probleme d'indivision

Question

Bonjour, j'ai acheté en 1995 en indivision une maison à 50/50 sans apport personnel de part et d'autre. Monsieur est parti en 2000 quand son fils a eu 4ans et que j'ai eu un cancer du sein.Il m'a laissée dans la maison avec mes 3 enfants (2 issus d'un premier mariage). J'ai continué à payer seule la maison que je payais déjà seule depuis le début.J'ai entretenu, et réparé certaines choses. Il veut sortir de l'indivision et me réclame 100 000 (un quart) euros, la maison étant estimée à 400 000euros.J'en ai assuré les charges ( impôts fonciers et locaux, taxe d'équipement....).IL me demande un loyer pour occupation des lieux qu'il estime à cette somme.Comme deal, je voudrais lui proposer de faire les comptes pour voir si cette somme correspondrait vraiment à ce que je lui dois.
Pourriez vous m'aider car je me sens complétement démunie, sachant que j'ai travaillé pour obtenir ce bien qui reviendrait à mes 3 enfants et que nous nous sommes privés de beaucoup de choses pour conserver cette maison?SI je refuse , il me menace de mettre la maison aux enchères.MERCI POUR VOTRE AIDE OU VOS PRECIEUX CONSEILS.

lucini · Accepted Answer

"j'ai acheté en 1995 en indivision une maison à 50/50 sans apport personnel de part et d'autre, Monsieur est parti en 2000, j'ai continué à payer seule la maison que je payais déjà seule depuis le début,je voudrais lui proposer de faire les comptes  "

Votre histoire est courante.

Selon les faits présentés, il y a une importante distorsion entre le % dans le titre de propriété et la part de financement de chaque coindivisaire.

Mr semble avoir faiblement participé au financement (de 1995 à 2000) et Mme a financé l'essentiel de la valeur du bien en indivision (de 1995 à 2012).

Le concubin désavantagé (celui qui a financé le plus) qui s'estime lésé peut espérer récupérer les sommes dépensées en démontrant l'enrichissement sans cause de l'autre concubin.

Il vous appartient de démontrer (documents financiers à l'appui) le montant précis de votre investissement financier dans cette maison et la part de votre Ex-concubin depuis votre acquisition .

La répartition du prix de vente d'un bien indivis entre des concubins peut être proportionnelle à la participation de chacun au financement de son acquisition, alors même qu'ils ont déclaré dans l'acte notarié acquérir par égales parts.

Votre intérêt est de sortir de l'indivision. 

MR pourrait effectivement réclamer un peu moins qu'un demi loyer si l'indivision se poursuit.

Si désaccord entre les 2 indivisaires, c'est le juge qui tranchera fixera la valeur de la part de votre Ex-concubin.

Faites vous assister par un professionnel (Notaire ou avocat spécialisé dans le droit Immobilier) l'enjeu financier n'est pas négligeable.


Cordialement

kasom · Answer

bonsoir 

faites le calcul à l'envers : 

prix estimé 400.000 €, 50 % pour lui = 200.000 € 

Il aurait du participer à 50 % des charges; impôts fonciers et remboursements prêts , travaux entretien / réparations 

le loyer qu'il vous réclame : il doit vous l'avoir signifié par huissier , et dans ce cas, ça correspond à 50 % du loyer "type " de ce genre de bien .

le loyer démarre le jour de la signification par huissier

point de vue de quelqu'un qui voit sans cesse ce genre de situation :  c'est bien de vouloir se battre pour conserver votre maison, mais si toutes vos ressources financières doivent être consacrées à ces 100.000 € et vous empêcher de vivre , vendez et redémarrez ailleurs

lucini · Answer

Bonsoir,

"La maison en indivision est estimée 400 000€. Mr veut sortir de l'indivision, il réclame 100 000€ soit 25 % de la valeur de la maison. De 1995 à 2000 , nous vivions sous le même toit mais je payais entièrement la mensualité car monsieur avait déjà un loyer à payer sur son compte personnel pour un bien acquis à son nom avant notre rencontre."

Questions:
1 Votre Ex était-il co-emprunteur solidaire  du prêt bancaire finançant l'acquisition de cette maison  ?

2 Cet emprunt bancaire figure t il dans votre acte de propriété avec quelle clause ?

3 A vous lire, vous auriez payer sur vos deniers personnels  100 % des mensualités de l'emprunt.

4 Etes-vous en mesure de justifier le paiement de toutes vos mensualités depuis l'acquisition jusqu'à 2012 ? 

5  Etes vous en mesure de déterminer le montant de financement réellement investi dans ce bien par votre Ex. " 

Votre Ex vous réclame 25% de la valeur de la maison alors qu'il possède 50% sur le titre de propriété.  

