Mise en demeure usufruitier - payer chargesRésolu

Question

Nous avons reçu en donation une nue propriété; notre mère a 2/10 de la propriété en usufruit.  

Nos rapports avec notre mère sont très difficiles. Très peu après la mort de notre père, elle a connu une personne qu'elle maintient depuis. Elle a vidé toute la succession (liquidité) en un an et demi et vit donc avec sa retraite supérieure au smic. Son compagnon n'aide pas financièrement.  

Notre mère nous a d'abord contacté pour vendre (déplorant de ne pas pouvoir les frais et préférant vivre dans un appartement plus petit). Nous avons refusé et expliqué qu'elle pourrait louer la propriété si elle le souhaitait.  

Aujourd'hui elle nous met en demeure  de procéder au paiement des sommes qu'elle dit avoir acquitté à tort depuis (c.ad. taxes foncières, charges de copropriétés et contrats d'assurance notamment).  

Cette mise en demeure nous surprend. Aux termes de l'acte notarié, il est clairement précisé que les charges de copropriété, et la taxe foncière sont dues par l'usufruitier et que ce sera, à partir du jour de l'entrée en jouissance (du décès de l'usufruitier) que nous devrons payer ces frais.  

Est-ce cette mise en demeure a malgré tout un fondement ? Pour nous il est primordial que l'usufruit soit conservé, et bien sûr ainsi préservé le bien pour le futur de notre mère.  

Merci bp pour votre aide. Cordialement, Isy

Bernar65 · Answer

Bonjour,
La taxe foncière est due par l'usufruitier. Ce dernier est également redevable de tous les travaux liés à la jouissance du bien, entretien (donc charges de co-propriété, à l'exclusion des gros travaux), assurance, etc.
Le tout sauf convention contraire évidemment.

Toutefois, il serait judicieux de contacter votre assureur avec le contrat de votre mère (si possible...) afin examiner la possibilité d'une couverture dite "PNO", propriétaire non occupant. 
Ce type de contrat (peu onéreux) a pour objectif de combler le vide entre les garanties du contrat de la copropriété et les garanties multirisques habitation "locataire" (même si ce n'est pas son cas) qu'a pu souscrire votre mère.
Cordialement.

Paris · Answer

Bonjour,
Votre Mère peut vous réclamer le remboursement de la participation revenant 
au Nu-propriétaire sur son Assurance Habitation, en vous faisant parvenir "le volet" qui vous est destiné, à condition qu'elle en est fait la démarche auprès 
de son Assureur. 
Si ce n'est pas le cas, je vous suggère d'assurer vous-même ce Bien Immobilier afin de ne pas avoir de surprise, si un incident devait arriver !
Ne vous laissez pas intimider par cette mise en demeure car c'est à elle comme
Usufruitière, d'assumer ses charges courantes.
Cordialement.

isy2010 · Answer

Merci bp Bernar65 et Paris de vos réponses.  

1. En ce qui concerne l'assurance, j'ai verifié notre mère paie :  
- une assurance annuelle  MRH (Multirisque Habitation)  
- assurances copropriete (assurance de defense/recours et primes d'assurances multirisques).  

J'ai justement parlé de la possibilité d'une couverture dite "PNO" avec ma soeur pour objectif de combler le vide entre ces 2 garanties MRH et copropriété. Elle dit que ca cumule. Comme nu-propriétiares nous n'avons rien recu (volet). Il faut que j'en reparle encore avec elle. Si vous avez d'autres details, merci d'avance.  

2. Je me suis mise à dépecer les comptes de la mise en demeure: plutot incorrects, sommes répétées, justificatifs mancants, etc. Peu serieux, de mon point de vue, et dire que cela vient d'un avocat!  

En regardant les décomptes de charges de la copropriété, je note : travaux antenne, travaux refection ascenseur, travaux VIGIK (c'est quoi?), travaux interphone. Les frais sont plutot élèvés, mais bien-sur divisés en tantièmes, donc entre tous les appartements (environ 15).  

Est-ce que ces travaux font partie des obligations du nu-propriétaire? Des grosses réparations qui sont à sa charge?  

Merci encore. Cordialement

Paris · Answer

Bonsoir,
Pour connaître la liste des grosses réparations (pour le Nu-propriétaire), vous pouvez consulter l'article 606 du Code Civil. 
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
(Je l'ai lu sur mon document "Conditions d'exercice" concernant l'Usufruitier et ses obligations et pour le Nu-Propriétaire que je suis, la liste des grosses réparations.
Cordialement.

isy2010 · Answer

Merci bp à  tous les deux!  

- Ok pour Vigik. 

- Sur l'acte, il n'y a pas de paragraphe intitulé "Conditions d'exercice" mais, la mention de "sous les charges et conditions ordinaires de fait et de droit en pareille matière". D'où la grande utilité de lire votre lien sur https://www.legifrance.gouv.fr/ Je cite les articles, cela pourrait intéresser qq! 

art 605 cc: L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. 

art. 606 cc : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien." 

Donc si j'ai bien compris, les travaux cités (antenne, refection ascenseur, VIGIK et interphone) font partie des reparations d'entretien qui sont du ressort (obligations) de l'usufruitier.

isy2010 · Answer

Merci Paris. Intéressante votre citation "au même titre qu'un Propriétaire"!      

Voyez, ma soeur a été consulter un avocat (d'un grand cabinet) qui lui a dit que nous devions payer les frais et que notre mère n'avait pas de droit sur la vente?! Absurde ne pas reconnaître la valeur de l'usufruit.       

Grâce à votre lien sur https://www.legifrance.gouv.fr/ j'ai eu une confirmation de ce que je pensais, dans l'art. 621 cc :       

"En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix.      

La vente du bien grevé d'usufruit, sans l'accord de l'usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé."      

Les choses sont assez claires dans ma tête. Je poserai une autre question dans le forum à propos du concubin de ma mère. Là est le vrai gros problème et je ne sais pas du tout comment y faire face.      

Je me posais une question toute bête. L'avocat qui représente notre mère nous contacte sans fondement. Il essaie probablement d'intimider l'adversaire (nous) qui se couchera par peur d'affronter une poursuite judiciaire. J'imagine que ce n'est pas anormal. Juste un doute, si l'avocat vend du vent et notre mère (sûrement attisée par son compagnon et l'avocat) opte de passer devant le juge, qui paiera ses frais d'avocats, ... (elle n'en a pas plus les moyens) ?  Nous ? 

Ceci pour souligner le conflit entre usufruit et nue-propriété quand le rapport est familial.       

Cordialement

isy2010 · Answer

Bonjour Paris,  

Le choix opté : Usufruitier en totalité. Il s'agit d'une donation consentie avant 2004. L'usufruit avait été évalué à 20 % de la valeur en pleine propriété de l'immeuble, et la nue-propriété au pourcentage restant.   

Question à laquelle je pensais justement. Je sais que la loi de finances pour 2004 a actualisé le barème légal d'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété . Mais ce barème administratif sert-il seulement à la liquidation des droits de mutation (fiscal) ? ou bien aussi à réviser la valeur de la nue-propriété? Dans ce dernier cas, en 2010, la NP qui avait une valeur de 80% serait devenue 60% (usufruit étant égal à 40% correspondant à catégorie : âgé de 61 à 70 ans).  

Aide judiciaire. J'ai trouvé ce lien https://www.service-public.fr Vu le plafond, peut-être l'aide partielle (nous ne pouvons plus voir les comptes de notre mère depuis longtemps; sa pension a du être révisée au cours des années).   

Je lis que : Les ressources prises en compte sont les revenus du travail, les loyers, rentes, retraites et pensions alimentaires du demandeur ainsi que celles de son conjoint et des personnes vivant habituellement à son foyer. Nous ne savons pas quelle est la position de son compagnon. Je ne crois pas que le concubinage soit officiel. Et puis je ne crois pas que le compagnon perde du temps de ce coté-là.   

Merci de vos précieux conseils.

isy2010 · Answer

Bonjour Paris, 

Merci. J'essaie de comprendre. Votre acte est une donation ou une succession?Je trouve effectivement les ordres des heriters et le barème des droits de succession. Sur notre acte, il y a écrit plus ou moins la meme chose : 

- Valeur en pleine propriété : A  
- Valeur de l'Usufruit : B =A 20% (eu égard à l'age du donateur) 
-Valeur de la nue-propriété : C = La différence entre A et B 

J'avais aussi trouvé sur https://ita.calameo.com/read/000019392e272eb8141ff : Méthode de calcul - valeur economique actualisée: 
1) La pleine proprieté (PP) est égale à la somme de l'usufruit (US) et de la nue-propriété (NP) soit PP =US + NP 
2) La nue propriete est egale la valeur actualisee de la pleine propriete, soit NP=PP/(1+i)n 
L'usufruit est égal à la valeur actualisée des flux de revenus futurs perçus pendant la duree de vie de l'usufruitier, soit US = PP - NP 
Cela me fait donc penser que le bareme révisé est appliqué. 

Effectivement vous écrivez : Jusqu'au jour du décès de l'Usufruitier, ce calcul restera le même puisque nous ne voulons pas vendre. Et comme vous, nous ne voulons pas vendre. C'est "l'assurance vieillesse" de notre mère. 

J'ai ouvert un autre post : Concubin ne participe pas aux frais du ménage (Forum : Vie à deux). 

Cordialement.

Mise en demeure usufruitier - payer charges

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