acquéreur qui change d'agenceRésolu/Fermé

Question

Bonjour,
Je vends actuellement une maison dans 2 agences (agence A et B).
J'ai reçu 2 propositions d'achat de ces 2 agences . Mais j'ai appris par l'agence A qu'il s'agit du même acquéreur dans les 2 agences.
En fait c'est assez compliqué. Apparemment, l'acquéreur potentiel a travaillé avec l'agence A (visites, plan de financement, offre) avant d'aller voir une agence C avec qui je n'ai pas de mandat (relation familiale apparemment). L'agence C est allée voir l'agence B pour une "alliance" sur la vente de ma maison (frais d'agence partagés) et les 2 agences me font une offre supérieure ? Quoi qu'il en soit aujourd'hui, l'agence 1 n'entend pas se laisser avoir et au nom de la déontologie semble prêt à entamer une action en justice. Avant de conclure avec l'agence B (et donc C même si c'est transparent pour moi... à confirmer ???), j'aimerai savoir les risques que j'encours en tant que vendeur...
Merci par avance
David279994

Engo · Answer

En tant que vendeur pas grand chose.
Si vous avez donné mandat SANS EXCLUSIVITE aux agences A et B, l'une ou l'autre peut vendre le bien.
La seule chose que vous ne pouvez plus faire est vendre votre bien en direct a cet acquéreur sans passer par une agence.
Si l'agence A a fait tout le travail, mais que l'acquéreur a aussi vu le bien dans l'agence B et qu'il l'a également visité par ce biais, l'acquéreur a le choix de l'agence. il est évident qu'il choisira celle qui prendra le moins de frais. Et il en a le droit.

Les problèmes entre agences ne vous regardent pas. Certes, il n'y a plus beaucoup de transactions et elles se battent pour leur survie,mais (ce n'est qu'une opinion personelle) je trouve les frais nettement exagérés pour le service rendu...combien de mois de salaire représente pour vous une comission d'agence?

David279994 · Answer

Bonjour Engo et merci pour cette réponse rapide.
Pour info, l'agence A me dit disposer de toutes les preuves (bon de visite et surtout plan de financement pour justifier qu'ils ont fait leur travail jusqu'au bout avec l'acquéreur et que par conséquent ils méritent leur commission (contrairement aux agences B et C). S'ils obtiennent gain de cause qui devra verser la commission ? Je ne veux pas me retrouver à devoir payer 2 fois des frais d'agence déjà excessifs (je suis d'accord avec toi).
@+

pavon · Answer

bjr, l'agence A , et l'agence B+C ne vous ont pas fait une offre a la même minute ! c'est le premier qui prouve qu'il vous a fait une offre au mandat  comment cela c'est il passé ?

lbigaret · Answer

Attention, contrairement à ce qui a été dit l'agence A pourrait se retourner sur le vendeur (en fonction des données du dossier). Eventuellement sur l'acquéreur (moins envisageable) s'il est prouvé que l'agence B n'affichait pas un prix de vente inférieur à celui de A.
Maintenant en ce qui concerne les honoraires j'ai déjà eu l'occasion de développer.....c'est un problème politique et n'oubliez pas que 20% partent vers l'état via la TVA, sans parler de toutes les autres taxations diverses et variées.

David279994 · Answer

Bonjour,
Je suis d'accord que si qq'un doit payer l'agence, légalement ca ne peut être que moi (cf mandat). Pour autant la commission n'est due que s'il y a vente et là cette condition n'est pas remplie (nous avons refusé la proposition faite par l'agence A pour montant trop faible). Toutes les discussions n'ont été que téléphoniques.
En outre, j'avoue avoir du mal à comprendre ce que l'on pourrait me reprocher. Ce n'est pas moi qui ait signé les bons de visite ou négocier avec l'agence A (à la limite je ne sais même pas combien de temps ils ont passé ensemble, ce qu'ils se sont dits ni même si l'offre était bien réelle car simple appel téléphonique). S'il est vrai que l'acquéreur n'a pas été réglo, pourquoi devrais-je payer ?

Sinon, l'affaire se précise progressivement. Je viens d'avoir un coup de fil m'expliquant les dessous de l'histoire : l'acquéreur s'est en fait détourné de l'agence A pour lui préférer l'agence B (via C). Pb relationnel avec le resp d'agence apparemment... Puis-je donc considérer aujourd'hui que je n'ai plus qu'une seule offre officielle et non 2.
Si c'est bien le cas, l'agence A peut-elle malgré tout réclamer sa commission pour avoir trouver les acquéreurs en 1er et mener la négociation jusqu'à un stade très avancé (offre refusée) ? Un ami responsable d'une agence immobilière pense que oui.
Avez-vous des infos ? Merci par avance pour toute votre aide.
David279994

Engo · Answer

Encore une fois, je ne vois pas bien ou pourrait etre votre responsabilitié ici.
La seule obligation que vous avez désormais me semble (si vous vendez à cette personne) être l'obligation de vendre par l'intermédiaire d'une agence (A ou B ou C).
Vous avez donné mandat à plusieurs agences, l'acquéreur a donc le choix de son agence, c'est la règle du jeu.

Si l'agence A se plaint d'avoir fait du boulot (plan de financement et autres), c'était pour obtenir la vente par son intermédiaire. Maintenant, si l'acuqéreur prend une autre agence (moins de frais...), cela les regarde!
Si l'agence A veut baisser sa comission, cela la regarde.
C'est l'acheteur qui paye la commission fixée sur le mandat de vente.L'agence affiche un prix avec la mention FAI (Frais d4agence Inclus). Donc, si on voit moins cher ailleurs pour le même bien, c'est la libre concurence!

Alors si vous avez une proposition en mains et qu'elle vous convient, acceptez là et allez chez le notaire pour le compormis de vente avec cette agence. (c'est la première qui vous a transmis un dossier cohérent). Si c'est l'agence B qui vous a fait la proposition, de quoi se plaint la A? Elle n'a pas fait la proposition ni ne vous a fournit les éléments pour la finalisaiton de la vente...Qu'ils arrêtent! Ils savaient ne pas avoir l'exclusivité! qu'ils se mettent en situation de concurence!
Si vous avez deux propositions en mains, choisissez celle qui vous est la meilleure.

gerber 1 · Answer

Pour ma part ,Engo a tout dit,les agences se débrouillent entre elles,elles savaient que ce n'était pas un mandat exclusif.

pavon · Answer

bjr, l'agence A , et l'agence B+C ne vous ont pas fait une offre a la même minute ! c'est le premier qui prouve qu'il vous a fait une offre au mandat comment cela c'est il passé ?

chabert · Answer

L'acquéreur aurait pu faire une seconde offre à l'agence A, cela aurait évité toutes ces interrogations! L'acquéreur potentiel n'est pas très clair, ne serait-ce qu'avec lui-même!
Pourquoi faire compliqué quand ça peut être simple?

Enfin, ce n'est que mon avis (qui ne fait pas avancer les choses, je le sais!!!).

Chabert

David279994 · Answer

Les choses sont à présent bcp plus claires pour nous et nous vous remercions tous d'avoir bien voulu nous consacrer un peu de temps. Ce forum est réellement excellent. Nous ne manquerons pas d'y revenir régulièrement et quand cela sera possible d'y faire part de notre expérience.
Merci encore.

David279994 · Answer

Le problème est qu'en tant que vendeur, nous sommes obligés (conformément au mandat) de payer les frais d'agence lorsque l'on conclue une vente avec un acquéreur présenté par l'agence.
L'agence A nous a présenté l'acquéreur donc nous ne pouvons pas conclure une éventuelle vente avec l'agence B et ce même acquéreur ?!?

chabert · Answer

Je viens de trouver cela sur le site: http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=2095

On ne doit pas donner au bon de visite un contenu et une valeur qu’il n’a pas. Ce bon n’est pas un engagement à rémunérer l’agent. Il ne vaut pas mandat (Cour de cassation, 1e chambre civ., 6 octobre 1993).

Le "bon de visite" ou la "reconnaissance de visite" est tout simplement une preuve de l’intervention de l’agent immobilier négociateur. Pour prouver qu’il a fait visiter l’immeuble objet de l’acte, la pratique a recours à la rédaction d’un tel document. Il s’agit d’un acte sous seing privé par lequel la personne qui visite un immeuble sous la conduite d’un agent immobilier reconnaît avoir profité de son entremise. Les bons de visite seront alors autant de présomptions de fait de l’intervention essentielle de l’agent immobilier.

La jurisprudence et en particulier la jurisprudence récente vient au secours de l’agent immobilier titulaire d’un mandat non exclusif :

"Lorsqu’un agent immobilier bénéficiaire d’un mandat fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou des fautes de l’agent immobilier" (Cour de cassation, 1e chambre civ., 17 novembre 1993, 8 juillet 1994).
Ce sera alors à la personne qui conteste devoir une rémunération (commission) à démontrer que l’intervention de l’intermédiaire n’a pas été déterminante. Elle peut y parvenir en contestant par tous moyens cette présomption de fait (Cour d’appel de Paris, 16e chambre, 12 mars 1991).

Chabert

chabert · Answer

26/107. DROIT A COMMISSION DE L’AGENT IMMOBILIER 
mercredi 18 juin 2008. 
 

sur le même site:

Le contrat de mandat au professionnel, non exclusif, pour la vente d’un bien immobilier prévoyait que les vendeurs s’interdisaient pendant la durée du mandat et une durée complémentaire de douze mois de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

Après avoir visité le bien immobilier à deux reprises avec l’agence mandataire, des candidats à l’achat ont fait une offre transmise par l’agence et refusée par les vendeurs. La vente a ensuite été conclue avec ces mêmes candidats par l’intermédiaire d’une autre agence.

Est infirmée par la Cour d’appel la décision du Tribunal qui a rejeté la demande d’indemnisation dirigée contre les vendeurs, qui ne peuvent se délier de tout engagement contractuel envers l’agence immobilière du seul fait que les acheteurs n’ont pas entendu donner suite aux pourparlers par l’intermédiaire de cette agence. En effet l’engagement contractuel est un engagement d’information de l’agence qui a déjà fait visiter le bien donné en mandat à un acquéreur potentiel. Faute de l’avoir fait, les vendeurs ont causé un préjudice à l’agence caractérisé par la perte de son droit à commission.

Est toutefois confirmée la décision qui a rejeté la demande d’indemnisation dirigée contre les acheteurs. La signature d’un bon de visite ne constitue nullement un mandat donné à une agence. Par suite, l’agence ne peut agir à leur encontre à quelque titre que ce soit

David279994 · Answer

Bonjour à tous

Notre affaire semble s'éclaircir peu à peu.

D'abord je réponds aux questions qu' Ibigaret m'avait posées:

       En ce qui concerne la différence entre l'offre des acquéreurs potentiels et le montant du mandat, la différence est effectivement assez faible et l'agence B pourrait très bien nous faire une offre au mandat en réduisant ses honoraires. 
        Ensuite, quand nous avons compris qu'il s'agissait dans les deux agences des mêmes acquéreurs, nous l'avons tout de suite signalé à l'agence B, elle nous a répondu que nous ne craignions rien, que les acquéreurs avaient le droit de changer d'agence (au nom de la libre concurrence) et que nous pouvions traiter avec eux sans soucis.
Il n'en est rien et heureusement que nous n'avons pas répondu tout de suite !



En effet, nous avons reçu depuis une lettre recommandée de l'agence A qui nous mettait en garde, nous apprenait qu'elle allait demander des dommages et intérêts aux acquéreurs s'ils ne faisaient pas affaire avec eux pour l'achat de notre maison et nous informait que nous lui devrions les frais d'agence si nous décidions de traiter avec l'agence B.

Ayant peur de recevoir une offre au mandat de l'agence B, nous avons envoyé un fax au directeur de l'agence B (avec l'agence A en copie) en lui expliquant que nous étions dans l'incapacité de traiter avec son agence et les acquéreurs en question et que nous ne voulions plus recevoir d'offre des acquéreurs par leur intermédiaire.
Le directeur de l'agence  nous a contacté et a dit qu'il était d'accord avec notre décision et nos arguments. Je pense que le commercial qui a fait la boulette va se faire taper sur les doigts...(ça lui apprendra à nous créer des problèmes).
Nous attendons maintenant des nouvelles des acquéreurs via l'agence A : il faut qu'ils acceptent de retourner dans l'agence A...

Voila où nous en sommes...

David279994 · Answer

Bonjour à tous,
Nous revoilà sur le forum car nous avons de nouveau un pb. En espérant que cette fois ce sera le dernier.
Je vous rappelle que notre maison est en vente dans 3 agences A, B et C.
Les pb entre l'agence A et B sont aujourd'hui réglés, l'agence B s'étant rétractée au profit de l'agence A (voir posts ci-dessus). Depuis cette affaire nous n'avons plus aucune nouvelle des acquéreurs...

Depuis, de nouveaux acquéreurs se sont présentés dans l'agence A et dans l'agence C et nous avons 2 propositions au prix du mandat ! Super me direz-vous... Oui mais qui remporte la vente A ou C ?
Nous avons reçu aujourd'hui un mail contenant une offre signée des acquéreurs de la part de l'agence A (11H47) et l'agence C nous indique avoir envoyé avant midi une lettre avec A/R indiquant que nous avons une offre signée (par d'autres acquéreurs) et la date prévue de signature du compromis.

De nouveau nous sommes dans une situation inextricable et j'espère que LBigaret, Pavon, Chabert et les autres vous allez pouvoir nous aider cette fois encore... Inutile de vous dire à quel point la vente de notre maison finit par nous peser moralement...
Merci par avance

lbigaret · Answer

Ne vous plaignez pas David car vos emm.....sont d'avoir trop d'acquéreurs !!! Croyez moi bien d'autres aimeraient avoir vos ennuis.
Les deux offres sont au prix du mandat, à la même date, tournez vous vers les deux agences pour qu'elles vous donnent les détail du financement prévu par les différents acquéreurs et choisissez le dossier le plus solide (demandez une copie par fax ou mail de l'offre envoyée par l'agence C).

lbigaret · Answer

Une offre précise quant à la nature de la chose vendue et quant au prix correctement signée par l'acquéreur et contresignée tout aussi correctement par le vendeur est considérée comme une vente parfaite au sens de l'article 1583 du CC, surtout s'il est fait mention des conditions suspensives. Donc suivant le formalisme c'est presque aussi "engageant" qu'un compromis. 
Pour le compromis il faut fournir des éléments supplémentaires, notamment les contrôles techniques obligatoires. Rien n'empêche de faire signer très vite un compromis après une offre signée par toutes les parties.

Acquéreur qui change d'agence

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