Vente d'un bien en nu-propriété

Question

Bonjour,
Nous sommes deux frères  à qui notre mère a donné en 1999 la nue-propriété de l’appartement qu’elle venait d’acquérir et dont elle était la seule propriétaire, notre père étant décédés bien avant cette date, tout en gardant l’usufruit (de 10%). A ce jour notre mère est en hôpital gérontologique et  ne pourra malheureusement plus vivre chez elle.  La question qui se pose aujourd’hui  est : « quoi faire de cet appartement » que nous l'avons libéré de tout meuble afin d’exonérer notre mère de la taxe d’habitation. 
Au préalable il faut dire que mon frère et moi nous entendons parfaitement et sommes d’accord pour prendre des décisions communes quant à la destination de cet appartement. Nous avons évoqué 3 possibilités : 
1 Le louer, c’est exclu,
2  le vendre à un tiers, mais notre mère, bien qu’elle en aurait été d’accord,  n’est plus en état de signer et comme mon frère est moi gérons conjointement ses affaires grâce aux procurations que nous avions, notre mère n’est pas placée sous tutelle, donc impossible sans passer par le juge des tutelles majeur, pas simple.
3 Mon frère souhaiterait  éventuellement se porter acquéreur de l'appartement, à un prix convenu entre nous, et avec mon accord. 
C’est vers cette troisième solution que nous nous orientons aussi est-il possible de lui vendre ma part de nue-propriété soir 45% ce qui ferait de lui le seul nu-propriétaire à hauteur de 90% notre mère gardant ses 10 % d’usufruit ? Quelle serait la part de frais qu’il devrait payer, et de mon côté à quoi serait assujetti le fruit de la vente ? Si cette option est possible, je me mettrais en relation avec un notaire.
D’avance merci.

JeanJod · Answer

Bonjour,

Sauf erreur, votre question semble soulever une confusion entre la nue propriété et l'usufruit. Vendre la nue propriété est sans incidence sur l'usufruit.

alfajom · Answer

bonjour,  

je me permet de faire remonter ce sujet pour demander des précisions quant aux deux précédents messages postés...  

Après leur lecture, je crains en effet de n'avoir pas bien saisi le principe de "cote-part" entre nue-propriété et usufruit, à moins que ce soit l'auteur du message qui ait fait la confusion.  

Lors d'un don de nue-propriété comme dans le cas traité ici, à savoir avec une valeur de 90% pour la nue-propriété et de 10% pour l'usufruit,  
reste-t-il encore une part (les 10% d'usufruit) à transmettre lors de la succession comme le sous-entend l'auteur du message?  

d'avance merci

jpthab · Answer

Bj,
Suite au décès de notre mère je peux vous confirmer que la part d'usufruit (10% dans notre cas) tombe le jour du décès et que les usufruitiers deviennent de fait propriétaires. Je peux également vous préciser que si un des héritiers se porte acquéreur du bien, ce qu'à fait mon frère, il ne s'agit pas d'une vente mais d'une Licitation. Ce qui à pour effet de limiter les frais d'acquisitions payés par l'acquéreur à 1.5% de la valeur total du bien au jour de la licitation.

Cdt

Bernar65 · Answer

Bonjour,
On peut tout à fait vendre (ou léguer, donner...) sa quote-part indivise dans un bien sauf dispositions contraires dans l'acte de donation par lequel il a été reçu. 
Si, comme cela semble être le cas, la vente fait cesser l'indivision, la licitation devient un partage.
Quatre points :
- Il faudra donc acquitter des "frais de notaire" sur ce partage et s'entendre sur la répartition de ces frais ;
- Attention à ce que le prix fixé soit en cohérence avec le marché ;
- Dans le cas décrit ci-dessus, la plus-value de cession réalisée sur la quote part sera soumise à impôt, lequel ne sera toutefois pas rédhibitoire compte tenu de la durée de détention du bien (11 ans) ;
- Au décès de l'usufruitière, l'usufruit "rejoint" la nue-propriété sans frais ni -quasiment- de formalité.
Cordialement.

jpthab · Answer

L'impôt sur la plu-value n'est pas systématique, personnelement j'en suis exonéré   ci-dessous copie de l'acte de licitation du notaire:

IMPOT SUR LA PLUS-VALUE

Le notaire soussigné, rédacteur des présentes, a informé le CEDANT des dispositions des articles 150 U et suivants du Code général des impôts relatifs au régime d'imposition des plus-values immobilières.
A cet égard, le CEDANT déclare :
Qu'il dépend, pour ses déclarations de revenus, du Service des impôts de : ................
Que le prix de cession convenu aux présentes est de: xxxx Euro.
Que l'IMMEUBLE vendu lui appartient ainsi qu'il est dit dans le paragraphe "EFFET RELATIF" ci-dessus. 
Que la présente licitation entre dans la champ d'application de l'article 748 du Code Général des Impôts. 
En conséquence :
Aucune déclaration ne sera déposée par le notaire soussigné à l'appui de la réquisition pour publier, comme le prévoient les dispositions du 1er alinéa de l'article 150 VG, III du Code général des impôts.
Le CESSIONNAIRE déclare quant à lui être informé qu'en cas de revente du bien licité, la plus-value sera déterminée en fonction de sa valeur à l'ouverture de la succession du défunt, sauf cas d'exonération éventuelle.

alfajom · Answer

En effet merci pour ces précisions bien utiles.

Par contre j'ai mal formulé ma question.

Jpthab, vous dites "je peux vous confirmer que la part d'usufruit (10% dans notre cas) tombe le jour du décès"

Mais y a t il des droits de succession à payer sur la part d'usufruit (les 10% de quote part dans votre cas)?

D'avance merci.

jpthab · Answer

voir ma réponse ci-dessus "impot sur les plus-values" en ce qui nous concerne, il n'y a pas d'imposition.
Cdt

Vente d'un bien en nu-propriété

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