Les dessous de la négociation immobilière

Question

Bonjour,
j'ai exercé avec passion le métier de négociateur pendant des années, en région parisienne.
C'est un métier que je considère non pas vraiment commercial mais plus de service:
Informations, conseil, coaching, accompagnement  dans une période de bouleversement familial ou personnel. 
Les qualités essentielles à mon sens du négociateur sont l'écoute, l'empathie, la réflexion concertée avec l'acheteur comme le vendeur pour identifier le besoin réel au delà de celui qui est exprimé, patience, obstination, initiative, bon sens...
La valeur ajoutée de cet intermédiaire est d'autant plus considérable que le foyer (maison, appartement ou terrain) est dans notre culture, notre tradition, le plus souvent chargé d'affect, et de fierté.
L'incompréhension des usagers devant les "montants exorbitants" des commissions d'agence est normal. Avant de passer de l'autre côté de la barrière, moi aussi j'avais le même sentiment...
Aujourd'hui, grâce à cette expérience, je peux justifier ces montants,  donner ici des explications à tous ceux qui les souhaiteraient, et  les conseiller dans leur éventuel projet immobilier et leur relation avec les agences.
Si vous me posez des questions, je reste à votre disposition dans la mesure de mes moyens.
Cordialement et amicalement

lbigaret · Answer

Bienvenue au club !

lbigaret · Answer

Heu ....vous parlez de quoi ? :o))  oui....c'est inscrit dans ma description

Manou · Answer

Bonjour,
J'ai été interpellée par votre message, étant de mon côté une acheteuse potentielle et ayant rencontré plusieurs agents immobiliers. Première constatation : chaque agent est différent, même s'il y a des techniques communes...
Deuxièmement, le dernier agent que nous avons rencontré est celui avec lequel nous négocions pour une maison. J'aimerais beaucoup votre point de vue...
Nous avons visité une maison qui nous plait beaucoup mais qui nous parait fort chère. L'agent la définit comme "coup de coeur" (est-ce parce qu'on l'aime ou on la déteste? ou parce qu'il y a toujours quelqu'un pour l'acheter à ce prix là...?!). Effectivement, nous l'aimons beaucoup, mais ce n'est pas pour ça que nous sommes prêts à l'acheter à n'importe quel prix. 
Les arguments de l'agent étaient la superficie, le terrain et l'emplacement, ainsi que le cachet de la maison...Sauf qu'au niveau superficie, l'agence indique 180 m² de surface habitable alors qu'en réalité, elle en fait moins car ils ont compté les espaces sous le 1m80. Pour nous, c'est important que le critère qui nous a attiré soit discuté dans ce cas là, puisqu'il n'est pas réel...mais l'agent nous a dit qu'on ne compte pas le prix en mètre carré à la campagne, que c'est un réflexe de citadin (euh, on vient de la campagne), qu'il faut voir le nombre de pièces, etc. (sauf que certaines pièces sont réduites d'1/3 avec le plafond en pente, puisqu'on ne peut pas s'y tenir debout...).
Qu'en pensez-vous?
Le prix est de 430 000 euros, elle est en vente depuis octobre 2008 et elle a baissé depuis (d'environ 470000 à 450000 deux mois après, puis 430000 deux mois après encore, en avril donc). L'agent nous conseille 400000 pour avoir une chance, en faisant un gros effort sur la commission nous dit-il; c'est encore élevé pour nous...
Que nous conseillez-vous? Comment peut-on négocier? (surtout que l'agent a l'air ami avec les vendeurs...)
Je vous remercie,
Manou

^^Marie^^ · Answer

Salut

Bah !!! Les Agents Immo sont des gros bourrins et des voleurs, c'est bien connu ;)))

Faut passer outre ;;))

jacques · Answer

quand c'est un coup de cœur  c'est qu'on  se croie déjà propriétaire

les négociateurs sont toujours amis avec les vendeurs 
ils font semblants c'est tout 

le prix 430000€ ne veut pas dire grand chose  si on ne connait pas sa situation  son âge  son état général  toiture charpente etc   
à maubeuge  ou à guérêt ou à  st rogatien  c'est complètement différent  même pour négocier 
prenez votre temps  et méfiez vous des agences  dans un autre post j'ai vu 12000 € et quelque de com  mais c'est très souvent plus  surtout sur un achat de 430000 €

lbigaret · Answer

Manou....comment vous répondre sur vos arguments qui sont plus subjectifs qu'objectifs ? Il faudrait que vous donniez ici des éléments précis pour que l'on puisse, à distance, vous dire si le prix tient la route ou pas. 
Juste deux petite remarques: pour un bien qui n'est pas en copro la surface est estimée et on parle souvent plus de surface utile que de surface au sens "Carrez". Maintenant il y a pas mal de maisons anciennes, avec chambres mansardées, qui offrent pas mal de surface utile et beaucoup de charmes (subjectif encore....).
D'autre part dites vous bien qu'un bon AI représente la personne et les intérêts de qui l'a mandaté soit ici un vendeur. C'est la moindre des choses lorsqu'on a un peu de déontologie, même si d'un autre côté l'AI a une obligation légale de se renseigner et de renseigner loyalement les candidats acquéreurs.

LaPieceMaitresse · Answer

Manou, 
"Nous avions proposé 370 000 pour débuter, ce qui a été refusé par les propriétaires dit-il."


