Crédit en francs suisses - en sortir?
Résolu/Fermé
petite_anglaise
-
8 juil. 2011 à 19:29
FABIENNE19 Messages postés 25 Date d'inscription mercredi 19 décembre 2012 Statut Membre Dernière intervention 10 décembre 2014 - 22 sept. 2013 à 11:19
FABIENNE19 Messages postés 25 Date d'inscription mercredi 19 décembre 2012 Statut Membre Dernière intervention 10 décembre 2014 - 22 sept. 2013 à 11:19
Bonjour,
J'ai souscit un emprunt en CHF en novembre 2009 auprès de bnp pour financer un investissement locatif loi Scellier de 150,000 euros. Le promoteur m'a assuré qu'il s'agit de la meilleure offre de prêt sur le marché et qu'il n'y avait pas de fluctuation liée au taux de change vu que les mensualités sont fixes. J'étais un peu bête pour lui faire confiance sans comprendre les détails de l'offre, mais nous voila.
Je vois aujourd'hui que le capital restant dû a augmenté de 45 000 euros du seul fait du taux de change, et il devient clair combien le risque taux de change est important. Je ne souhaite pas d'attendre pour voir si le taux CHF/EUR s'améliore, car entretemps je pourrais subir encore une plus grande perte si la valeur CHF continue à grimper.
Le mieux me semble de vendre rapidement et rembourser tout (je n'ai pas encore commencé à défiscaliser) en encaissant la perte.
En février, Michelle Serges a dit que la BNP a pris à leur charges une partie de la perte dans le cadre d'un rachat... y a t il d'autres expériences de ce type? Que faut-il demandé au centre clièntèle pour avoir de l'aide (ils sont très hostiles au téléphone)? et pensez-vous qu'ils pourraient prendre à leur charge une partie de la perte si je fait un remboursement anticipé ou uniquement dans le cadre d'une restructuration du prêt?
Par ailleurs, on m'a dit qu'il pourrait être possible de se retourner contre le promoteur mais surtout le notaire pour manque de conseil et d'information. Qu'en pensez vous?
J'ai souscit un emprunt en CHF en novembre 2009 auprès de bnp pour financer un investissement locatif loi Scellier de 150,000 euros. Le promoteur m'a assuré qu'il s'agit de la meilleure offre de prêt sur le marché et qu'il n'y avait pas de fluctuation liée au taux de change vu que les mensualités sont fixes. J'étais un peu bête pour lui faire confiance sans comprendre les détails de l'offre, mais nous voila.
Je vois aujourd'hui que le capital restant dû a augmenté de 45 000 euros du seul fait du taux de change, et il devient clair combien le risque taux de change est important. Je ne souhaite pas d'attendre pour voir si le taux CHF/EUR s'améliore, car entretemps je pourrais subir encore une plus grande perte si la valeur CHF continue à grimper.
Le mieux me semble de vendre rapidement et rembourser tout (je n'ai pas encore commencé à défiscaliser) en encaissant la perte.
En février, Michelle Serges a dit que la BNP a pris à leur charges une partie de la perte dans le cadre d'un rachat... y a t il d'autres expériences de ce type? Que faut-il demandé au centre clièntèle pour avoir de l'aide (ils sont très hostiles au téléphone)? et pensez-vous qu'ils pourraient prendre à leur charge une partie de la perte si je fait un remboursement anticipé ou uniquement dans le cadre d'une restructuration du prêt?
Par ailleurs, on m'a dit qu'il pourrait être possible de se retourner contre le promoteur mais surtout le notaire pour manque de conseil et d'information. Qu'en pensez vous?
A voir également:
- Dernières jurisprudences francs suisse particuliers
- Contrat de location entre particuliers gratuit à imprimer - Guide
- Jours francs - Guide
- Travailler en suisse avec carte 10 ans - Forum salariés
- Quitter la suisse avec des dettes ✓ - Forum Justice
- Rsa suisse - Forum RSA
18 réponses
bigoubis
Messages postés
29
Date d'inscription
mardi 5 juillet 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
2 août 2011
11
8 juil. 2011 à 20:35
8 juil. 2011 à 20:35
Bonsoir,
Au vu de votre d'entrée dans ce prêt il est clair que le taux CHF vs € est actuellement défavorable.
Néanmoins, ce type de prêt n'est conseillé qu'à des emprunteurs ayant des revenus en CHF - généralement des frontaliers - et qui achètent tout aussi généralement des RP, avec pour optique d'aller au terme de leur crédit. Dès lors, il n'est pas très grave que les cours se dégradent. Au pire, ils ratent une bonne affaire en profitant d'un taux habituellement < de 2 à 2,5 pts au taux en €.
Si vous n'êtes pas dans ces 2 cas, c'est que vous devez chaque mois céder des € pour acquérir des CHF et au vu de la courbe ci-dessous, cela doit couter cher.
https://fr.finance.yahoo.com/chart/EURCHF=X?ltr=1
A ce stade, je commencerais à écrire à ma banque en recommandé en m'étonnant de cette situation, et en évoquant mon désarroi, en tant que non professionnel des opérations en devises, si bien sûr tel est le cas.
Sans réponse, j'évoquerais une situation financière difficile et un défaut de conseil.
Le mieux qu'il puisse vous arriver est d'obtenir un retour de votre prêt en € en obtenant un cours CHF vs € au + près de celui utilisé pour acheter votre bien en France, quitte à accepter une hausse du taux de prêt.
Dans tous les cas, bannissez les contacts avec les plateformes téléphoniques, je doute qu'on y sache de quoi vous parlez.
A votre disposition si nécessaire, mais avec un peu + de données sur votre opération.
Cdt
Au vu de votre d'entrée dans ce prêt il est clair que le taux CHF vs € est actuellement défavorable.
Néanmoins, ce type de prêt n'est conseillé qu'à des emprunteurs ayant des revenus en CHF - généralement des frontaliers - et qui achètent tout aussi généralement des RP, avec pour optique d'aller au terme de leur crédit. Dès lors, il n'est pas très grave que les cours se dégradent. Au pire, ils ratent une bonne affaire en profitant d'un taux habituellement < de 2 à 2,5 pts au taux en €.
Si vous n'êtes pas dans ces 2 cas, c'est que vous devez chaque mois céder des € pour acquérir des CHF et au vu de la courbe ci-dessous, cela doit couter cher.
https://fr.finance.yahoo.com/chart/EURCHF=X?ltr=1
A ce stade, je commencerais à écrire à ma banque en recommandé en m'étonnant de cette situation, et en évoquant mon désarroi, en tant que non professionnel des opérations en devises, si bien sûr tel est le cas.
Sans réponse, j'évoquerais une situation financière difficile et un défaut de conseil.
Le mieux qu'il puisse vous arriver est d'obtenir un retour de votre prêt en € en obtenant un cours CHF vs € au + près de celui utilisé pour acheter votre bien en France, quitte à accepter une hausse du taux de prêt.
Dans tous les cas, bannissez les contacts avec les plateformes téléphoniques, je doute qu'on y sache de quoi vous parlez.
A votre disposition si nécessaire, mais avec un peu + de données sur votre opération.
Cdt
Bjr,
Pour toutes les personnes intéressées, sachez qu'il y a des solutions pour remédier à ce problème.
Déjà, j'aimerais savoir à quel taux vous aviez emprunté à l'époque? Si c'est du fixe, du variable pur, du variable capé, du Mixte (une partie en taux fixe et l'autre partie en variable => sans bénéficier du cap, etc..? Savoir si, dans le cas d'un variable, c'est du Libor 1, 3, etc...sachant que maintenant, il y a la possibilité d'avoir du Libor 12 => plus de sécurité puisque la revaloristion ne se fait qu'une fois par an...!
Je peux faire des réponses individuelles pour tous ceux qui le souhaitent mais je préfère formuler des répondes privées car chaque cas est différent, etc..
Quoi qu'il en soit, sachez qu'il est possible de réaménager son prêt, surtout en ce moment.., vu le change!!!
Par ailleurs, il existe des solutions pour bloquer (fixer) le change, etc.., etc.., notamment le SWAP à la BNP (que je connais pour la clientèle d'entreprise, mais visiblement cela doit exister pour les particuliers). Je suis étonné que personne n'ait eu la délicatesse de vous en toucher mot dans notre banque. Ou alors c'est que les conseillers connaissent très très mal leurs produits, je n'irais pas jusqu'à dire qu'ils ne connaissent pas les produits financiers, quoique...! lol
Pour des prêts en devises, j'ai des possibilités de faire profiter de taux à 1,80% Capé 1 sur 15 ans par exemple.
Même si tout le monde a compris, j'explique quand même : cela veut dire qu'il est possible de calculer à l'avance le montant maximum de sa mensualité, sachant que dans le pire des cas, le taux ne peut pas excéder les 2,80%. De cette manière on saura qu'on part sur une mensualité de X CHF et qu'au maximum, c'est à dire au cap, on ne paiera pas plus qu'une mensualité de Y CHF.
Sur certaines banques et pour ceux qui aiment prendre des risques, il est possible de faire du variable pur mais bon, en ce moment les taux ne sont pas très haut non plus mais ce n'est franchement pas ce que je conseillerais (une crise financière pouvant passer par là dans les 15 ans à venir).
Et pour les taux fixes, dans certaines banques, ce n'est pas très intéressant puisque qu'on est au dessus du cap (1,80% + 1)
En 2009, les taux des prêts en devises, devaient être entre 2,80% et 3,20% en taux fixe. CQFD
A cette même période, le change devait être entre 1,65 et 1,70. Aujourd'hui il est à 1,22 à peu près..., il était même à 1,13 la semaine dernière.
Donc, une chose est sûre c'est qu'il ne faut SURTOUT PAS vendre et encaissser la perte.
Il faut savoir que depuis 2 ans, on est dans une situation tout à fait exceptionnelle du point de vue du change, donc quoiqu'il en soit, la Suisse va devoir réagir (ne serait-ce que pour des intérêts liées à sa compétitivité => Effets pervers sur les exportations, etc..), le change va donc remonter ça c'est clair..! Le problème c'est qu'on ne sait pas quand!!!
Si on veut vendre sans subir les effets pervers du change, il faut attendre que ça remonte, sinon dans tous les cas, on est perdant!!!
Il faut déjà voir s'il n'y a pas possibilité de réaménager son prêt et déjà, rien qu'avec l'effet du taux de l'emprunt vous pouvez gagner quelques précieux CHF.
Ma question est aussi de savoir, à titre indicatif, pourquoi vous avez choisi de faire du Scellier?
Si c'était pour faire de la défiscalisation, il y avait bcp mieux puisqu'en Scellier, on ne commence à défiscaliser que l'année de la livraison du bien, qui peut intervenir 1, 2, 3, voire 4 ans après l'actabilité.
Peut-être parce que vous vouliez faire un investissement locatif sur lequel vous aviez la main et que vous vouliez gérer vous même? (A savoir que le Scellier ne peut pas être un investissement sentimental puisqu'il a vocation à être revendu après 9 ans même si on peut pousser jusqu'à 12 ans selon les cas, si on ne veut pas subir les effets pervers du Scellier => Après 9 ans, si on a pas été jusqu'au plafond de sa déduction fiscale, possibilité de reporter sur 3 ans => d'où les 12 ans).
Dans le cas contraire, ce n'était pas du Scellier qu'il fallait faire..!
Si vous payez bcp d'impôts, ce n'est pas du Scellier qu'il faut pas car, le plafond maximum par an, ne vous permettra la de défiscaliser suffisamment, selon le montant d'impôts que vous payez.
En 2009, la déduction fiscale était de 25% du prix de revient du logement, donc 25% de 150.000 euros = 37.500 € à répartir sur 9 ans, soit 4166 €/ an de déduction fiscale.
Si vous payez plus d'impôts que ça, c'est pas du Scellier qu'il fallait faire ou alors, il faut faire un autre investissement derrière car, en plus, les loyers perçus sur votre logement étant fiscalisés et venant s'intégrer à votre Impôt sur le Revenu, il est possible que vous changiez de tranche fiscale.