A t-il formulé sa demande par courrier  et justifier sa prétention de 25% ?

"invoquer l'idée d'enrichissement à mes dépens ?"

Cela va être le fondement de votre contestation de devoir la somme de 100 000 € pour la part de MR dans le bien indivis.

Dans le cas où une personne s'est enrichie corrélativement à l'appauvrissement d'une autre et sans que ceci ne soit la conséquence d'un contrat ou d'une obligation juridique, la jurisprudence décide qu'il y a un quasi-contrat en vertu duquel l'appauvri peut exercer un recours contre l'enrichi.
 
On ne peut s'enrichir sans cause au détriment d'une autre personne.

La Cour de cassation a décidé que l'équité commandait qu'il soit tenu compte, lors du partage de l'indivision, de l'origine du financement, en accordant à l'indivisaire auteur du financement une indemnisation égale au montant de la dépense effectuée au delà de ce à quoi il était obligé.

Pour faire valoir la théorie de l'enrichissement sans cause, il faut réunir certaines conditions.

Quand on aime on ne compte pas, c'est bien connu,  quand on n'aime plus on commence à compter....

L'assistance d'un avocat est nécessaire, vous devez préparer un dossier documenté et cohérent sur les questions posées.

Cordialement

rgino · Answer

bonjour moi je suis dans le cas suivant , divorcé officiellement depuis le 14 09 2012 mon ex est dans la maison avec les 3 enfants ( 14 18 20 ans ) la maison n est pas entretenue interieur exterieur , elle me doit un loyer d occupation (onc mars 2008)( 850 : 2 = 425 ) depuis mars 2008 , je regle ma partie de pret immo et la PA , la maison a été estimée par un expert judiciaire 197000 euros , elle a fait une demande de logement HLM , les rapports sont pas terribles , elle ne m a rien rendu depuis ..........( affaires etc etc ) bref suis en droit de reclamer les demis loyers , je precise que sur mon état liquidatif le notaire l a marqué sur la part me revenant  ..... est ce valable , je sais que c est prescrit au bout de 5 ans mon avocat m a affirmé que c est au notaire de reclamer les loyers qu en pensez vous ??( je precise aussi que je ne peut regler la taxe fonciere depuis 4 ans soit 3200 euros ) merci pour les réponses .........

lucini · Answer

Bonjour, 

"je sais que c est prescrit au bout de 5 ans mon avocat m a affirmé que c est au notaire de reclamer les loyers qu en pensez vous ?" 

La demande relative à l'indemnité d'occupation se prescrit après un délai de cinq ans.

Le point de départ du délai extinctif commence en principe à compter du jour où cette indemnité ne peut plus être perçue. 

Cependant, dans le cas d'une indivision post-communautaire, le délai de cinq ans ne court que du jour où le jugement de divorce est passé en force de chose jugée. 

Il a été jugé d'autre part, qu'un procès verbal de difficulté notarié était une cause d'interruption du délai de prescription, à condition que celui-ci face état de réclamations concernant les fruits et revenus.

A défaut d'accord amiable sur cette indemnité, il faut faire une demande de fixation et de paiement de cette indemnité auprès du juge par voie d'assignation. 

De droit, cette indemnité revient à la masse indivise de l'indivion (CC 815-9 et 815-10) et sera répartie au moment du partage du prix de la vente ;  
Il est possible de solliciter un versement annuellement de  la part qui vous revient. 

L'indemnité ayant la nature juridique d'un revenu versé à l'indivision, l'un des indivisaires peut le demander et l'obtenir avant le partage, soit au terme d'un accord, soit à la suite d'une décision judiciaire.  

La répartition doit alors être effectuée après l'établissement du compte annuel de gestion du bien indivis. En pratique, la prise en compte de l'indemnité se fera le plus souvent au moment des opérations de liquidation et partage

Sans décision judiciaire il est peut probable que le Notaire prenne l'initiative de réclamer une indemnité d'occupation. 

Adresser lui un courrier vous serez fixer sur la suite. 

Le remboursement de crédit et l'indemnité ne sont pas de même nature, mais les deux constituent une créance de l'indivisaire envers l'indivision. 

Les deux créances étant de natures différentes, elle sont judiciairement régies de manière différente. Ainsi, le non paiement de l'indemnité est un défaut de loyer qui ne pourra conduire qu'à l'expulsion de l'occupant et d'une condamnation à rembourser les arrièrés, alors que le non paiement du crédit débouche sur une procédure de liquidation. 
  
