Bonjour, J'ai visité à 3 reprises une maison pour laquelle mon amie et moi avons un coup de coeur. L'agent immobilier est disons-le franchement "véreux" - Les champs, en face de la maison, annoncés par lui comme zone agricole sont passés de verts à rouges (gros risque inondable) et la maison (qui date de 1850) est en zone bleue à aléa modéré. Ce qui nous a attirés, dans cette maison, c'est son côté "campagne", qu'elle est grande et est à un prix "d'appel", nos moyens financiers sont super-limités. Première visite, a priori positif. Je me renseigne en mairie et c'est comme cela que j'apprends que le jardin (apparemment, pas la maison) est innondable - dernière crue en date 2001 - l'accès s'est fait par l'arrière du terrain. Seconde visite,un peu plus poussée, doutes sur le toit : je vais voir sous les combles et les boiseries me semblent saines - après expertise d'un couvreur (de très bonne réputation) 15000 euros de remise en état. Le chauffage est ancien -chauffage central à chaudière électrique datant d'environ 30 ans, qui semble encore bien tourner : la maison est chauffée.Je questionne l'agent immo. qui me confirme que de toute façon, en cas de souci, pas de problème, le raccord au gaz est possible puisqu'il est à proximité dans le hameau. Echaudé à 2 reprises, je contacte GAZ DE FRANCE qui me confirme qu'il n'y aucun réseau de gaz dans le village (et dixit la mairie la même chose !). Qu'en pensez-vous ? La maison, l'environnement nous plaisent, mais nous ne savons très honnêtement, plus quoi penser d'une telle transaction. J'étais prêt, au départ, malgré le risque d'innondabilité, à faire une offre (beaucoup plus basse), mais arrivé au 3ème bobard de cet agent immobilier, je commence à me poser des questions et à me demander si je n'aurais quand même pas meilleur compte à envoyer paître, et la maison, et l'agent immo. Il s'agirait de notre premier achat ; qu'en pensez-vous ? Merci de votre aide, SVP. Stéphane
L'agent immo. nous avait garanti que le toit était en bon état et après que nous ayons fait venir le couvreur, il nous a sorti des devis qu'il tenait du propriétaire et qui datent de 3 ans -quotés alors à 12000 euros - et donc il était pertinemment au courant ! ... ? ? ???
Vous ne semblez pas avoir compris que l'AI est là pour vous faire signer le compromis de vente et empocher sa commission! Vu la situation actuelle du marché immo en province, il a peut-être trouvé un des derniers pigeons à plumer. Ne le prenez pas mal, mais dans un tel projet, il faut garder la tête froide!
La maison peut vous plaire, c'est déjà un début. L'histoire des inondations est un calcul à faire dont il faut accepter les contraintes en connaissance de cause.
En revanche, pour l'état intérieur, il faut évaluer précisément les coûts éventuels des travaux à prévoir pour vous y sentir bien. Le proprio est censé fournir un bilan énergétique DPE, c'est obligatoire pour évaluer les coûts de chauffage! Faites faire des estimations des réfections à faire, toutes! Toitures, isolations des combles, états des fenêtres (double vitrage à faire installer, récup en déductions d'impots!), chaudière de 30 ans à changer (rendement et consommation dépassés, privilégier conso à condensation), état des installations électriques et sanitaires. Cela n'engage pas le proprio mais il aura du mal à vendre une baraque qui demande un gros effort en rénovation. A moins que vous n'acceptiez d'y vivre tel quel. Le vrai gagnant dans l'affaire serait votre prédécesseur!
Après estimation du coût global des travaux et prise de décision, rien ne vous empêche de faire une proposition écrite via l'AI qu'il est obligé de transmettre. Vous y indiquez le prix proposé, les clauses suspensives (date d'occupation, obligation de fournir telle chose, telle prestation, remettre en état telle autre chose) et une date de fin de validité. Parallèlement, rapprochez-vous d'un notaire pour prendre conseil sur le projet, prix des dernières ventes dans le secteur (c'est gratuit et il ne peut refuser, c'est légal!!!) pour comparer si c'est cher à pas (n'oubliez pas de fournir l'adresse exacte au notaire). Si vous n'en avez pas, contacter celui d'un proche, ils sont toujours là lors des successions...
J'ai fait le tour en vrac, après un 1er achat est un parcours du combattant où il faut s'informer de tout pour ne pas se faire plumer, ni par le proprio, l'AI, la banque... le seul perdant dans l'affaire c'est vous. Aucun d'entre eux n'est là pour vous épauler, puisqu'ayant des intérêts totalement différents...
Ne faites une proposition écrite que lorsque vous avez un accord verbal de votre banque, ou mieux une simulation écrite sur un montant de crédit précis. Attention, actuellement les taux immo remontent fort. Allez faire un tour sur meilleurtaux.com ou bien sur empruntis.com, c'est gratuit (en apparence car ils répercutent leur com sur le taux définitif mais toujours mieux que par votre banque de détail).
Bonsoir, oui, c'est possible mais la maison est bien et je ne compte pas lui faire une proposition élevée. On a l'impression, mon amie et moi, de faire une sorte de loterie - soit on a du pot , et on achète quand même une maison qui tient quand même la route, à un prix raisonnable, ou soit on se fait plumer ; c'est à ce niveau que le doute se situe. Merci de votre aide. Je compte tenter de tirer les choses aux clair avec l'AI mais comme il est futé comme un renard et qu'il n'a aucun scrupule, notre intuition doit-elle seulement faire l'affaire et nous dire, filez, filez ou doit-on avoir aussi confiance en soi et se dire qu'on pourrait y être bien ??
OK Merci Cyrille ; vos conseils sont pécieux et je vais tenter de faire de mon mieux ; on verra, car ma décision n'est pas encore certaine. Vous avez été cool ; je vous remercie ! Séphane.
Je ne sais pas à quel prix cette maison se situe mais si vous voulez vous rassurer, dans la théorie d'un achat raisonnable, il faut pouvoir compter le calcul suivant : le prix du loyer mensuel d'un bien comparable en location dans le même secteur multiplié par 180 loyers, ce qui donne le prix total de remboursement, pour faire une opération à peut-prêt valable.
Exemple: vous voyez une maison en location à 800€. Vous multipliez par 180 loyers, ce qui donne un prix raisonnable d'achat de 145000€ environ. Ce n'est qu'un exemple, mais cela correspond au remboursement de mensualités sur 15 ans. Au delà et si on ne compte pas le coût des travaux, cela devient une affaire hasardeuse, voire dangereuse pour la santé financière du couple! Là, on risque de basculer en sur-endettement en cas de défaillance!
J'ai voulu moi-même financer le coût des travaux sur le budget quotidien. Cela m'a mis plus de 6 ans pour rénover un appartement. Il ne faut donc pas sous-estimer ce facteur.
Le vendeur ne sera pas sensible à vos problèmes de financement. Il faut donc s'en tenir à la même ligne de conduite et à la même stratégie :
- si le proprio refuse mon offre, ce n'est pas si grave, d'autres occasions se présenteront!
- mon offre est refusée, je peux toujours faire une contre proposition raisonnable pour mon budget avec un plafond que je ne dépasserai sous aucun prétexte!
- le proprio ne veut pas entendre parler de rénovation, tout est propre pour lui. Passez sur le mode estimations et normes en vigueur (prises de courant sans la terre, prises proches des points d'eau, chaudière vétuste, élements cités avant...).
Enfin, pour faire une bonne transaction, il faut que les 2 parties soient satisfaites!!! Une petite astuce, si le bien est en annonce dans plusieurs agences immo, cela sent le roussi pour le proprio, c'est qu'il n'y a personne d'interessé à ce prix_là. Alors, allez voir la concurrence et laissez revenir le premier AI. Avec les temps qui courent, il va galoper... surtout s'il sent que vous mordez à l'hameçon, ce qui peut être le cas puisqu'il s'agit de votre 3eme visite.
La législation juridique et financière évolue en permanence...