Ma dernière question est de savoir si vous recherchiez un investissement sécurisé au maximum et donc par là, avec la possibilité de bénéficier de loyers garantis par contrat?
Dans ce cas précis, Scellier n'était pas le bon choix alors...!!!
A moins d'une situation géographique et d'un emplacement exceptionnels où vous savez que par rapport à votre investissement, vous n'aurez pas à subir les effets de la vacance locative, à un moment où à un autre, vous pourrez avoir des périodes où vous n'aurez pas de locataire dans votre logement et donc pas de garanti d'un loyer fixe que vous percevez. => Si vous n'avez pas de locataire, c'est pour qui devez "tout mettre de votre poche" pour payer votre échéance de prêt.
Si vous avez investi dans du locatif, en dispositif Scellier près de la frontière, étant donné le marché immobilier qui est fort en mouvement et très rémunérateur, vous avez 8 chances sur 10 d'avoir comme locataire, quelqu'un qui gagne des CHF (frontalier ou suisse résidant en France).
Une astuce consisterait donc à percevoir vos loyers en CHF, directement dans l'établissement dans lequel vous avez contracté votre prêt.
De cette façon, si votre loyer couvre votre échéance de prêt, vous n'avez plus à subir le change!!!
Si votre loyer ne couvre pas totalement votre échéance de prêt, vous n'aurez à subir le change que par rapport au delta constitué entre votre loyer encaissé et votre effort d'épargne (partie qui vous revient de verser à la banque, une fois votre loyer encaissé, directement versé à la banque).
Voilà un peu ce que je peux dire ici. Pour le reste, je suis ouvert à toute personne souhaitant recevoir des conseils.
Quant au défaut de conseil, je ne suis vraiment pas persuadé que vous puissiez vous retourner contre le Notaire. Ce dernier ne vous doit de conseils que par rapport à aux objets de la transaction immobilière. Ce n'est pas au Notaire de vous conseiller sur le change etc..
Pour ce qui est du promoteur, je le qualifierai simplement de très mauvais.., je n'irais pas jusqu'à dire malhonnête mais bon..! Souvent, au lieu de dire qu'il ne maîtrise pas les données liées au financement, le promoteur préfère se montrer rassurant car son intérêt est que la vente se fasse rapidement. Après, le reste, une fois la vente passée, je dirais que ce n'est plus SON PROBLEME..., il s'en lave les mains.
Aussi, lorsqu'on décide de faire un investissement locatif, il y a une chose primordiale à vérifier : QUI EST LE PROMOTEUR?
Après, il faut s'en remettre aux 3 règles de l'immobilier : L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement.
Si votre appartement est mal situé, ce sont des problèmes assurés, surtout lorsqu'on investit en Scellier. (Impossibilité de louer => vacances locatives => perte de rentabilité sur votre investissement (en général, les promoteurs pas sérieux vous promettent des rentabilités hallucinantes, sauf que lorsqu'ils ne peuvent pas louer les appartements comme prévus, ils disent aux propriétaires "la situation est grave donc, soit on met la clé sous la porte, soit vous acceptez de baisser le prix de votre loyer") => d'où la perte de rentabilité..., on est peut-être plus sur les 5 ou 6 % annoncés au début mais 2,5% => ce qui a pour effet d'augmenter son effort d'épargne (on a davantage d'argent à sortir de sa poche tous les mois pour payer ses échéances à la banque).
Sans compter qu'on ne bénéficie plus des avantages fiscaux si son logement n'a pas été loué pendant une période donnée et que le statut de Scellier est alors requalifié!!!!
Des promoteurs, il y a des bons et des bcp moins bons sur le marchés. Si on n'est pas un investisseur qualifié, il est peut-être mieux de se faire conseiller et, c'est la raison pour laquelle des gens comme nous existons.
Des conseillers qui sélectionnent les produits pour vous, qui vous disent pourquoi il est meilleur de partir sur tel programme plutôt qu'un autre, de fonctionner avec tel promoteur plutôt qu'un autre, qu'il faut monter son financement avec telle banque plutôt qu'une autre, etc..!
C'est bien là que réside la force d'être un indépendant : Nous ne sommes mariés avec personne, donc les conseils gagnent forcément en objectivité. Si tel produit n'est pas bon, on le dit au client, s'il est bon on le dit également car, derrière tout ça, on sait que si le client n'est pas content c'est nous qu'il va appeler!!! => Et là, on peut mettre en jeu un défaut de conseil...!
La dernière solution, lorsque vous avez tout essayé, que vous perdez encore de l'argent, mais que vous bénéficier d'une petite épargne, en la plaçant correctement, il est possible de faire des plus-values très conséquentes.
Je dispose de produits de placements inconnus du grand public, puisque se sont des contrats généralement accessibles aux Gestionnaires de fortune qui les proposent à leurs clients.
Ces placements qui offrent des rentabilités allant 8 à 10%/ an, garantis sur contrat; avec un investissement minimum à 8000 euros.
Quand on travaille en Suisse ou simplement qu'on est frontalier et qu'on a un 3ème pilier, il faut savoir vite faire ses calculs. Taux de rentabilité du 3ème pilier aujourd'hui : 2,25%
Si on a un peu d'argent sur son 3ème pilier, autant débloquer une partie de son 3ème pilier pour le placer à 8%/an.
On va se créer de l'épargne bcp plus rapidement et, de l'épargne placée à 8% sur 15 ans, ben ça peut permettre de venir gommer les effets pervers du change tout en gagnant encore de l'argent.
L'intérêt est que ça se passe bien, surtout quand on suit un client sur 15, 20 ans , voire davantage.
Merci.
R.
Pour toutes les personnes intéressées, sachez qu'il y a des solutions pour remédier à ce problème.
Déjà, j'aimerais savoir à quel taux vous aviez emprunté à l'époque? Si c'est du fixe, du variable pur, du variable capé, du Mixte (une partie en taux fixe et l'autre partie en variable => sans bénéficier du cap, etc..? Savoir si, dans le cas d'un variable, c'est du Libor 1, 3, etc...sachant que maintenant, il y a la possibilité d'avoir du Libor 12 => plus de sécurité puisque la revaloristion ne se fait qu'une fois par an...!
Je peux faire des réponses individuelles pour tous ceux qui le souhaitent mais je préfère formuler des répondes privées car chaque cas est différent, etc..
Quoi qu'il en soit, sachez qu'il est possible de réaménager son prêt, surtout en ce moment.., vu le change!!!
Par ailleurs, il existe des solutions pour bloquer (fixer) le change, etc.., etc.., notamment le SWAP à la BNP (que je connais pour la clientèle d'entreprise, mais visiblement cela doit exister pour les particuliers). Je suis étonné que personne n'ait eu la délicatesse de vous en toucher mot dans notre banque. Ou alors c'est que les conseillers connaissent très très mal leurs produits, je n'irais pas jusqu'à dire qu'ils ne connaissent pas les produits financiers, quoique...! lol
Pour des prêts en devises, j'ai des possibilités de faire profiter de taux à 1,80% Capé 1 sur 15 ans par exemple.
Même si tout le monde a compris, j'explique quand même : cela veut dire qu'il est possible de calculer à l'avance le montant maximum de sa mensualité, sachant que dans le pire des cas, le taux ne peut pas excéder les 2,80%. De cette manière on saura qu'on part sur une mensualité de X CHF et qu'au maximum, c'est à dire au cap, on ne paiera pas plus qu'une mensualité de Y CHF.
Sur certaines banques et pour ceux qui aiment prendre des risques, il est possible de faire du variable pur mais bon, en ce moment les taux ne sont pas très haut non plus mais ce n'est franchement pas ce que je conseillerais (une crise financière pouvant passer par là dans les 15 ans à venir).
Et pour les taux fixes, dans certaines banques, ce n'est pas très intéressant puisque qu'on est au dessus du cap (1,80% + 1)
En 2009, les taux des prêts en devises, devaient être entre 2,80% et 3,20% en taux fixe. CQFD
A cette même période, le change devait être entre 1,65 et 1,70. Aujourd'hui il est à 1,22 à peu près..., il était même à 1,13 la semaine dernière.
Donc, une chose est sûre c'est qu'il ne faut SURTOUT PAS vendre et encaissser la perte.
Il faut savoir que depuis 2 ans, on est dans une situation tout à fait exceptionnelle du point de vue du change, donc quoiqu'il en soit, la Suisse va devoir réagir (ne serait-ce que pour des intérêts liées à sa compétitivité => Effets pervers sur les exportations, etc..), le change va donc remonter ça c'est clair..! Le problème c'est qu'on ne sait pas quand!!!
Si on veut vendre sans subir les effets pervers du change, il faut attendre que ça remonte, sinon dans tous les cas, on est perdant!!!
Il faut déjà voir s'il n'y a pas possibilité de réaménager son prêt et déjà, rien qu'avec l'effet du taux de l'emprunt vous pouvez gagner quelques précieux CHF.
Ma question est aussi de savoir, à titre indicatif, pourquoi vous avez choisi de faire du Scellier?
Si c'était pour faire de la défiscalisation, il y avait bcp mieux puisqu'en Scellier, on ne commence à défiscaliser que l'année de la livraison du bien, qui peut intervenir 1, 2, 3, voire 4 ans après l'actabilité.
Peut-être parce que vous vouliez faire un investissement locatif sur lequel vous aviez la main et que vous vouliez gérer vous même? (A savoir que le Scellier ne peut pas être un investissement sentimental puisqu'il a vocation à être revendu après 9 ans même si on peut pousser jusqu'à 12 ans selon les cas, si on ne veut pas subir les effets pervers du Scellier => Après 9 ans, si on a pas été jusqu'au plafond de sa déduction fiscale, possibilité de reporter sur 3 ans => d'où les 12 ans).
Dans le cas contraire, ce n'était pas du Scellier qu'il fallait faire..!
Si vous payez bcp d'impôts, ce n'est pas du Scellier qu'il faut pas car, le plafond maximum par an, ne vous permettra la de défiscaliser suffisamment, selon le montant d'impôts que vous payez.
En 2009, la déduction fiscale était de 25% du prix de revient du logement, donc 25% de 150.000 euros = 37.500 € à répartir sur 9 ans, soit 4166 €/ an de déduction fiscale.
Si vous payez plus d'impôts que ça, c'est pas du Scellier qu'il fallait faire ou alors, il faut faire un autre investissement derrière car, en plus, les loyers perçus sur votre logement étant fiscalisés et venant s'intégrer à votre Impôt sur le Revenu, il est possible que vous changiez de tranche fiscale.
Ma dernière question est de savoir si vous recherchiez un investissement sécurisé au maximum et donc par là, avec la possibilité de bénéficier de loyers garantis par contrat?
Dans ce cas précis, Scellier n'était pas le bon choix alors...!!!
A moins d'une situation géographique et d'un emplacement exceptionnels où vous savez que par rapport à votre investissement, vous n'aurez pas à subir les effets de la vacance locative, à un moment où à un autre, vous pourrez avoir des périodes où vous n'aurez pas de locataire dans votre logement et donc pas de garanti d'un loyer fixe que vous percevez. => Si vous n'avez pas de locataire, c'est pour qui devez "tout mettre de votre poche" pour payer votre échéance de prêt.
Si vous avez investi dans du locatif, en dispositif Scellier près de la frontière, étant donné le marché immobilier qui est fort en mouvement et très rémunérateur, vous avez 8 chances sur 10 d'avoir comme locataire, quelqu'un qui gagne des CHF (frontalier ou suisse résidant en France).
Une astuce consisterait donc à percevoir vos loyers en CHF, directement dans l'établissement dans lequel vous avez contracté votre prêt.
De cette façon, si votre loyer couvre votre échéance de prêt, vous n'avez plus à subir le change!!!
Si votre loyer ne couvre pas totalement votre échéance de prêt, vous n'aurez à subir le change que par rapport au delta constitué entre votre loyer encaissé et votre effort d'épargne (partie qui vous revient de verser à la banque, une fois votre loyer encaissé, directement versé à la banque).
Voilà un peu ce que je peux dire ici. Pour le reste, je suis ouvert à toute personne souhaitant recevoir des conseils.
