Urgent signature du bail demain matin

Bonjour,
Nous sommes mon concubin et moi logés dans un logement de fonction depuis l'année 2000.Nous avons eu ce logement a titre gratuit avecles avantages en natures déclarés mais nous n'avons rien signé sauf l'ouverture du compteur EDF,autrement dit il n'y a jamais eu de bail ,ni d'état des lieux.
A partir du 1er Octobre notre nouveau patron va nous faire payer un loyer et j'aie eu un coup de téléphone ce matin pour nous demander d'aller signer le bail demain matin.
La maison est humide,la chambre de mon fils a un coté de mur noir,les fenètres en pvc laisse nettement passer le vent,dans ma chambre on dirait un champignon sur le mur qui est noir aussi,quand il pleut s'il y a trop de vent l'eau rentre par notre porte de sejours en pvc ainsi que le garage qui est inondés en hiver.De plus les tôles du garage sont en amiante.
J'avais demandé à mon patron de monter voir l'état des chambres mais il a refusé en disant qu'il me croyait.
Que me conseillés vous pour demain ?car l'état des lieux ne sera pas fait.
Un collègue me conseille de faire ça moi mm et d'ensuite faire signer le patron(je vois pas comment je vais pouvoir lui imposer ça)
Dois-je refuser de signer le bail?
Que Faire?
Merci de votre aide.
C'est très urgent!!!