis (adresse), je vous informe que (indiquer la chose défectueuse) nécessite son remplacement. ou réparation 

Or, conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987, le coût d'une telle intervention incombe au propriétaire. 

Par conséquent, je vous serais gré de faire le nécessaire pour pourvoir au remplacement de cet équipement  ou réparation dans les plus brefs délais. A défaut d'une réponse manifestant votre accord dans le délai de (indiquer nombre de jours) je me verrai contraint, eu égard à l'importance des nuisances, d'employer toutes voies de droit aux fins d'obtenir très rapidement satisfaction. 
 Et commencerais par demander à un juge le blocage de mon loyer que vous ne recevrez que après remise en ordre 

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. 

(Signature)

AnatoleetRosalie · Answer

Merci à tous qui avez répondu et nous avez bien éclairé. Nous venons de recevoir l'aval du propriétaire pour le changement de chaudière... Il ne nous reste plus qu'à prier pour que notre facture de gaz ne soit pas explosive après l'hiver (tentons un peu d'humour!) et nous ne manquerons pas de réclamer le détail des charges incombant au lot que nous occupons, afin de tout vérifier. On n'est jamais trop prudent hélas.

Merci encore,
AnatoleetRosalie

Incompréhension concernant la provision sur charges locatives

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