Quant au défaut de conseil, je ne suis vraiment pas persuadé que vous puissiez vous retourner contre le Notaire. Ce dernier ne vous doit de conseils que par rapport à aux objets de la transaction immobilière. Ce n'est pas au Notaire de vous conseiller sur le change etc..
Pour ce qui est du promoteur, je le qualifierai simplement de très mauvais.., je n'irais pas jusqu'à dire malhonnête mais bon..! Souvent, au lieu de dire qu'il ne maîtrise pas les données liées au financement, le promoteur préfère se montrer rassurant car son intérêt est que la vente se fasse rapidement. Après, le reste, une fois la vente passée, je dirais que ce n'est plus SON PROBLEME..., il s'en lave les mains.
Aussi, lorsqu'on décide de faire un investissement locatif, il y a une chose primordiale à vérifier : QUI EST LE PROMOTEUR?
Après, il faut s'en remettre aux 3 règles de l'immobilier : L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement.
Si votre appartement est mal situé, ce sont des problèmes assurés, surtout lorsqu'on investit en Scellier. (Impossibilité de louer => vacances locatives => perte de rentabilité sur votre investissement (en général, les promoteurs pas sérieux vous promettent des rentabilités hallucinantes, sauf que lorsqu'ils ne peuvent pas louer les appartements comme prévus, ils disent aux propriétaires "la situation est grave donc, soit on met la clé sous la porte, soit vous acceptez de baisser le prix de votre loyer") => d'où la perte de rentabilité..., on est peut-être plus sur les 5 ou 6 % annoncés au début mais 2,5% => ce qui a pour effet d'augmenter son effort d'épargne (on a davantage d'argent à sortir de sa poche tous les mois pour payer ses échéances à la banque).
Sans compter qu'on ne bénéficie plus des avantages fiscaux si son logement n'a pas été loué pendant une période donnée et que le statut de Scellier est alors requalifié!!!!
Des promoteurs, il y a des bons et des bcp moins bons sur le marchés. Si on n'est pas un investisseur qualifié, il est peut-être mieux de se faire conseiller et, c'est la raison pour laquelle des gens comme nous existons.
Des conseillers qui sélectionnent les produits pour vous, qui vous disent pourquoi il est meilleur de partir sur tel programme plutôt qu'un autre, de fonctionner avec tel promoteur plutôt qu'un autre, qu'il faut monter son financement avec telle banque plutôt qu'une autre, etc..!
C'est bien là que réside la force d'être un indépendant : Nous ne sommes mariés avec personne, donc les conseils gagnent forcément en objectivité. Si tel produit n'est pas bon, on le dit au client, s'il est bon on le dit également car, derrière tout ça, on sait que si le client n'est pas content c'est nous qu'il va appeler!!! => Et là, on peut mettre en jeu un défaut de conseil...!
La dernière solution, lorsque vous avez tout essayé, que vous perdez encore de l'argent, mais que vous bénéficier d'une petite épargne, en la plaçant correctement, il est possible de faire des plus-values très conséquentes.
Je dispose de produits de placements inconnus du grand public, puisque se sont des contrats généralement accessibles aux Gestionnaires de fortune qui les proposent à leurs clients.
Ces placements qui offrent des rentabilités allant 8 à 10%/ an, garantis sur contrat; avec un investissement minimum à 8000 euros.
Quand on travaille en Suisse ou simplement qu'on est frontalier et qu'on a un 3ème pilier, il faut savoir vite faire ses calculs. Taux de rentabilité du 3ème pilier aujourd'hui : 2,25%
Si on a un peu d'argent sur son 3ème pilier, autant débloquer une partie de son 3ème pilier pour le placer à 8%/an.
On va se créer de l'épargne bcp plus rapidement et, de l'épargne placée à 8% sur 15 ans, ben ça peut permettre de venir gommer les effets pervers du change tout en gagnant encore de l'argent.
L'intérêt est que ça se passe bien, surtout quand on suit un client sur 15, 20 ans , voire davantage.
Merci.
R.
mimo38
Messages postés
5
Date d'inscription
mardi 19 juin 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
23 juin 2012
20 juin 2012 à 12:09
20 juin 2012 à 12:09
Bonjour,
pouvez vous m'expliquer en quoi consiste " faire un SWAP" à la BNP ( j e comprends qu'il s'agit d'un système pour bloquer le change ...mais quelle procédure? e t puis est elle vraiment applicable à des particuliers ?
merci de votre réponse
pouvez vous m'expliquer en quoi consiste " faire un SWAP" à la BNP ( j e comprends qu'il s'agit d'un système pour bloquer le change ...mais quelle procédure? e t puis est elle vraiment applicable à des particuliers ?
merci de votre réponse
Effectivement, je suis allé lire par la suite l'ensemble des commentaire qui quelques fois sont cachés lorsqu'on arrive sur la page.
Alors, il me semble que les prêts en devises sont normalement interdits pour les gens qui ne travaillent pas en Suisse. Je ne sais pas exactement ce qu'il en était au moment où vous avez contracté votre prêt.
Bon, du coup, il y a quelque chose qui m'échappe. Vous devez rembourser votre prêt en CHF ou en Euros.
Si c'est en Euros et que vous percevez un salaire en Euros, ben finalement ça ne devrait pas poser de problème!!!
Le problème se pose seulement si vous percevez des euros et que vous devez rembourser en CHF.
C'est qd même fou que la BNP sachant que vous percevez des salaires en Euros vous obligent à rembourser en CHF.
Cela revient à dire qu'ils vous obligent à réaliser la bascule du change au moment où vous versez les fonds chez eux et donc, que vous n'avez même pas la liberté d'effectuer le change là où bon vous semble.
Un tel contrat me paraît plus que limite quand même.
Ecoutez, si ça ne vous dérange pas.., je veux bien analyser votre contrat. Si vous avez un moyen de faire un "scan" de votre contrat, je vous dirai ce que j'en pense.
Je suis Juriste, Avocat d'Affaires de formation. Cela ne coûte pas grand chose et ne vous inquiétez pas, je ne vous demanderai pas de payer quoique ce soit..., car cela peut être intéressant pour moi d'analyser un tel cas d'espèce.
En tout cas, si votre intention est de vendre votre bien, peut-être faut-il attendre encore un peu voir si le change sera favorable.
Le souci c'est que si vous souhaitez quitter la France, avoir un bien en location en France, ce n'est pas le top, surtout qu'il n'est pas directement pris en charge par un gestionnaire compétent.
Votre investissement, vous auriez du le faire en LMNP. Vous auriez bénéficié d'un remboursement de la TVA sur votre montant HT de votre acquisition, vous aviez des loyers garantis non fiscalisés et en plus c'est pas vous qui gérez. Donc même si vous partez à l'étranger, votre investissement se mouline tout seul.
Votre seul préoccupation c'est votre argent qui est versé sur votre compte. (Pas de frais, pas de charges, des loyers garantis donc pas de problème de trouver un locataire, pas de fiscalité donc, où que vous soyez, dans quelque pays que se soit, vous ne payez pas d'impôts sur votre bien.
Avec le Scellier, si vous ne le vendez pas et que vous partez à l'étranger, vous continuerez à être fiscalisée sur vos loyers et en cas de vente, pour payez 20% sur votre "résidence secondaire" en cas de plus-value faite à la revente! Bref, bref, bref....
En tout cas, si la BNP vous a fait contracter un prêt en devises alors que ni vous ni votre conjoint n'avez perçu en salaires des CHF, il y a déjà un problème à ce niveau.
De mémoire, il me semble qu'il y avait eu une jurisprudence là dessus pour une personne qui avait emprunté en CHF alors qu'elle ne percevait que des euros et ayant subi le change, elle avait porté plainte contre la banque pour défaut de conseil.., la banque ayant été obligée de "s'asseoir" sur son prêt et l'emprunteur s'était retrouvé à ne plus devoir rembourser le prêt.
La 2ème chose que je tiens à dire c'est que si vous avez un prêt en CHF, la banque ne peut pas exiger que vous lui remboursiez en euros. Si elle le fait c'est de l'escroquerie car à ce moment, elle vous obligerait à passer par elle pour le change et se "goinfrerait" donc allègrement sur le change au passage, sans vous offrir la possibilité de faire votre change ailleurs puisque vous êtes obligée de leur apporter des euros.
Après, la seule chose que je puisse espérer c'est que si vous avez acheter pas loin de la frontière (ce qui justifierait d'autant plus le prêt en CHF), cherchez un locataire qui peut vous payer vos loyers en CHF.
En tout cas, il y a un beau dossier là en cas d'action en justice.., car manifestement, on se trouve face à ce qu'il est commun d'appeler un "financement hasardeux"! lol
Alors, il me semble que les prêts en devises sont normalement interdits pour les gens qui ne travaillent pas en Suisse. Je ne sais pas exactement ce qu'il en était au moment où vous avez contracté votre prêt.
Bon, du coup, il y a quelque chose qui m'échappe. Vous devez rembourser votre prêt en CHF ou en Euros.
Si c'est en Euros et que vous percevez un salaire en Euros, ben finalement ça ne devrait pas poser de problème!!!
Le problème se pose seulement si vous percevez des euros et que vous devez rembourser en CHF.
C'est qd même fou que la BNP sachant que vous percevez des salaires en Euros vous obligent à rembourser en CHF.
Cela revient à dire qu'ils vous obligent à réaliser la bascule du change au moment où vous versez les fonds chez eux et donc, que vous n'avez même pas la liberté d'effectuer le change là où bon vous semble.
Un tel contrat me paraît plus que limite quand même.
Ecoutez, si ça ne vous dérange pas.., je veux bien analyser votre contrat. Si vous avez un moyen de faire un "scan" de votre contrat, je vous dirai ce que j'en pense.
Je suis Juriste, Avocat d'Affaires de formation. Cela ne coûte pas grand chose et ne vous inquiétez pas, je ne vous demanderai pas de payer quoique ce soit..., car cela peut être intéressant pour moi d'analyser un tel cas d'espèce.
En tout cas, si votre intention est de vendre votre bien, peut-être faut-il attendre encore un peu voir si le change sera favorable.
Le souci c'est que si vous souhaitez quitter la France, avoir un bien en location en France, ce n'est pas le top, surtout qu'il n'est pas directement pris en charge par un gestionnaire compétent.
Votre investissement, vous auriez du le faire en LMNP. Vous auriez bénéficié d'un remboursement de la TVA sur votre montant HT de votre acquisition, vous aviez des loyers garantis non fiscalisés et en plus c'est pas vous qui gérez. Donc même si vous partez à l'étranger, votre investissement se mouline tout seul.
Votre seul préoccupation c'est votre argent qui est versé sur votre compte. (Pas de frais, pas de charges, des loyers garantis donc pas de problème de trouver un locataire, pas de fiscalité donc, où que vous soyez, dans quelque pays que se soit, vous ne payez pas d'impôts sur votre bien.
Avec le Scellier, si vous ne le vendez pas et que vous partez à l'étranger, vous continuerez à être fiscalisée sur vos loyers et en cas de vente, pour payez 20% sur votre "résidence secondaire" en cas de plus-value faite à la revente! Bref, bref, bref....
En tout cas, si la BNP vous a fait contracter un prêt en devises alors que ni vous ni votre conjoint n'avez perçu en salaires des CHF, il y a déjà un problème à ce niveau.
De mémoire, il me semble qu'il y avait eu une jurisprudence là dessus pour une personne qui avait emprunté en CHF alors qu'elle ne percevait que des euros et ayant subi le change, elle avait porté plainte contre la banque pour défaut de conseil.., la banque ayant été obligée de "s'asseoir" sur son prêt et l'emprunteur s'était retrouvé à ne plus devoir rembourser le prêt.
La 2ème chose que je tiens à dire c'est que si vous avez un prêt en CHF, la banque ne peut pas exiger que vous lui remboursiez en euros. Si elle le fait c'est de l'escroquerie car à ce moment, elle vous obligerait à passer par elle pour le change et se "goinfrerait" donc allègrement sur le change au passage, sans vous offrir la possibilité de faire votre change ailleurs puisque vous êtes obligée de leur apporter des euros.