Si vous avez fait une offre écrite signée, vous êtes en droit d'exiger une contre offre écrite  et signée par le vendeur... qui doit vous être transmise par l'agence. Cela a le mérite de vous certifier que votre offre à bien été transmise aux vendeurs et que la négociation a bien débutée...
La commission d'agence sera à discuter avec l'agence ou aura été discutée entre l'agence et  le vendeur à partir de la somme que vous avez proposée...
L'essentiel est que vous achetiez la maison au prix que vous êtes prêt à mettre dans l'acquisition.
Dites vous bien quand même qu'aujourd'hui ce sont les acquéreurs qui font le marché et si l'agence fait bien son boulot elle doit en tenir compte et se baser non pas sur les rêves du vendeur mais sur les possibilités de l'acquéreur...

Et surtout 'oubliez pas de limiter la validité de votre offre dans le temps ( par exemple 8 jours) Pour plusieurs raisons

Je confirme les propos de mon confrère: Concernant les surfaces habitables, les biens qui ne sont pas en copropriété ne sont malheureusement pas soumis aux obligations de métrage carrez. Ce qui parfois entraine des indications fantaisistes. 
Dans le cas de pièces mansardées, on calcule une surface utile pondérée: on divise par deux la surface au sol sous 1.80m de hauteur.
Une maison coup de coeur est une maison originale, souvent de charme et sa relative rareté fait qu'elle peut se vendre  plus cher qu'une maison ordinaire de même gabarit...

Ceci est mon humble avis, et je vous souhaite bonne chance dans votre projet. Tenez nous au courant svp :)

Chan-elle · Answer

LaPieceMaitresse C'est un métier que je considère non pas vraiment commercial mais plus de service bien vous ne pensez pas si bien dire 

Juridique : 
L’agent immobilier, n’est pas un agent commercial


26 janvier 2005

La cour de cassation de Montpellier a confirmé cet état de fait en juillet 2004, et enfin la loi est appliquée conformément aux textes.(voir ci après) 

L’agent immobilier "régit pas la Loi 70-9 du 2 janvier 1970 ou « Loi Hoguet " n’est pas, n’a pas et n'a jamais eu le statut d’agent commercial défini par la Loi 91-593 du 25 juin 1991 et de son application au code du commerce art. 134 et suivant !)

Rappelons ici que sont exclus du statut d'agent commercial les domaines suivants:
- Assurances (législation code des assurances art. R. 511-2
- Immobilier (Loi 70-9 du 2 janvier 1970 ou « Loi Hoguet » carte professionnelle obligatoire.
- Voyages (loi 92-645 du 13 juillet 1992) 
- Publicitaires (loi 93-122 du 29 janvier 1993)


Un agent agent immobilier, n'est pas un agent commercial
Ce qui est le plus etonnant et le plus navrant, c'est que cette loi, statuant une profession, date de plus de 30 ans "1970", et que c'est aujourd'hui que les agents immobiliers semblent la découvrir !!  


Voila pour votre info

Chan-elle · Answer

Manou, 

Bonsoir

Comme le dit LaPieceMaitresse  faite une offre avec demande de réponse sous  8 jours a 370 000 si vous  l’estimez a ce prix, style ça passe ou ça casse ,  je ne connais pas  votre région  mais  regardez  si il y a  plusieurs  maisons  dans les tarifs  a vendre  ( entre 450 00€ et 370 000 elles sont a la vente depuis quand !!!)  ne dite pas nous ne sommes pas pressés  surtout pas,  mais nous sommes décidés a acheter mais pas a n’importe quel prix donc si c’est  pas celle la se sera une autre 
 ( pour info actuellement nous voyons des biens  a vendre sur le marché depuis  plus de 2 ans  )  mais  beaucoup de propio  surestime leurs biens  il suffit de jeter un œil sur les sites  gratuit  style leboncoin  et combien  osent porter plainte pour des vices cachés auprès d’un particulier ???  


Cordialement

Audrey · Answer

Bonjour, je trouve ton article interessant car je suis agent immobilier et je ne suis pas d'accord avec toi non pas sur le point de vue du profil psychologique que doit avoir un bon agent mais sur le montant des commissions. Je ne pense pas qu'elles peuvent etre toujours expliquer. Nous sommes d'accord sur le fait que les services rendus par une agence compétente se doivent d'être rémunérer mais  certaines agences appliquent des méthodes peu scrupuleuses... Mauvaise utilisation des baremes, prise de commissions pour des renouvellement de baux, annonce des frais de gestion hors taxe... Cependant il faut continuer d'expliquer au gens qu'agent immobilier n'est pas égale escrot! Nous sommes avant tout la pour accompagner les gens et les conseillers sur le point le plus important dans leur vie : leur logement. Il est tentant de se dire "je vais vendre en direct comme ca pas commission". Certes l'agent immobilier est un vendeur  mais il est surtout formé en droit  sur la propriété, le droit des contrats, en transaction c'est à dire plan de financement, calcul de rendement et en gestion locative. Et tout ca c'est un metier et on est tous d'accord sur le fait que tout travail mérite salaire sans pour autant escroquer les gens!

Chan-elle · Answer

Bonsoir, 

Je n'ai JAMAIS eu a me plaindre d'un agent immo, 

  mes achats par agence pourtant, ils ont toujours négocier pour moi, ( style je mets tant pas plus a vous de jouer, ça passe ou ça casse, ) 

Je ne suis JAMAIS passé en direct par un proprio, perte de temps lui faire comprendre qu'il surestimait son bien,  ( un peu comme vendre une voiture soi-même le garage met moins en estimation  )

Les dessous de la négociation immobilière

11 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters