la valeur d'un terrain devenu constructibleRésolu

Question

Bonjour, 
 En 1990 ma maman (veuve) me fait une donation entre vif en avancement d'hoirie d'un terrain (lande non constructible) de 5000 m2 estimé par le notaire à 3000F.Aplani et devenu constructible (j'ai monté un pavillon) ce terrain vaut peut être 300000E aujourd'hui. A coté, la suite du terrain de 5000 m2 non constructible mais avec une maison en pierre dessus. Ma maman fait le même type de donation à mon frère (pour le terrain et la maison) en 2002 estimé par le notaire à 20000E.
La question est la suivante: si ma mère mourrait (dieu merci elle est en trés bonne santé) et qu'il n'y aurait pas d'autres biens, devrai-je donner 140000E à mon frère?

cledevoute1630 · Accepted Answer

Bonsoir et merci beaucoup aux gens qui daignent réfléchir sur un sujet qui leur restera étranger. C est d' autant plus intéressant que l'on s'aperçoit que pour un même cas la vision  peut diverger d'une personne à une autre.
Donc,pour que le débat continue, je vais donner une réponse à Bernar65 et luna 10 (détail que je pensais sans importance): j'ai effectivement "travaillé au corps" Monsieur le Maire.Tant et si bien que j'ai réussi à avoir mon permis de construire en zone non constructible en avance de la modification du plan d'occupation des sols. En souhaitant que vous tombiez d'accord sur le détail du déclencheur.

Bernar65 · Answer

Bonjour,
Oui, sauf disposition particulière, vous devrez rapporter cette donation à la succession (votre frère aussi d'ailleurs) et donc, dans la cas que vous évoquez (pas d'autre bien), dédommager votre frère.
Selon l'Art 860 C. Civ., la valeur du bien retenue pour calculer ce dédommagement est celle à l'époque du partage (décès du donateur), d'après son état à l'époque de la donation.  
Le tout sauf stipulation contraire dans l'acte de donation.
Cordialement.

cledevoute1630 · Answer

Bonsoir,et merci beaucoup à Bernard d'avoir répondu si vite.
Cependant, c'est toujours pas clair dans ma tête. Cette phrase:"la valeur du bien retenue pour calculer ce dédommagement est celle à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation".En ce qui concerne mon terrain,à l'époque de la donation, c'était une ancienne carrière (avec creux et bosses) et bien sûr non constructible. Si le partage se faisait aujourd'hui, (le terrain est devenu constructible, j'y habite) on prendrait la valeur d'un terrain à bâtir en considérant qu'il n'est ni viabilisé ni en état?. Sachant que même à ce jour le terrain n'ai pas facile à morceler car il y a plusieurs niveaux .
Merci à tous.

luna10 · Answer

Bonjour, 

Avant toute chose, il aurait fallu savoir si le changement de destination du bien (le terrain non constructible devenu constructible) était due à une initiative de votre part ou non ?! 

Eu égard à la réponse apportée, la réponse de Bernar65 sera à nuancer... 

En effet, si ce changement est due à une initiative de votre part (vous avez faits des démarches auprès des autorités compétentes ayant aboutis à ce que le terrain devienne constructible par exemple), il ne doit pas être tenu compte de ce changement. Par conséquent, on ne doit pas prendre en compte la valeur d'un bien constructible. 
Le rapport est du de la valeur du bien au jour du partage dans son état au jour de la donation (càd l'état d'un terrain non constructible, en ruine, non viabilisé...). 


Si ce changement n'est pas due à une initiative de votre part, il devra être tenu compte de ce changement de destination comme le souligne Bernar65. 


on retient la valeur du terrain au jour du décès. 

Il s'agit de la valeur du terrain au jour du partage dans ce cas précis. Et la date du partage ne coïncide pas toujours avec la date du décès... Attention !!

Cordialement

luna10 · Answer

Tandis que là, il s'agit quand même, in fine, d'une décision administrative, donc d'une "cause étrangère à l'industrie du gratifié". 

In fine, il s'agit d'une décision administrative... Mais on ignore qui a été le déclencheur de cette décision ? 
Il n'est pas rare qu'une personne détentrice d'un terrain non constructible fasse une demande afin de le rendre en tout ou partie constructible. 

Et dans un tel cas de figure, il ne s'agit plus d'une cause étrangère à l'initiative du gratifié... Ce changement trouve sa source même dans la demande faite par ce dernier.

Au temps pour moi, date du décès... ! Passons... 

Ouais, décès... Mais bon, il s'agit de la date du partage... ! Mais bon... Passons...

luna10 · Answer

Bonjour,

Ce détail a d'ailleurs toute son importance dans votre cas, comme quoi un rien peut chambouler la donne...

Vu que le changement de destination du bien est le résultat même de vos différentes démarches, il n'en sera pas tenu compte lors du rapport des donations pour procéder au partage.

Cordialement

cledevoute1630 · Answer

bonsoir,et merci encore à tous.
 Cependant,avant de clore ce chapitre, j'aimerai abuser une fois de plus des connaissances de luna10 et lui demander si il y a un texte de loi ou une phrase dans un texte qui étaie ses dires. En effet si au moment du partage le notaire était du même avis que Bernar65 il serait bon d'avoir dans ma manche l'atout salvateur.En tous cas,merci encore et chapeau bas.

luna10 · Answer

Il me semble qu'un arrêt plus récent (quoique tout aussi vieux, mais pour le moins jamais remis en cause), fait référence à la notion d' "initiative".
(1ère Civ, en date du 06.05.1997).

En cas de changement dans la destination du bien depuis la date de cette donation, il ne peut être tenu compte de ce changement que s'il résulte d'une cause fortuite ou étrangère à l'industrie du gratifié ou à une initiative de ce dernier

D'ailleurs, dans la décision de 1989, la Cour précise expressément pour casser l'arrêt de la Cour d'appel "que le changement de destination des parcelles était due à l'initiative du donataire et qu'il ne pouvait donc en être tenu compte".

cledevoute1630 · Answer

Merci encore à vous tous,et rendez-vous dans 20 ou30 ans (ma maman n'a que 69 ans) je vous tiens au fait.

La valeur d'un terrain devenu constructible

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