Après, la seule chose que je puisse espérer c'est que si vous avez acheter pas loin de la frontière (ce qui justifierait d'autant plus le prêt en CHF), cherchez un locataire qui peut vous payer vos loyers en CHF.
En tout cas, il y a un beau dossier là en cas d'action en justice.., car manifestement, on se trouve face à ce qu'il est commun d'appeler un "financement hasardeux"! lol
Par opposition à d'autres fautes bancaires particulièrement le montant excessif du crédit ou le soutien abusif, Je retiens le terme hasardeux quant à l'objet du financement.
Face à un projet nouveau ou important, il apparaît que les banques ne sont pas seulement tenus à un devoir de discernement dans l'octroi des crédits. Elles sont tenues également à un devoir de renseignement et de conseil à l'égard des emprunteurs ou du moins de certains d'entre eux.
La jurisprudence semble considérer qu'il y a faute de la banque (ou d'une société de crédit-bail) face à un projet non viable que la banque ne pouvait ignorer et en présence d'un dirigeant ni professionnel de la finance ni du secteur concerné, l'entreprise étant de par son financement non viable (Cass. com. 23 juin 1998).
S'agissant de la situation financière de l'entreprise, le fonds de roulement doit être suffisant puisque l'autofinancement est nécessaire et indispensable pour le remboursement du prêt servant au nouveau projet.
Dans les financements hasardeux, on voit généralement s'effacer au moins pour partie les banques traditionnelles et habituelles de l'entreprise au profit d'établissements de crédit plus spécialisés avec souvent la participation d' I.O.B (intermédiaires en opération de banque).
La responsabilité civile
La responsabilité de la banque peut être retenue, sans référence à une situation irrémédiablement compromise, dans le cadre de crédit de lancement ou de démarrage.
L'investigation du banquier doit notamment porter sur la cohérence interne de la demande de crédit. (=> Est ce cohérent de faire contracter un prêt en devises à une personne qui perçoit ses revenus en euros?)
Cette faute peut être cumulée avec d'autres notamment un montant excessif ou un soutien abusif. Même si la banque n'avait pas connaissance d'une situation irrémédiablement compromise, la jurisprudence sanctionne de la même façon la prise de risque excessif (=>Le fait faire de contracter un prêt en devises en faisant supporter aux clients de fait du change ne peut-il pas être interprété comme une prise de risque excessive?.
Ainsi, dans quelques espèces, il a été seulement fait usage d'un reproche de risque excessif ou d'imprudence, sans qu'il soit pour autant allégué que la banque a pu, à l'époque, avoir connaissance de ce que l'entreprise se trouvait dans une situation irrémédiablement compromise (affaire Astre).
Face à un nouveau projet, la banque doit effectuer une recherche suffisante d'information (devoir d'information) particulièrement avec des fonds propres faibles, face à un nouveau client, lorsque le client est un profane, ... etc, car le risque d'échec est supérieur à la moyenne et une diligence particulière s'impose.
La banque peut être condamnée pour inexécution du devoir de conseil face à une rentabilité insuffisante, un projet manifestement non-crédible, lorsque les charges financières seront trop lourdes, ... etc.,
Jurisprudences
La banque peut être condamnée pour :
- ne pas avoir dissuadé d'entreprendre des investissements ou de poursuivre son activité sur des bases trop imprudentes (C.A. Bordeaux, 16 sept. 1993),
- un devoir non rempli de renseignement et de conseil à l'égard des emprunteurs ou du moins de certains d'entre eux (Cass. civ. 1er, 27 juin 1995)
Mais il n'y a pas faute de la banque quand
- elle n'exerce pas son devoir de conseil à une personne dont la compétence est suffisante, (on ne peut pas estimer qu'une personne ne percevant pas des CHF, soit de compétence suffisante pour apprécier les effets pervers des taux de change)
- elle justifie d'un cas de force majeur l'ayant empêché d'exécuter ses obligations.
Pour un nouvel investissement
En cassation, les diligences à mener ont été examinées, en matière d'investissement citons la recherche d'informations sur (Cass 12 octobre 1990),
- l'environnement du projet,
- le contexte économique dans lequel le projet doit être développé,
- la concurrence,
- le projet (santé financière et possibilités de l'emprunteur, conséquences financières du développement du projet, capacités de remboursement, évolution des fonds propres).
Un cas d'espèce est particulièrement intéressant (Cass. Com. 23 juin 1998). Il concerne non pas une banque, mais un établissement de crédit-bail (leasing), pour une opération immobilière en état de futur achèvement (à usage hôtelier) et parce qu'il concerne des cautions dirigeantes pour 4,5 millions.
Le contrat de crédit-bail ayant été résilié et la société hôtelière mise en liquidation, l'établissement financier avait assigné les cautions. Ayant été débouté, elle a formé un pourvoi en cassation qui sera rejeté.
L'opération se faisait par un montage complexe, financé à 100% par crédit-bail, les charges étaient lourdes et la rendait hasardeuse. Dès le départ la société se trouvait en cessation des paiements. La société de crédit-bail était spécialisée et disposait de tous les paramètres d'appréciation alors que les dirigeants n'étaient ni des professionnels de la finance ni de l'hôtellerie.
Ainsi, la société de crédit-bail avait commis une faute en sollicitant un tel cautionnement incitant les dirigeants à sous-estimer les risques de leur engagement.
Mais il n'y a pas faute de la banque quand la capacité un nouvel investissement apparaît raisonnable vu l'augmentation des commandes, la compétence du dirigeant et l'entreprise saine.
Pour une entreprise nouvelle
Il y a faute bancaire
- en cas de création même si les montants sont ni disproportionnés, ni déraisonnable par rapport aux perspectives, ce n'est pas pour autant que l'ouverture de concours bancaires est automatique. - acquisition d'un fonds de commerce avec des frais financiers au double du bénéfice (Pau, 13 juin 1990),
Il n'y a pas de faute bancaire quand
- son client avait eu recours aux services de 2 professionnels pour préparer son opération immobilière, - elle anticipe le versement de subventions publiques à la création, les organismes instructeurs étant considérés avoir effectués suffisamment d'investigation.
La restructuration - reprise d'entreprise en difficulté
Il n'y a pas faute de la banque
- en finançant un plan de redressement qui avait des chances raisonnables de succès,
- pour un plan de restructuration approuvé par le Trésorier payeur général,
- si les concours apparaissent cohérents avec la prévision comptable et le plan de restructuration.
Comportement fautif
La Loi bancaire n'évoque pas cet aspect qui a fait une apparition jurisprudentielle pour ne pas avoir dissuadé d'entreprendre des investissements, de développer ou de poursuivre son activité sur des bases trop imprudentes.
Il y a crédit hasardeux quant à l'objet du financement en référence aux devoir de diligence (parfois appelé vigilance) et devoir de conseil. Il y a faute face à un projet non viable que la banque ne pouvait ignorer en présence d'un dirigeant ni professionnel de la finance ni du secteur concerné, l'entreprise étant de par son financement non viable.
Ces situations se rencontrent notamment pour les créations et reprise d'entreprise, l'innovation, la diversification.
Résultat attendu
Généralement ce sont les cautions qui profitent de la condamnation de la banque.
La banque est un partenaire incontournable qui ne doit pas financer des projets trop hasardeux
Voilà, ce que je peux vous apporter comme informations sur le sujet.
Mais, il faudrait pouvoir apprécier le dossier de chaque plaignant pour connaître la réalité des faits et le degré de responsabilité de la banque.
En espérant vous aider dans vos démarches,
R.
Face à un projet nouveau ou important, il apparaît que les banques ne sont pas seulement tenus à un devoir de discernement dans l'octroi des crédits. Elles sont tenues également à un devoir de renseignement et de conseil à l'égard des emprunteurs ou du moins de certains d'entre eux.
La jurisprudence semble considérer qu'il y a faute de la banque (ou d'une société de crédit-bail) face à un projet non viable que la banque ne pouvait ignorer et en présence d'un dirigeant ni professionnel de la finance ni du secteur concerné, l'entreprise étant de par son financement non viable (Cass. com. 23 juin 1998).
S'agissant de la situation financière de l'entreprise, le fonds de roulement doit être suffisant puisque l'autofinancement est nécessaire et indispensable pour le remboursement du prêt servant au nouveau projet.
Dans les financements hasardeux, on voit généralement s'effacer au moins pour partie les banques traditionnelles et habituelles de l'entreprise au profit d'établissements de crédit plus spécialisés avec souvent la participation d' I.O.B (intermédiaires en opération de banque).
La responsabilité civile
La responsabilité de la banque peut être retenue, sans référence à une situation irrémédiablement compromise, dans le cadre de crédit de lancement ou de démarrage.
L'investigation du banquier doit notamment porter sur la cohérence interne de la demande de crédit. (=> Est ce cohérent de faire contracter un prêt en devises à une personne qui perçoit ses revenus en euros?)
Cette faute peut être cumulée avec d'autres notamment un montant excessif ou un soutien abusif. Même si la banque n'avait pas connaissance d'une situation irrémédiablement compromise, la jurisprudence sanctionne de la même façon la prise de risque excessif (=>Le fait faire de contracter un prêt en devises en faisant supporter aux clients de fait du change ne peut-il pas être interprété comme une prise de risque excessive?.
Ainsi, dans quelques espèces, il a été seulement fait usage d'un reproche de risque excessif ou d'imprudence, sans qu'il soit pour autant allégué que la banque a pu, à l'époque, avoir connaissance de ce que l'entreprise se trouvait dans une situation irrémédiablement compromise (affaire Astre).
Face à un nouveau projet, la banque doit effectuer une recherche suffisante d'information (devoir d'information) particulièrement avec des fonds propres faibles, face à un nouveau client, lorsque le client est un profane, ... etc, car le risque d'échec est supérieur à la moyenne et une diligence particulière s'impose.
La banque peut être condamnée pour inexécution du devoir de conseil face à une rentabilité insuffisante, un projet manifestement non-crédible, lorsque les charges financières seront trop lourdes, ... etc.,
Jurisprudences
La banque peut être condamnée pour :
- ne pas avoir dissuadé d'entreprendre des investissements ou de poursuivre son activité sur des bases trop imprudentes (C.A. Bordeaux, 16 sept. 1993),
- un devoir non rempli de renseignement et de conseil à l'égard des emprunteurs ou du moins de certains d'entre eux (Cass. civ. 1er, 27 juin 1995)
Mais il n'y a pas faute de la banque quand
- elle n'exerce pas son devoir de conseil à une personne dont la compétence est suffisante, (on ne peut pas estimer qu'une personne ne percevant pas des CHF, soit de compétence suffisante pour apprécier les effets pervers des taux de change)
- elle justifie d'un cas de force majeur l'ayant empêché d'exécuter ses obligations.
Pour un nouvel investissement
En cassation, les diligences à mener ont été examinées, en matière d'investissement citons la recherche d'informations sur (Cass 12 octobre 1990),
- l'environnement du projet,
- le contexte économique dans lequel le projet doit être développé,
- la concurrence,
- le projet (santé financière et possibilités de l'emprunteur, conséquences financières du développement du projet, capacités de remboursement, évolution des fonds propres).
Un cas d'espèce est particulièrement intéressant (Cass. Com. 23 juin 1998). Il concerne non pas une banque, mais un établissement de crédit-bail (leasing), pour une opération immobilière en état de futur achèvement (à usage hôtelier) et parce qu'il concerne des cautions dirigeantes pour 4,5 millions.
Le contrat de crédit-bail ayant été résilié et la société hôtelière mise en liquidation, l'établissement financier avait assigné les cautions. Ayant été débouté, elle a formé un pourvoi en cassation qui sera rejeté.
L'opération se faisait par un montage complexe, financé à 100% par crédit-bail, les charges étaient lourdes et la rendait hasardeuse. Dès le départ la société se trouvait en cessation des paiements. La société de crédit-bail était spécialisée et disposait de tous les paramètres d'appréciation alors que les dirigeants n'étaient ni des professionnels de la finance ni de l'hôtellerie.