Les indivisaires sont tenus de financer l'indivision à hauteur de leurs parts, vous devez payer la moitié de la taxe foncière. 

Cordialement

rgino · Answer

bonjour merci lucini vous etes tres calé , une autre question si vous le voulez bien ...... mon ex a fait une demande de logement HLM , elle souhaite vendre la maison au bout de 5 ans ....... interieurement  elle doit etre rafraichie que le rez de chaussé , peinture nettoyage , exterieurement tonte et nettoyage , je me suis porté d accord pour faire les travaux seul ...... je pense qu il vaut mieux se mettre d accord pour la vendre que de faire une procédure pour le partage non ?? qu en pensez vous si chacun fait des efforts , de plus elle a monté un dossier de surendettement sa partie de pret est aménagée pour 1 an .......je lui ai dit qu il fallait vendre maintenant et passer devant le notaire pour mettre a plat tout çela est ce judicieux ??? que de faire une vente par licitation .....qu en pensez vous ...merci a vous ......

lucini · Answer

"je pense qu il vaut mieux se mettre d accord pour la vendre que de faire une procédure pour le partage non ?"

Un arrangement aimiable est mieux qu'un procédure judiciaire couteuse et longue. 

"je lui ai dit qu il fallait vendre maintenant et passer devant le notaire pour mettre a plat tout çela est ce judicieux ?"

Essayer d'avoir un entretien devant un Notaire pour conclure un arrangement amiable.

le Notaire ne peut contraindre aucun indivisaire seulement essayer de convaincre et rédiger un accord..
Votre ex ne peut imposer de rester encore ( ans dans les lieux.

Faites intervenir une assistante sociale pour l'attribution d'un logement en HLM

Le fait d'effectuer des travaux d'entretien constitue un acte d'administration, l'autorisation ne doit donc pas émaner de l'ensemble des indivisaires.

Vous pouvez remettre en état l'extérieur sans son accord, pour l'intérieur il faut l'accord de votre ex.

Votre avocat peut vous aider à sortir à l'amibale de l'indivision

rgino · Answer

ok je vois cela je vous tient informé de la suite qui j espére sera benefique .......et appaisée ......

NOR19 · Answer

Merci à vous Lucini pour votre analyse et votre dévouement à éclairer et conseiller. Je vis une situation similaire. Mariée en 85 sous le régime de la séparation des biens , je suis divorcée depuis 2001,En 95 nous avons fait ensemble un emprunt hypothécaire pour acheter ensemble une petite maison. Séparée depuis 1999 J'y suis restée avec mes 3enfants et je rembourse seule le prêt hypothécaire.Mon ex ne rembourse ni le crédit ni ne verse la pension alimentaire, ni n'exerce son droit de visiteIl était indépendant et se rendait insolvable.L'huissier a abandonné les poursuites car même la saisie immobilière ne couvrait pas les frais de la procédure!Entre temps il manipulait et perturbait les enfants par des plaintes sans fondement!Il avait des antécédents 2précédents mariages et divorces sans rien assumer...Il savait comment procéder pour décourager les malheureuses. J'ai remboursé toute ses dettes car les huissiers,une fois mariés sont venus frapper à notre porte.Il était en faillite et le fisc l'a retrouvé.Si je vous dis que je n'ai pas été au courant de ses déboires financiers et même d'un précédent mariage et un enfant avec sa première épouse qui vit à l'étranger me croieriez-vous? J'avais eu nos 2filles et j'ai tout de même payé toutes ses dettes car je suis comme çà, je l'ai cru victime comme il prétendait. je ne me décourage pas mais au final j'ai ouvert les yeux ce monstre d'égoisme ne se soucie de rien à part sa personne et est si haineux....c'est un psychopathe voilà tout. Aujourd'hui,en lisant ce forum je retrouve certaines réponses à mes questions. Mes questions sont Il reste près de 18 mensualités pour le prêt hypothécaire: Pourrais-je demander un décompte à mon notaire avant la mise en vente (j'ai demandé la liquidation en 2007)? -Dois-je demander un prêt de 100% du montant de la vente ou seulement 50%? -L'argent de la vente va rester chez le notaire jusqu'au jugement? -Il ne va pas accepter,c'est sûr faudra t il passer par le Tribunal? -Ferais-je mieux de réclamer les arriérés de la PA avant?(plus depuis 2003) -Pourrais-je obtenir qu'on tienne compte de ses dettes propres payées pendant le mariage en enrichissement personnel?

lucini · Answer

Bonjour,

Dans le régime de la séparation des biens, les patrimoines des deux époux restent indépendants.

Chacun reste aussi tenu des dettes propres. il existe donc un cloison étanche entre les 2 patrimoines

Il s'agit de toutes les dettes personnelles ou professionnelles contractées avant, pendant ou après le mariage. Seules les dettes ménagères qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants sont solidaires (dépenses de santé, d'eau, de gaz ou d'électricité...).

Les dettes non liées aux dépenses ménagères ou à l'éducation des enfants restent personnelles et n'entament pas le patrimoine de l'autre conjoint, sauf s'il s'est porté caution solidaire. C'est la raison pour laquelle ce régime est souvent choisi lorsque l'un des conjoints exerce une profession « à risques », telle que commerçant ou chef d'entreprise.

Enfin, il existe une solidarité fiscale pour toutes les impositions établies au nom du couple. 

En cas de défaut de paiement de l'impôt, l'administration fiscale peut ainsi poursuivre n'importe lequel des membres du couple en paiement de la totalité de l'impôt à charge pour ce dernier de se retourner contre l'autre.


Pour engager la vente d'un bien en indivision, il faudra d'abord l'accord de votre Ex, évidemment il n'hésitera pas de prétendre à 50% du solde net de la vente alors que vous aurez remboursé seule le crédit.

il est indispensable de solliciter l'intervention d'un expert comptable ou d'un notaire pour faire les décomptes de l'indivision. C'est un point crucial

il faut voir la nature de dettes de votre Ex que vous avez payé à l'huissier ( solidarité ou non ? voir l'existence de caution ?

Dans votre situation il est vraisemblable qu'il sera nécessaire de demander une sortie de l'indivision avec une expertise de vos deniers personnels investis dans ce bien commun.

 Le notaire n'étant pas juge ne décidera de rien.

ne vous lancer pas dans la sortie de l'indivision sans avoir bien valider vos droits  sinon vous allez laisser encore des plumes.

la liquidation matrimonial a été faite ?

La pension alimentaire si elle résulte d'une décision de justice est un droit et il existe des procédures pour récupérer votre créance.

Cordialement

NOR19 · Answer

Bonsoir Lucini,
Grand merci pour votre réponse que j'attendais avec impatience!

En fait il s'agit des remboursements des contributions pour plusieurs années d'imposition avant notre mariage et du remboursement du crédit d'une voiture de sa société avant notre mariage ou il s'est porté cautionJ'ai également fait un remboursement de mon propre compte vers le compte de sa société pour payer des cotisations sociales en retard!Et ceci juste au début de l'année de notre séparation!
J'ai également payé les droits d'enregistrement d'un terrain de 4ha à l'étranger!(terrain acheté avant mariage à son père)
Attendez il faut que je réfléchisse car je dois me concentrer pour me rappeler les innombrables dépenses pour son compte personnel!

Non nous n'avons pas fait la liquidation matrimoniale bien qu' en 2006 j'ai obtenu du tribunal la désignation de mon notaire et un 2ième notaire pour la partie récalcitrante et lors de notre 1ère réunion il ne s'est pas présenté!.Son avocat que l'on a contacté nous répond qu'il n'a plus de ses nouvelles depuis la dernière affaire au Tribunal de la Jeunesse!Je voulais expertiser la maison et lui faire une offre afin d'éviter la vente publique!J'ai laissé tomber cette procédure.Non pas que nous avions besoin de lui (le 2ième notaire pouvait le représenter) mais je ne voulais pas d'une vente publique à ce moment là.Total je paie 200eur pour la signification du jugement par l'huissier!

Y a t-il une limite dans le temps pour ce jugement de la liquidation en partage ?

Vous avez raison c'est crucial de faire valider mes droits en premier !
A qu'elle juridiction dois-je m'adresser pour valider mes droits?1ere Instance ou Appel?
Combien de temps celà prendra-t-il + -?Il faut s'attendre à des rallonges car il est spécialiste de dossiers vides mais beaucoup d'attente et de report pour ne rien prouver!Que des dires!

J'ai également des jugements (5 ) Le dernier prononcé par le Juge de la jeunesse pour la pension alimentaire des enfants qu'il n'a plus versés depuis 2004Il est parti vivre à l'étranger mais a gardé un domicile fictif chez un ami!
J'ai changé d'avocat pour être mieux  conseillée mais à part une promesse que des avocats stagiaires experts en droit international allaient donner leur avis je n'ai plus eu de nouvelles et je n'ai plus relancé non plus!Mon dossier est toujours dans ce cabinet et malheureusement il y a prescription pour les arriérés de pension alimentaire!(2007)

Il est en droit de me réclamer une indemnité d'occupation (1/2 loyer) mais lorsque je peux prouver avec photos les infiltrations d'eau et l'humidité qui en résulte j'ai par exemple la chambre de mon fils qui est restée inoccupée quelque temps jusqu'à ce que  je répare la gout!ère et refait tout le mur, je dois refaire toute la toiture de la cuisine pour les mêmes raison, les chassis perméable au froid ma note de gaz en est la preuve....Tous ces désagréments du quotidien mérite-t-il des indemnités, oui pour moi qui  continuer de supporter  avec mes enfants alors que Monsieur vit au soleil!

Non mais c'est pour vous dire que je me sens coincée je ne peux demander un crédit car il doit signer (j'ai trouvé un crédit à 0% pour des travaux d'isolation pour économie d'énergie;) et d'autre part je ne veux pas plus valoriser la maison pour pouvoir la racheter!Déjà que j'ai réparé entretenu à mes frais sans factures!

Merci pour votre patience car je dois vous expliquer ce que j'ai fait et ce que je vis pour mieux me faire comprendre.

Dans l'attente de vos conseils avisés.

lucini · Answer

Bonjour,

La sortie de l'indivision s'impose, il ne faut pas rester dans cette situation car vous vous exposez à des risques graves celui de voir une hypothèque judiciaire sur votre maison par des créanciers de votre EX, attention c'est un gros danger. 

A défault d'accord amiable il faudra engager une procédure judiciaire devant le Tribunal de grande instance avce l'assistance d'un avocat compétent et efficace, ce sera une procédure longue .

Bien entendu vous pourrez le cas échéant proposer de racheter la part de votre ex.

Une évaluation de la maison par un tiers sera nécessaire ainsi que la justification de tous les fonds que vous avez investi dans ce bien en indivision.

Cette procédure est indépendante de la liquidation de la communauté.

Il ne faut pas mélanger les avances financières que vous avez effectué pour renflouer les dettes de votre Ex et ceux qui concerne la maison c''est 2 choses distinctes.

Il vous revient de préparer un dossier complet sur vos fonds propres investis dans cette maison et le cas échéant les deniers investis par votre EX.

Ensuite vous ferez valider votre projet de compte par un profesionnel comme indiqué ci-dessus. 

Y a t-il une limite dans le temps pour ce jugement de la liquidation en partage ?
 

Hélas non.

N'attendez pas grand chose de la liquidation votre ex s'arrangera pour justifier son insolvabilité sauf si vous identifiez précisément des biens à l'étranger .

Il est difficile d'être complet dans votre situation qui reste assez courante.

Cordialement

NOR19 · Answer

Bonsoir LUCINI,

Je suis entièrement d'accord avec vous je dois constituer un dossier complet pour prouver toutes mes dépenses et avances sur le bien.
Mais cette fois je vais m'occuper de mes intérêts et lui laisser la tâche de prouver et justifier lui même ce qu'il prétend lui revenir.Je ne lui ferais pas de cadeaux.En partant il avait l'actif de la société que j'ai financé avec mon propre argent.Il a tout vendu d'ailleurs.C'est lui qui me doit de l'argent s'il voulait être honnête!

Savez vous combien de temps les organismes financiers archivent-ils les comptes de leurs ex-clients? 

Identifier précisément les biens à l'étranger,vous pensez que ses avoirs à l'étranger pourraient être saisis ici?
Je peux également engager une procédure à l'étranger, en parallèle?

Vous me répondez hélas qu'il n'y pas de limite pour la citation en liquidation en partage,c'est plutôt bien car je ne dois pas refaire la demande au tribunal ,je pourrais relancer la procédure avec les 2 notaires mais bien sûr avant tout je dois constituer mon dossier pour faire valoir mes droits en 1ère Instance.
Même s'il y a vente je pourrais toujours bloquer le montant auprès du notaire?

Enfin je trouve réponse à mes questions, ce que je n'ai pu obtenir jusqu'à présent.

Un avocat m'a dit que c'est bien parce que je dors sur ma créance et je pourrais réclamer des intérêts mais hélas avec les prescriptions je déchante!

Pourtant je voudrais tellement en finir et disposer pleinement de ma maison!

Probleme d'indivision

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