Ainsi, la société de crédit-bail avait commis une faute en sollicitant un tel cautionnement incitant les dirigeants à sous-estimer les risques de leur engagement.
Mais il n'y a pas faute de la banque quand la capacité un nouvel investissement apparaît raisonnable vu l'augmentation des commandes, la compétence du dirigeant et l'entreprise saine.
Pour une entreprise nouvelle
Il y a faute bancaire
- en cas de création même si les montants sont ni disproportionnés, ni déraisonnable par rapport aux perspectives, ce n'est pas pour autant que l'ouverture de concours bancaires est automatique. - acquisition d'un fonds de commerce avec des frais financiers au double du bénéfice (Pau, 13 juin 1990),
Il n'y a pas de faute bancaire quand
- son client avait eu recours aux services de 2 professionnels pour préparer son opération immobilière, - elle anticipe le versement de subventions publiques à la création, les organismes instructeurs étant considérés avoir effectués suffisamment d'investigation.
La restructuration - reprise d'entreprise en difficulté
Il n'y a pas faute de la banque
- en finançant un plan de redressement qui avait des chances raisonnables de succès,
- pour un plan de restructuration approuvé par le Trésorier payeur général,
- si les concours apparaissent cohérents avec la prévision comptable et le plan de restructuration.
Comportement fautif
La Loi bancaire n'évoque pas cet aspect qui a fait une apparition jurisprudentielle pour ne pas avoir dissuadé d'entreprendre des investissements, de développer ou de poursuivre son activité sur des bases trop imprudentes.
Il y a crédit hasardeux quant à l'objet du financement en référence aux devoir de diligence (parfois appelé vigilance) et devoir de conseil. Il y a faute face à un projet non viable que la banque ne pouvait ignorer en présence d'un dirigeant ni professionnel de la finance ni du secteur concerné, l'entreprise étant de par son financement non viable.
Ces situations se rencontrent notamment pour les créations et reprise d'entreprise, l'innovation, la diversification.
Résultat attendu
Généralement ce sont les cautions qui profitent de la condamnation de la banque.
La banque est un partenaire incontournable qui ne doit pas financer des projets trop hasardeux
Voilà, ce que je peux vous apporter comme informations sur le sujet.
Mais, il faudrait pouvoir apprécier le dossier de chaque plaignant pour connaître la réalité des faits et le degré de responsabilité de la banque.
En espérant vous aider dans vos démarches,
R.
"mamotte - 18 jui 2011 à 13:09
pourriez-vous retrouver cette jurisprudence, elle nous serait très utile dans le cadre d'un procès que nous allons vite engager avec plus d'une soixantaine de personne.
Merci infiniment"
Bonjour, avez-vous déjà entamé la procédure pour le procès et y-a-t-il des personnes "grugées" par BNP PARIBAS INVEST-IMMO
Merci par avance de votre réponse
pourriez-vous retrouver cette jurisprudence, elle nous serait très utile dans le cadre d'un procès que nous allons vite engager avec plus d'une soixantaine de personne.
Merci infiniment"
Bonjour, avez-vous déjà entamé la procédure pour le procès et y-a-t-il des personnes "grugées" par BNP PARIBAS INVEST-IMMO
Merci par avance de votre réponse
fiftysix
Messages postés
1
Date d'inscription
mardi 26 juillet 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
26 juillet 2011
26 juil. 2011 à 13:27
26 juil. 2011 à 13:27
Bonjour à tous,
Je suis dans une situation similaire avec UCB/Cetelem suite à un investissement sur des parts de SCPI.
Entre décembre 2008 et juin 2011, le solde de mon compte est passé de 220K€ (soit 343K CHF) à 269K€ (329KCHF) après avoir remboursé 30 échéances à 1200€!!!
Suite à une lettre RAR, ils viennent de me faire une proposition de conciliation assez risible...
Je souhaite m'associer à votre démarche afin de faire valoir nos droits.
Merci par avance.
Je suis dans une situation similaire avec UCB/Cetelem suite à un investissement sur des parts de SCPI.
Entre décembre 2008 et juin 2011, le solde de mon compte est passé de 220K€ (soit 343K CHF) à 269K€ (329KCHF) après avoir remboursé 30 échéances à 1200€!!!
Suite à une lettre RAR, ils viennent de me faire une proposition de conciliation assez risible...
Je souhaite m'associer à votre démarche afin de faire valoir nos droits.
Merci par avance.
romuduck
Messages postés
3
Date d'inscription
mercredi 27 juillet 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
6 septembre 2011
Modifié par romuduck le 27/07/2011 à 23:25
Modifié par romuduck le 27/07/2011 à 23:25
Bonjour,
je viens vers vous car dans la meme situation.
Pret en CHF alors que mes revenus sont en euro. A l'époque on ma conseillé cela car stable.
Le taux du pret est celui du marché francais. Donc double arnaque.
On m'a alors félicité de mon investissement en scellier et qu'a partir de cette date la, je pouvais defiscaliser. En fait il fallait attendre des revenus locatifs (que je n'ai toujours pas).
C'est en regardant de plus pres depuis la date d'achevement du bien que je me suis rendu compte que le taux de change etait recalculé et non fixe.
En recherchant sur le net si j'etais le seul dans cette situation, je me suis rendu compte qu'on etait vraiment nombreux a avoir ete "arnaqué"
Puisque je vois qu'ici vous cherchez a entamer un procès, serait il possible de me joindre a vous?
Egalement je suis a l'ecoute de cfjf qui a l'air d'etre de bons conseils. Et de Marmotte et Petite-anglaise pour savoir ou ils en sont.
cordialement
Romu
je viens vers vous car dans la meme situation.
Pret en CHF alors que mes revenus sont en euro. A l'époque on ma conseillé cela car stable.
Le taux du pret est celui du marché francais. Donc double arnaque.
On m'a alors félicité de mon investissement en scellier et qu'a partir de cette date la, je pouvais defiscaliser. En fait il fallait attendre des revenus locatifs (que je n'ai toujours pas).
C'est en regardant de plus pres depuis la date d'achevement du bien que je me suis rendu compte que le taux de change etait recalculé et non fixe.
En recherchant sur le net si j'etais le seul dans cette situation, je me suis rendu compte qu'on etait vraiment nombreux a avoir ete "arnaqué"
Puisque je vois qu'ici vous cherchez a entamer un procès, serait il possible de me joindre a vous?
Egalement je suis a l'ecoute de cfjf qui a l'air d'etre de bons conseils. Et de Marmotte et Petite-anglaise pour savoir ou ils en sont.
cordialement
Romu
Bonjour,
Etant dans la meme situation que celle décrite plus haut (investissement Loi de Robien financé par un pret de l'UCB en francs suisse) et après avoir perdu pas mal de temps à essayer de contacter l'AFUB, j'ai finalement confié en octobre le dossier à un avocat spécialisé en droit bancaire.
D'autres personnes dans des situations similaires m'ont contacté et certains ont démarré une procédure similaire chez cet avocat.
YLG
Etant dans la meme situation que celle décrite plus haut (investissement Loi de Robien financé par un pret de l'UCB en francs suisse) et après avoir perdu pas mal de temps à essayer de contacter l'AFUB, j'ai finalement confié en octobre le dossier à un avocat spécialisé en droit bancaire.
D'autres personnes dans des situations similaires m'ont contacté et certains ont démarré une procédure similaire chez cet avocat.
YLG
bjr,
je suis dans le même cas que vous,j'ai acheté un appart avec la loi scellier et pour cela j'ai contacté un prêt auprès de BNP FINANCE .Prix de départ 135000 euro au mois d'avril 2009,au 12/12 nous sommes déjà à 161538 euro et au mois de mars 2012 le capital restant dû est de 173954 euro. serait il possible que je prenne contact avec vous pour avoir plus de renseignement
je suis dans le même cas que vous,j'ai acheté un appart avec la loi scellier et pour cela j'ai contacté un prêt auprès de BNP FINANCE .Prix de départ 135000 euro au mois d'avril 2009,au 12/12 nous sommes déjà à 161538 euro et au mois de mars 2012 le capital restant dû est de 173954 euro. serait il possible que je prenne contact avec vous pour avoir plus de renseignement
Nous nous retrouvons pour ces prêts dans la situation que l'on a connue il y a quelques années (2007-2008) avec les " faux prêts capés" du CFF.
Une action au civil devant le TGI de Paris a été engagée par l'UFC Que Choisir.
La base de cette action :
-l'article L 121-1 du code de la consommation : pratique commerciale trompeuse et notamment la simulation d'une variation du taux de change partielle,
-le non respect des règles de base de l'anatocisme prévues par l'article 1154 du code civil, (*)
-l'article L 312-8 du code de la consommation en matière d'offre préalable.
Sujet complexe, il convient pour mener une action de se tourner vers un avocat spécialisé.
Les associations locales de l'UFC peuvent vous indiquer les coordonnées de l'avocat qui suit ce dossier et qui accepte de représenter les victimes (**)
(*) »Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. »
(**) cité in fine en page deux d'une notre interne du Département Juridique de l'UFC du 13.02.2012 sous le titre : « Les prêts toxiques en francs suisses de BNP Paribas Personnal Finance »
Une action au civil devant le TGI de Paris a été engagée par l'UFC Que Choisir.
La base de cette action :
-l'article L 121-1 du code de la consommation : pratique commerciale trompeuse et notamment la simulation d'une variation du taux de change partielle,
-le non respect des règles de base de l'anatocisme prévues par l'article 1154 du code civil, (*)
-l'article L 312-8 du code de la consommation en matière d'offre préalable.
Sujet complexe, il convient pour mener une action de se tourner vers un avocat spécialisé.
Les associations locales de l'UFC peuvent vous indiquer les coordonnées de l'avocat qui suit ce dossier et qui accepte de représenter les victimes (**)
(*) »Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. »
(**) cité in fine en page deux d'une notre interne du Département Juridique de l'UFC du 13.02.2012 sous le titre : « Les prêts toxiques en francs suisses de BNP Paribas Personnal Finance »
Pour information générale, il y a une prescription de 5 ans en droit bancaire. Donc, toutes les personnes qui ont souscrit en 2008 des prêts en CHF ont jusqu'à la fin de l'année 2012 pour démarrer une procédure faute de quoi, leur plainte ne sera plus recevable.
Autre information, les procédures au civil prennent approximativement 18 mois à compter de la date d'assignation (le montage du dossier par l'avocat peut prendre un ou deux mois selon la complexité du dossier).
Mon seul conseil est donc de ne pas tarder à lancer une procédure pour les deux raisons que je viens d'évoquer.
Autre information, les procédures au civil prennent approximativement 18 mois à compter de la date d'assignation (le montage du dossier par l'avocat peut prendre un ou deux mois selon la complexité du dossier).
Mon seul conseil est donc de ne pas tarder à lancer une procédure pour les deux raisons que je viens d'évoquer.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre question
Ichigo95
Messages postés
1
Date d'inscription
samedi 6 octobre 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
6 octobre 2012
6 oct. 2012 à 16:15
6 oct. 2012 à 16:15
Bonjour,
Des milliers de personnes ont été démarchées par des courtiers vers la fin de l'année 2008, pour vendre ce type de produit toxique, qui aujourd'hui asphyxie des emprunteurs que l'on a volontairement mal conseillés. L'A.F.U.B s'occupe aujourd'hui de nombreux cas comme le votre. En portant votre action devant le TGI ou le tribunal de commerce, vous pouvez demander à titre principal l'annulation de la clause stipulant que le capital sera libellé en francs suisse et remboursable en euros, sur le fondement de l'article L. 112-2 du Code Monétaire et financier. A titre subsidiaire vous pouvez invoquez l'irrégularité de cette clause sur le fondement d'une erreur sinon d'une réticence dolosive consécutive au manquement de la part du banquier à son obligation d'information et de mise en garde. Le consentement a dès lors été vicié sur le fondement des articles 1108, 1110 et 1116 du Code civil.
Une telle action permettrait d'obtenir la nullité de cette clause d'indexation "déguisée" et un retour au condition initiale du prêt en euros imputé des mensualités déjà payées. Il est par ailleurs possible d'obtenir une allocation en dommages et intérêts pour le manquement du banquier à son défaut d'information et de mise en garde (article 1147 et 1134 du Code civil). Néanmoins, avant d'attraire votre banquier devant les tribunaux, il est nécessaire d'envoyer préalablement un courrier en LRAR au siège social de votre prêteur, lui faisant part de votre insatisfaction. Proposez-lui de renégocier le contrat aux conditions initiales exprimées en euros.
Courage, sachez que vous n'êtes pas la seule dans ce cas.
Des milliers de personnes ont été démarchées par des courtiers vers la fin de l'année 2008, pour vendre ce type de produit toxique, qui aujourd'hui asphyxie des emprunteurs que l'on a volontairement mal conseillés. L'A.F.U.B s'occupe aujourd'hui de nombreux cas comme le votre. En portant votre action devant le TGI ou le tribunal de commerce, vous pouvez demander à titre principal l'annulation de la clause stipulant que le capital sera libellé en francs suisse et remboursable en euros, sur le fondement de l'article L. 112-2 du Code Monétaire et financier. A titre subsidiaire vous pouvez invoquez l'irrégularité de cette clause sur le fondement d'une erreur sinon d'une réticence dolosive consécutive au manquement de la part du banquier à son obligation d'information et de mise en garde. Le consentement a dès lors été vicié sur le fondement des articles 1108, 1110 et 1116 du Code civil.
Une telle action permettrait d'obtenir la nullité de cette clause d'indexation "déguisée" et un retour au condition initiale du prêt en euros imputé des mensualités déjà payées. Il est par ailleurs possible d'obtenir une allocation en dommages et intérêts pour le manquement du banquier à son défaut d'information et de mise en garde (article 1147 et 1134 du Code civil). Néanmoins, avant d'attraire votre banquier devant les tribunaux, il est nécessaire d'envoyer préalablement un courrier en LRAR au siège social de votre prêteur, lui faisant part de votre insatisfaction. Proposez-lui de renégocier le contrat aux conditions initiales exprimées en euros.
Courage, sachez que vous n'êtes pas la seule dans ce cas.
breton 56
Messages postés
2
Date d'inscription
jeudi 25 août 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
25 août 2011
25 août 2011 à 22:57
25 août 2011 à 22:57
Bonsoir petite_anglaise,
je viens de faire un commentaire sur votre question.
Je me suis inscrit et vs pouvez me concater si vs le souhaitez.
A bientôt.
je viens de faire un commentaire sur votre question.
Je me suis inscrit et vs pouvez me concater si vs le souhaitez.
A bientôt.
Holeinone18
Messages postés
2
Date d'inscription
mercredi 10 octobre 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
5 janvier 2013
10 oct. 2012 à 19:30
10 oct. 2012 à 19:30
Bonjour,
Je suis également victime d'un crédit en Francs suisse consécutif à l'acquisition d'un bien dans le cadre de la loi de défiscalisation GIRARDIN (bien en Guadeloupe), ce crédit a été accordé par la banque Crédit Agricole de Lorraine sur les conseils soit disant avisés de mon conseiller financier basé lui aussi en Lorraine
Le montant emprunté est de 305 000€, il s'agit d'un crédit IN FINE en CHF, donc ce montage fait que je rembourse actuellement moins cher tous les mois mais le montant restant du s'élève à 401 000€ alors que le bien acheté est expertisé 180 000€
Il y a donc eu double arnaques:
1- Le bien proposé a été surfacturé
2- Le crédit proposé n'aurait pas du être en IN FINE et surtout pas en CHF, mais n'y connaissant absolument rien j'ai fait confiance à des spécialistes qui m'expliquaient qu'ainsi les taux seraient plus bas et donc les montants à rembourser mensuellement plus bas également !!
Depuis 2010, période ou j'ai commencé à comprendre l'arnaque je n'ai cessé d'écrire à mon conseiller financier et à la banque qui n'a su répondre qu'une seule chose:
1- Proposer une conversion, tout ou partie en € mais sur la base du capital restant dû
2- Me décourager de prendre un avocat en m'expliquant que cela risque de me coûter très cher, de prendre beaucoup de temps et pour finir que je suis sûr de perdre mon procès
La banque avait réussi à me convaincre de ne rien faire, mais depuis quelques temps la situation s'est aggravée puisque je n'ai plus de locataire, l'assurance garantissant soit disant cette absence de locataire refuse de prendre quoique ce soit en charge et pire elle résilie le contrat au 30 décembre 2012
Mon conseiller ne bouge pas, pire il s'offusque des mails que je peux lui envoyer en m'expliquant que mes propos sont intolérables !!!
J'ai donc décidé de prendre un avocat et d'attaquer le conseiller financier, la banque Crédit Agricole et probablement l'assurance
ça va être lourd, mais mes nuits sont tellement hantées par ces soucis que je suis capable de tout !!!!
J'avais essayé l'AFUB et d'autres organismes comme l'ACABE mais ils ne répondent pas
Si vous avez des commentaires ?
Merci
Je suis également victime d'un crédit en Francs suisse consécutif à l'acquisition d'un bien dans le cadre de la loi de défiscalisation GIRARDIN (bien en Guadeloupe), ce crédit a été accordé par la banque Crédit Agricole de Lorraine sur les conseils soit disant avisés de mon conseiller financier basé lui aussi en Lorraine
Le montant emprunté est de 305 000€, il s'agit d'un crédit IN FINE en CHF, donc ce montage fait que je rembourse actuellement moins cher tous les mois mais le montant restant du s'élève à 401 000€ alors que le bien acheté est expertisé 180 000€
Il y a donc eu double arnaques:
1- Le bien proposé a été surfacturé
2- Le crédit proposé n'aurait pas du être en IN FINE et surtout pas en CHF, mais n'y connaissant absolument rien j'ai fait confiance à des spécialistes qui m'expliquaient qu'ainsi les taux seraient plus bas et donc les montants à rembourser mensuellement plus bas également !!
Depuis 2010, période ou j'ai commencé à comprendre l'arnaque je n'ai cessé d'écrire à mon conseiller financier et à la banque qui n'a su répondre qu'une seule chose:
1- Proposer une conversion, tout ou partie en € mais sur la base du capital restant dû
2- Me décourager de prendre un avocat en m'expliquant que cela risque de me coûter très cher, de prendre beaucoup de temps et pour finir que je suis sûr de perdre mon procès
La banque avait réussi à me convaincre de ne rien faire, mais depuis quelques temps la situation s'est aggravée puisque je n'ai plus de locataire, l'assurance garantissant soit disant cette absence de locataire refuse de prendre quoique ce soit en charge et pire elle résilie le contrat au 30 décembre 2012
Mon conseiller ne bouge pas, pire il s'offusque des mails que je peux lui envoyer en m'expliquant que mes propos sont intolérables !!!
J'ai donc décidé de prendre un avocat et d'attaquer le conseiller financier, la banque Crédit Agricole et probablement l'assurance
ça va être lourd, mais mes nuits sont tellement hantées par ces soucis que je suis capable de tout !!!!
J'avais essayé l'AFUB et d'autres organismes comme l'ACABE mais ils ne répondent pas
Si vous avez des commentaires ?
Merci
roinéloire
Messages postés
5
Date d'inscription
vendredi 8 mars 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
16 mars 2013
8 mars 2013 à 23:43
8 mars 2013 à 23:43
VOIR MAÏTRE YANN GRE à CRETEIL
romuduck
Messages postés
3
Date d'inscription
mercredi 27 juillet 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
6 septembre 2011
6 sept. 2011 à 15:15
6 sept. 2011 à 15:15
Bonjour,
J'invite petite anglaise et les personnes concernees par ce probleme a envoyer un email a:
victimes.helvetimmo@yahoo.fr
cordialement
Romuduck
J'invite petite anglaise et les personnes concernees par ce probleme a envoyer un email a:
victimes.helvetimmo@yahoo.fr
cordialement
Romuduck
Bonjour à ceux qui suivent cette discussion.
Je viens de recevoir une proposition de la BNP Paribas PF suite à une sollicitation pour trouver un terrain d'entente : Il me propose de passer mon crédit à un taux fixe et en euro. Je conserve le même taux d'intérêts à 4 %, la même durée de 25 ans. Mais mon capital restant dû serait de 182 000 € au lieu de 192 000 € à aujourd'hui. Pour info cette banque a décaissé 150 000 € il y a 3 ans.
Ma conclusion est qu'il me demande d'assumer 30 000 € de perte sans compter les intérêts sur cette somme pour leur tromperie. Et eux n'assumeraient que 10 000 € sans compter ce qu'il se sont déjà mis dans les poches avec les intérêts et taux de change.
Je vous fais part de cette proposition pour que vous puissiez comparer avec celle que vous auriez eu.
Je sollicite également vos avis si vous avez eux le même genre de proposition. Et je serai ravis de savoir si quelqu'un a eu une meilleur solution ou proposition, oui si une procédure judiciaire a donné de meilleur résultat ? :)
Je suis en contact avec l'avocat qui a été médiatisé Me CONSTANTIN-VALLET mais il n'a pas l'air très disponible.
Bien cordialement, Rémi
Je viens de recevoir une proposition de la BNP Paribas PF suite à une sollicitation pour trouver un terrain d'entente : Il me propose de passer mon crédit à un taux fixe et en euro. Je conserve le même taux d'intérêts à 4 %, la même durée de 25 ans. Mais mon capital restant dû serait de 182 000 € au lieu de 192 000 € à aujourd'hui. Pour info cette banque a décaissé 150 000 € il y a 3 ans.
Ma conclusion est qu'il me demande d'assumer 30 000 € de perte sans compter les intérêts sur cette somme pour leur tromperie. Et eux n'assumeraient que 10 000 € sans compter ce qu'il se sont déjà mis dans les poches avec les intérêts et taux de change.
Je vous fais part de cette proposition pour que vous puissiez comparer avec celle que vous auriez eu.
Je sollicite également vos avis si vous avez eux le même genre de proposition. Et je serai ravis de savoir si quelqu'un a eu une meilleur solution ou proposition, oui si une procédure judiciaire a donné de meilleur résultat ? :)
Je suis en contact avec l'avocat qui a été médiatisé Me CONSTANTIN-VALLET mais il n'a pas l'air très disponible.
Bien cordialement, Rémi
STCD34
Messages postés
1
Date d'inscription
samedi 8 juin 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
8 juin 2013
8 juin 2013 à 19:03
8 juin 2013 à 19:03
Bonjour, je suis dans le même cas que vous, j'hésite encore à porter le dossier en justice par l'intermédiaire d'un avocat faute de moyen financier. Cela vaut -il quand même le coup ? Est ce qu'Yvon a eu gain de cause auprès du tribunal ?
Bonjour,
je viens d'avoir une proposition de BNPPF dont les termes sont proches de ceux de _Rémi_, à savoir :
prêt contracté en avril 2009 pour un financement d'un bien dans le cadre du dispositif Scellier 226.848 CHF soit 145.176 EUR sur 25 ans.
- taux de change : 1 EUR pour 1,53 CHF
- taux d'intérêt initial : 4,60 %
- échéance assurance comprise : 893.83 EUR
- capital restant dû au 10/12/2011 : 178.887,83 EUR (221.991,40 CHF)
- capital restant dû au 10/03/2012 : 183.743,72 EUR (221.447,93 CHF)
(à noter que le CRD en CHF a baissé de 550 à peu près alors que le même CRD en EUR a augmenté en 3 mois !)
Proposition reçue ce jour après un courrier :
- passage en EURO et en taux fixe, avec :
- limitation du CDR à 173.072,04 EUR
- taux fixe : 4,40 % l'an
- échéance assurance comprise de l'ordre de 1060 euros sur 264 mois.
Il va sans dire que ces conditions ne nous conviennent. Je souhaite savoir s'il y a possibilité de se joindre à une action collective en justice, qui serait en cours ou à venir.
Merci pour toute réponse ou proposition que vous me feriez.
Cordialement,
Djilb
je viens d'avoir une proposition de BNPPF dont les termes sont proches de ceux de _Rémi_, à savoir :
prêt contracté en avril 2009 pour un financement d'un bien dans le cadre du dispositif Scellier 226.848 CHF soit 145.176 EUR sur 25 ans.
- taux de change : 1 EUR pour 1,53 CHF
- taux d'intérêt initial : 4,60 %
- échéance assurance comprise : 893.83 EUR
- capital restant dû au 10/12/2011 : 178.887,83 EUR (221.991,40 CHF)
- capital restant dû au 10/03/2012 : 183.743,72 EUR (221.447,93 CHF)
(à noter que le CRD en CHF a baissé de 550 à peu près alors que le même CRD en EUR a augmenté en 3 mois !)
Proposition reçue ce jour après un courrier :
- passage en EURO et en taux fixe, avec :
- limitation du CDR à 173.072,04 EUR
- taux fixe : 4,40 % l'an
- échéance assurance comprise de l'ordre de 1060 euros sur 264 mois.
Il va sans dire que ces conditions ne nous conviennent. Je souhaite savoir s'il y a possibilité de se joindre à une action collective en justice, qui serait en cours ou à venir.
Merci pour toute réponse ou proposition que vous me feriez.
Cordialement,
Djilb
lingus20
Messages postés
3
Date d'inscription
vendredi 11 mai 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
15 mai 2012
11 mai 2012 à 13:44
11 mai 2012 à 13:44
Bonjour,
Je suis dans le même cas que vous. Je ne rentre pas dans les détails des chiffres qui semblent proches des vôtres bien que plus élevés. La proposition faite par la BNP suite à l'envoi d'un courrier avec AR sur les recommandations de l'AFUB est encore moins intéressante que la vôtre...
Comme Rémi, j'ai contacté M. Constantin Vallet qui a déjà déposé de nombreux dossiers.
En parallèle, je me suis aussi rapproché de l'UFC Que Choisir. L'UFC Que Choisir m'a orienté vers un avocat (avec qui l'UFC a déjà travaillée avec succès par le passé) qui traitera toutes les demandes des personnes le désirant. Je suis en passe de signer avec ce dernier pour mener une action en justice. Le forfait payé auprès de ce dernier va en diminuant avec le nombre de dossiers à défendre. Cet avocat m'a l'air tout à fait disponible et à pris du temps par email et par téléphone pour discuter de mon cas.
Je vous invite donc à contacter Que Choisir qui vous orientera vers cet avocat. Je peux aussi vous fournir ces coordonnées par email.
Cordialement
Je suis dans le même cas que vous. Je ne rentre pas dans les détails des chiffres qui semblent proches des vôtres bien que plus élevés. La proposition faite par la BNP suite à l'envoi d'un courrier avec AR sur les recommandations de l'AFUB est encore moins intéressante que la vôtre...
Comme Rémi, j'ai contacté M. Constantin Vallet qui a déjà déposé de nombreux dossiers.
En parallèle, je me suis aussi rapproché de l'UFC Que Choisir. L'UFC Que Choisir m'a orienté vers un avocat (avec qui l'UFC a déjà travaillée avec succès par le passé) qui traitera toutes les demandes des personnes le désirant. Je suis en passe de signer avec ce dernier pour mener une action en justice. Le forfait payé auprès de ce dernier va en diminuant avec le nombre de dossiers à défendre. Cet avocat m'a l'air tout à fait disponible et à pris du temps par email et par téléphone pour discuter de mon cas.
Je vous invite donc à contacter Que Choisir qui vous orientera vers cet avocat. Je peux aussi vous fournir ces coordonnées par email.
Cordialement
lingus20
Messages postés
3
Date d'inscription
vendredi 11 mai 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
15 mai 2012
11 mai 2012 à 14:35
11 mai 2012 à 14:35
Tout à fait. J'ai préféré le ré indiquer suite à la question de Djilb (certes antérieure à votre réponse) et préciser que sans forcément passer par l'UFC je pouvais fournir au besoin les coordonnées de cet avocat. J'espère sincèrement que le plus grand nombre feront la démarche auprès de l'UFC.
Djilb
Messages postés
1
Date d'inscription
samedi 12 mai 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
12 mai 2012
12 mai 2012 à 15:54
12 mai 2012 à 15:54
Bonjour,
@ Gérard et/ou lingus20, je souhaite contacter votre avocat, est-il possible d'avoir ses coordonnées ?
Pour me contacter :
Djilali Boudiaf
06 37 16 46 21
d_boudiaf@yahoofr
Cordialement,
Djilb
@ Gérard et/ou lingus20, je souhaite contacter votre avocat, est-il possible d'avoir ses coordonnées ?
Pour me contacter :
Djilali Boudiaf
06 37 16 46 21
d_boudiaf@yahoofr
Cordialement,
Djilb
Mais en tout état de cause il sera obligatoire d'être assisté d'un avocat.
Certains de ceux-ci centralisent ce type de procédures.
De plus, dans certains cas une base importante se situe sur une infraction à l'article 1154 du Code civil (anatocisme irrégulier) lorsque le capital restant dû augmente au terme de chaque échéance.
Certains de ceux-ci centralisent ce type de procédures.
De plus, dans certains cas une base importante se situe sur une infraction à l'article 1154 du Code civil (anatocisme irrégulier) lorsque le capital restant dû augmente au terme de chaque échéance.
bigoubis
Messages postés
29
Date d'inscription
mardi 5 juillet 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
2 août 2011
11
9 juil. 2011 à 17:20
9 juil. 2011 à 17:20
Je pense qu'il y a confusion.
Le taux de votre crédit est en %.
Le taux de change est le rapport entre les devises, ici l'EURO et le CHF.
Il importe donc de connaitre le taux du prêt; soit un taux fixe (exemple 3,75 %) ou un taux variable (exemple Libor CHF + 1.50 %)
De la même façon, si vous avez acquis un bien en €, les CHF de votre prêt ont été transformés sur la base d'un cours de conversion.
Il faut donc m'indiquer le montant de départ en CHF, le CRD à ce jour en CHF, le taux de conversion initial et le taux du prêt.
Pour bien connaître le sujet, si vous avez un taux d'intérêt de 4,45 %, vous avez effectivement été très mal conseillé.
A vous lire si besoin.
Cdt
Le taux de votre crédit est en %.
Le taux de change est le rapport entre les devises, ici l'EURO et le CHF.
Il importe donc de connaitre le taux du prêt; soit un taux fixe (exemple 3,75 %) ou un taux variable (exemple Libor CHF + 1.50 %)
De la même façon, si vous avez acquis un bien en €, les CHF de votre prêt ont été transformés sur la base d'un cours de conversion.
Il faut donc m'indiquer le montant de départ en CHF, le CRD à ce jour en CHF, le taux de conversion initial et le taux du prêt.
Pour bien connaître le sujet, si vous avez un taux d'intérêt de 4,45 %, vous avez effectivement été très mal conseillé.
A vous lire si besoin.
Cdt
Petite précision de taille car j'ai réfléchis ce qui pouvait provoquer une incompréhension aussi dans la tête de ceux qui empruntent.
C'est une banalité de le dire mais, il ne faut pas confondre le taux de change (échanges de devises) et le taux d'intérêt (loyer de l'argent + marge bancaire)
Aussi, si vous avez emprunté en devises, il ne faut plus raisonner qu'en devises après.
En toute logique, vous n'avez eu à subir le taux de taux de change qu'au moment où vous avez contracté votre emprunt en CHF.
Donc, durant toute la durée de votre prêt, vous rembourser en CHF. Ne cherchez pas à convertir votre capital restant du en euros, puisque de toute façon, vous remboursez des CHF.
Si vous voulez calculer votre capital restant dû et le convertir en euros, vous pouvez le faire, mais faites bien attention au taux justement. (sinon vous allez attraper une crise cardiaque!!) lol
Le taux de change que vous devez appliquer est celui qui faisait foi au moment où vous avez emprunté..!! (Et oui, c'est logique)
Si vous prenez votre capital restant dû et que vous le convertissez aujourd'hui, en prenant en compte le taux de change du jour, forcément, vous allez trouver que vous remboursez davantage et que vous n'avez rien amorti du tout sur votre prêt; le change vous étant défavorable par rapport à l'époque où vous avez emprunté.
Par contre, si vous avez fait un prêt en devises, c'est qu'en toute logique, vous percevez des CHF.
Donc, si vous vivez en France, ne réfléchissez pas en vous disant que vous payerez votre échéance de prêt avec votre loyer encaissé en euros (si vous n'avez pas pu le percevoir en CHF car votre investissement locatif n'est pas proche de la frontière et donc pas destiné à loger un frontalier).
A ce moment là, plutôt que de subir l'effet du change 2 fois (toucher des euros, les convertir en CHF pour payer son crédit en CHF alors qu'à la base on a fait un prêt en CHF pour bénéficier des taux d'intérêts), il est préférable de payer votre échéance de prêt en CHF (avec votre salaire) et pour vivre, pour votre fonctionnement quotidien en France, vous utiliserez les Euros que pour percevrez lorsque le loyer de votre investissement locatif sera perçu directement par vous.
Donc, tant que vous toucherez des CHF en salaires, cela n'aura aucune incidence pour vous, taux de change fluctuant ou pas. => Vous percevez des CHF en salaire et vous remboursez des CHF à la banque pour financer votre investissement locatif et votre bien s'amortit tout naturellement ( la seule chose pouvant faire varier votre échéance est votre taux d'intérêt => mais là ça dépend du taux qui vous est applicable => s'il vous est défavorable, restructurez rapidement votre financement car en ce moment les taux d'intérêt vous sont favorables par contre).
Si votre investissement est en Scellier (il faudra nécessairement vendre à un moment donné ou réaliser un autre investissement locatif venant gommer l'impôt du 1er, une fois toute la déduction fiscale du 1er investissement consommée), il vous reviendra de choisir le meilleur moment, c'est à dire le moment où le change vous sera le plus favorable pour revendre votre bien en euros.
Voilà..., je pense avoir ouvert pas mal de pistes.
R.
C'est une banalité de le dire mais, il ne faut pas confondre le taux de change (échanges de devises) et le taux d'intérêt (loyer de l'argent + marge bancaire)
Aussi, si vous avez emprunté en devises, il ne faut plus raisonner qu'en devises après.
En toute logique, vous n'avez eu à subir le taux de taux de change qu'au moment où vous avez contracté votre emprunt en CHF.
Donc, durant toute la durée de votre prêt, vous rembourser en CHF. Ne cherchez pas à convertir votre capital restant du en euros, puisque de toute façon, vous remboursez des CHF.
Si vous voulez calculer votre capital restant dû et le convertir en euros, vous pouvez le faire, mais faites bien attention au taux justement. (sinon vous allez attraper une crise cardiaque!!) lol
Le taux de change que vous devez appliquer est celui qui faisait foi au moment où vous avez emprunté..!! (Et oui, c'est logique)
Si vous prenez votre capital restant dû et que vous le convertissez aujourd'hui, en prenant en compte le taux de change du jour, forcément, vous allez trouver que vous remboursez davantage et que vous n'avez rien amorti du tout sur votre prêt; le change vous étant défavorable par rapport à l'époque où vous avez emprunté.
Par contre, si vous avez fait un prêt en devises, c'est qu'en toute logique, vous percevez des CHF.
Donc, si vous vivez en France, ne réfléchissez pas en vous disant que vous payerez votre échéance de prêt avec votre loyer encaissé en euros (si vous n'avez pas pu le percevoir en CHF car votre investissement locatif n'est pas proche de la frontière et donc pas destiné à loger un frontalier).
A ce moment là, plutôt que de subir l'effet du change 2 fois (toucher des euros, les convertir en CHF pour payer son crédit en CHF alors qu'à la base on a fait un prêt en CHF pour bénéficier des taux d'intérêts), il est préférable de payer votre échéance de prêt en CHF (avec votre salaire) et pour vivre, pour votre fonctionnement quotidien en France, vous utiliserez les Euros que pour percevrez lorsque le loyer de votre investissement locatif sera perçu directement par vous.
Donc, tant que vous toucherez des CHF en salaires, cela n'aura aucune incidence pour vous, taux de change fluctuant ou pas. => Vous percevez des CHF en salaire et vous remboursez des CHF à la banque pour financer votre investissement locatif et votre bien s'amortit tout naturellement ( la seule chose pouvant faire varier votre échéance est votre taux d'intérêt => mais là ça dépend du taux qui vous est applicable => s'il vous est défavorable, restructurez rapidement votre financement car en ce moment les taux d'intérêt vous sont favorables par contre).
Si votre investissement est en Scellier (il faudra nécessairement vendre à un moment donné ou réaliser un autre investissement locatif venant gommer l'impôt du 1er, une fois toute la déduction fiscale du 1er investissement consommée), il vous reviendra de choisir le meilleur moment, c'est à dire le moment où le change vous sera le plus favorable pour revendre votre bien en euros.
Voilà..., je pense avoir ouvert pas mal de pistes.
R.
Merci de tes réfléxions cfjf! Mais il y a un malentendu, car tu parles d'un remboursement en CHF. Par contre le prêt en question est conçu spécifiquement pour les personnes ayant des revenus en euro. Il n'est pas possible de rembourser en CHF. Il est précisé dans l'offre :
"Nous attirons particulièrement votre attention sur le fait que, si au cours de la vie de votre crédit, vous résidez dans un pays dont la monnaie nationale n'est pas l'euro (=> par exemple la Suisse), et que, de ce fait, vous de disposez pas des euros nécessaires à la réalisation de vos versements dans cette devise, il vous appartient de vous procurer ces euros par tous moyens à votre convenance, sans intervention du Prêteur."
"Nous attirons particulièrement votre attention sur le fait que, si au cours de la vie de votre crédit, vous résidez dans un pays dont la monnaie nationale n'est pas l'euro (=> par exemple la Suisse), et que, de ce fait, vous de disposez pas des euros nécessaires à la réalisation de vos versements dans cette devise, il vous appartient de vous procurer ces euros par tous moyens à votre convenance, sans intervention du Prêteur."
breton 56
Messages postés
2
Date d'inscription
jeudi 25 août 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
25 août 2011
25 août 2011 à 23:17
25 août 2011 à 23:17
Bonjour,
je suis dans le même cas que vous ainsi qu'un autre couple que je connais. Pr ma part, j'ai négocié le rachat de mon prêt en euros mais avec un allongement de durée, d'où un préjudice financier que je souhaite récupérér. J'ai écrit à la banque mais rien, ils me répondent qu'ils ne pouvaient pas prévoir la crise. J'ai écrit au médiateur de la fédération bancaire : j'attends la réponse. J'ai contacté aujourd'hui une avocate sur Paris et ai rdv prochainement. Si vs le souhaitez, nous pouvons prendre contact. Nous proposer des prêts en francs suisses alors que le cours est au plus haut et qu'il a ttes les chances de baisser, c'est vraiment de l'escroquerie commerciale de la part de cette banque. Je savais que les banquiers, c'étaient des pourris mais BNP, ce sont les champions en la matière.
Pr prendre contact, merci de m'envoyer ton mail.
j'attends effectivement des contacts pr particper aux frais d'onoraires (3000€ pr aller au jugement du TGI).
Bonne soirée et bon courage.
je suis dans le même cas que vous ainsi qu'un autre couple que je connais. Pr ma part, j'ai négocié le rachat de mon prêt en euros mais avec un allongement de durée, d'où un préjudice financier que je souhaite récupérér. J'ai écrit à la banque mais rien, ils me répondent qu'ils ne pouvaient pas prévoir la crise. J'ai écrit au médiateur de la fédération bancaire : j'attends la réponse. J'ai contacté aujourd'hui une avocate sur Paris et ai rdv prochainement. Si vs le souhaitez, nous pouvons prendre contact. Nous proposer des prêts en francs suisses alors que le cours est au plus haut et qu'il a ttes les chances de baisser, c'est vraiment de l'escroquerie commerciale de la part de cette banque. Je savais que les banquiers, c'étaient des pourris mais BNP, ce sont les champions en la matière.
Pr prendre contact, merci de m'envoyer ton mail.
j'attends effectivement des contacts pr particper aux frais d'onoraires (3000€ pr aller au jugement du TGI).
Bonne soirée et bon courage.
si cela rallonge votre prêt vous vous faites encore couillonner... si vos échéances sont à 100 aujourd'hui et que vous devez rallonger cotre prêt de 5 ans pour ne pas voir vos échéances augmenter à 130 je ne vois pas quel est l'intérêt surtout qu'une renégociation vous coûtera 1500 ou 2000 € . il faut arrêter les frais je crois !!!!! allez voir le site AFUB.ORG !!!
Bonjour à tous...
Pour information, le sujet est actuellement traité sur le forum suivant :
http://forum.actufinance.fr/probleme-investissement-scellier-en-francs-suisse-P218797-9
Nous sommes nombreux dans ce cas et nous souhaiterions, tout comme vous tous, obtenir réparation pour le manque de conseil dont nous sommes victimes.
J'invite toutes personnes désirant faire bouger les choses à rejoindre ce groupe de réflexion : victimes ou conseils avisés.
Quelqu'un a dit un jour que l'union faisait la force...
Je vous remercie par avance
F.
Pour information, le sujet est actuellement traité sur le forum suivant :
http://forum.actufinance.fr/probleme-investissement-scellier-en-francs-suisse-P218797-9
Nous sommes nombreux dans ce cas et nous souhaiterions, tout comme vous tous, obtenir réparation pour le manque de conseil dont nous sommes victimes.
J'invite toutes personnes désirant faire bouger les choses à rejoindre ce groupe de réflexion : victimes ou conseils avisés.
Quelqu'un a dit un jour que l'union faisait la force...
Je vous remercie par avance
F.
romuduck
Messages postés
3
Date d'inscription
mercredi 27 juillet 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
6 septembre 2011
25 août 2011 à 17:31
25 août 2011 à 17:31
Bien joue' Fox...
Donc je confirme, suivez le lien:
http://forum.actufinance.fr/probleme-investissement-scellier-en-francs-suisse-P218797-9
A bientot
Romuduck
Donc je confirme, suivez le lien:
http://forum.actufinance.fr/probleme-investissement-scellier-en-francs-suisse-P218797-9
A bientot
Romuduck
Bonsoir,
Je suis dans le même cas que vous ! Après avoir fait l'autruche, ni connaissant absolument rien à la finance, je viens de m'inscrire sur le forum Actu Finance.
J'ai cherché de l'aide en vain.
Je ne rentre pas dans les détails pour l'instant, j'ai mal à la tête.
Bon courage à tous et peut-être à bientôt au sein d'une association ?
Bonne soirée.
Wawa92
Je suis dans le même cas que vous ! Après avoir fait l'autruche, ni connaissant absolument rien à la finance, je viens de m'inscrire sur le forum Actu Finance.
J'ai cherché de l'aide en vain.
Je ne rentre pas dans les détails pour l'instant, j'ai mal à la tête.
Bon courage à tous et peut-être à bientôt au sein d'une association ?
Bonne soirée.
Wawa92
Bonjour,
Je constate que comme beaucoup, je suis dans le même cas.... Mes emprunts francs suisses pour des plans d'investissements type "scellier" ou LMNP me mettent dans une situation plus que critique...
Je suis ouvert à toutes informations ou pistes de travail sur le sujet.
Nicoco5
Je constate que comme beaucoup, je suis dans le même cas.... Mes emprunts francs suisses pour des plans d'investissements type "scellier" ou LMNP me mettent dans une situation plus que critique...
Je suis ouvert à toutes informations ou pistes de travail sur le sujet.
Nicoco5
Lesneven
Messages postés
1
Date d'inscription
vendredi 9 décembre 2011
Statut
Membre
Dernière intervention
9 décembre 2011
9 déc. 2011 à 17:44
9 déc. 2011 à 17:44
Bonsoir,
Je prends connaissance de vos discussions. J'ai vécu le même cauchemar que vous et mon avocat m'a aidé à obtenir une transaction avec la BNP qui me permet de sortir de ce piège sans pertes. Je peux vous aider si vous le souhaitez, dans ce cas écrivez-moi à mon adresse mail gdhorv@hotmail.fr.
Bien cordialement
Je prends connaissance de vos discussions. J'ai vécu le même cauchemar que vous et mon avocat m'a aidé à obtenir une transaction avec la BNP qui me permet de sortir de ce piège sans pertes. Je peux vous aider si vous le souhaitez, dans ce cas écrivez-moi à mon adresse mail gdhorv@hotmail.fr.
Bien cordialement
sanbryvan
Messages postés
2
Date d'inscription
lundi 2 janvier 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
3 janvier 2012
3 janv. 2012 à 20:05
3 janv. 2012 à 20:05
Bonsoir. Je vous ai laissé un mail. Pouvez-vous me contacter à l'adresse : sanbryvan@bbox.fr ?
Par avance, merci.
Par avance, merci.
Bonsoir,
J'ai eu la même mésaventure que vous avec un emprunt en francs suisse commercialisé par la BNP.
Pour information, il s'agit d'un emprunt s'appelant Helvet immo diffusé auprès d'environ 4000 personnes. Il fait grand bruit, comme vous pouvez le voir sur l'actualité google. Un collectif (collectif Helvet immo) a d'ailleurs été créé et je vous engage à aller le consulter.
Pour information également, une action juridique regroupant une centaine de plaintes à ce jour est en cours, portée par maitre Charles Constantin Vallet
Cordialement
J'ai eu la même mésaventure que vous avec un emprunt en francs suisse commercialisé par la BNP.
Pour information, il s'agit d'un emprunt s'appelant Helvet immo diffusé auprès d'environ 4000 personnes. Il fait grand bruit, comme vous pouvez le voir sur l'actualité google. Un collectif (collectif Helvet immo) a d'ailleurs été créé et je vous engage à aller le consulter.
Pour information également, une action juridique regroupant une centaine de plaintes à ce jour est en cours, portée par maitre Charles Constantin Vallet
Cordialement
La législation juridique et financière évolue en permanence...
8 juil. 2011 à 23:38
Si j'ai bien compris, qu'il s'agisse d'une conversion du prêt en EUR ou bien d'un simple rachat ou remboursement anticipé du prêt, il faudrait tenir compte de l'augmentation du capital restant du, donc subir la "perte" de 45 000 EUR environ à ce jour, est-ce bien comparable de ce point de vu?
Je préfèrerais probablement un remboursement anticipé, quitte à payer les pénalités car ma situation familiale a changé (2enfants maintenant) et en plus il est très possible que je quitte la France d'ici 2 ou 3 ans donc quoté défiscalisation cela va être bcp moins intéressant.
Mais j'ai un peu peur que la banque puisse être moins enclin à accepter de m'accorder un taux de change CHF/EUR clément dans ce cas (remboursement anticipé). Je suppose qu' elle gagnerait davantage d'argent si je reste bloqué dans le prêt.
Faut-il donc dès le départ choisir de demander la conversion du prêt en euros (sachant le taux d'intérêt sera probablement revu à la hausse), et regarder par la suite comment faire le remboursement anticipé? En attendant, je n'ai pas encore mis en location l'appart afin de pouvoir le vendre pour le remboursement anticipé, donc chaque mois coute bien évidemment cher de ce point de vu aussi.
Merci de votre avis. N'hésitez pas à me dire si vous avez besoin de plus de données sur l'opération.
cdt
9 juil. 2011 à 18:13
Toutefois ma question n'était pas à savoir si j'ai souscrit à un bon taux, mais plutôt comment m'en sortir. J'ai lu dans un chat publié en février sur ce même site que la BNP a pris à sa charge, pour une cliente particulière, une bonne partie de l'augmentation du capital restant dû (augmentation de ce dernier également liée aux variations de taux de change..).
Donc je me demande comment faire pour obtenir quelque chose de similaire, je ne crois pas que ce soit aussi facile. Je suppose qu'il faut que je me lance à l'eau froide voilà et je verrai ce que cela donne.
Merci en tout cas de votre conseil, c'est très rassurant d'avoir un avis de la part de quelqu'un qui semble bien s'y connaitre. Bon fin de weekend! :-)