Comment résilier un bail de fermage
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Pinsador
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Modifié par Matthieu-B le 15/05/2014 à 15:31
le cheval de devant Messages postés 54 Date d'inscription mercredi 5 mai 2010 Statut Membre Dernière intervention 19 octobre 2015 - 30 août 2011 à 07:22
le cheval de devant Messages postés 54 Date d'inscription mercredi 5 mai 2010 Statut Membre Dernière intervention 19 octobre 2015 - 30 août 2011 à 07:22
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Arbolito
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lundi 25 mai 2009
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26 mai 2009
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26 mai 2009 à 12:24
26 mai 2009 à 12:24
Bonjour,
Avez-vous trouvé les réponses qui conviennent aux questions que vous avez posées ?
Si tel n'est pas le cas, sachez au préalable que - concernant la première partie de vos questions (vente) - le droit de préemption permet au preneur en place de se substituer à tout acquéreur du fonds en cas de vente du bien loué. Ce droit, d'ordre public, est apparu dès la création du fermage et il vise à assurer la pérennité de l'exploitation au bénéfice du fermier. C'est un facteur de stabilité de l'exploitation.
MODALITES ET PROCEDURE DE MISE EN VENTE: les modalités et la procédure de mise en vente sont complexes.
1 - Les opérations soumises au droit de préemption :
1.1) l'opération en elle-même
Le code rural prévoit dans son article L 412-1 que le droit de préemption est ouvert au preneur lorsque le bailleur (en l'occurrence votre père) décide ou est contraint d'aliéner à titre onéreux le bien loué.
Cette disposition du code rural appelle des commentaires quant aux opérations susceptibles de faire l'objet du droit de préemption du preneur.
L'article L 412-1 vise les aliénations à titre onéreux volontaires ou forcées.
N'entrent pas dans cette hypothèse les échanges même s'ils sont faits avec soulte. Il en est de même de l'apport en société du bail puisque le bailleur ne reçoit pas en échange des droits sociaux.
En revanche, la dation en paiement ou la rente viagère sont des opérations qui vont conduire à l'exercice du droit de préemption.
De cet article découle l'exclusion du champ d'application de la préemption des aliénations à titre gratuit cad les donations (la donation faite sans fraude n'ouvre pas au preneur de droit de préemption et celui qui allègue que la donation cache une vente doit le prouver), successions, mais aussi toutes les opérations de partage même partiel.
Ainsi, l'opération par laquelle un co-indivisaire donne sa part à un de ses héritiers échappe au droit de préemption. Par contre, si cette part est vendue à un tiers étranger à l'indivision, le droit de préemption s'applique.
1.2) les biens susceptibles de préemption
Le principe est que seul est soumis au droit de préemption le bien objet du bail.
Des problèmes peuvent se rencontrer lorsque la vente ne porte que sur une partie du bien loué, ou si le bien vendu est loué à plusieurs fermiers ou encore si le bien vendu est un ensemble immobilier loué seulement pour partie.
La vente d'une partie du bien loué supporte le droit de préemption même si la superficie de la parcelle est inférieure au seuil d'application du fermage car les tribunaux prennent en considération la superficie de l'ensemble du bien loué.
En cas de vente du bien loué à plusieurs fermiers, l'article L 412-6 du code rural dispose que le bailleur qui veut aliéner en une seule fois le fonds faisant l'objet de baux distincts doit mettre en vente séparément chacune des exploitations afin de permettre à chacun des preneurs d'exercer son droit de préemption sur la partie qu'il exploite.
La vente d'un ensemble immobilier loué pour partie pose également des difficultés car on est face à une indivisibilité du bien vendu. Or la règle est que le preneur ne peut préempter que les biens qu'il loue. Le bien vendu étant indivisible, les tribunaux décident que, dans cette hypothèse, la préemption porte sur la totalité du bien vendu. Mais encore faut-il qu'il y ait une véritable indivisibilité.
L'indivisibilité s'entend d'une imbrication tant matérielle qu'économique.
Dans ce cas, la régularité de la vente en un seul lot doit être contestée par le preneur avant la vente.
Enfin, il convient de préciser que la vente de la nue-propriété ou de l'usufruit des biens loués supporte l'exercice du droit de préemption.
2) La procédure de mise en vente :
Il existe deux grandes procédures de mise en vente du bien : la vente amiable et la vente par adjudication.
Nous n'allons aborder ici que la vente amiable.
2.1) L'offre :
Aux termes de l'article L 412-8 du code rural, c'est le notaire chargé de la vente qui doit la notifier au preneur. Cette notification doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception au preneur et en cas de bail conjoint à chacun des co-preneurs.
L'offre peut toujours être retirée tant qu'elle n'a pas été acceptée dans le délai de deux mois à compter de la notification.
La notification faite au preneur doit l'informer très précisément des conditions de la vente : prix, charges et modalités. Il faut que cette notification soit suffisamment complète.
Il n'est pas nécessaire de mentionner dans la lettre le nom de l'acquéreur sauf s'il s'engage à ne pas exercer la reprise pendant une durée déterminée.
Cette déclaration de renonciation doit également être communiquée au preneur avec la notification. Le preneur pourra ainsi paralyser tout congé-reprise délivré avant le temps prévu.
S'il y a d'éventuelles modifications tenant à l'objet ou aux conditions de la vente, le notaire devra faire une nouvelle notification et un nouveau délai de deux mois recommencera à courir.
2.2) Réalisation de la vente.
La réponse du preneur doit se faire dans le délai de 2 mois par LRAR ou par acte d'huissier. Le preneur peut également faire une réponse orale.
Si le preneur entend se prévaloir de son droit de préemption et donc acheter le bien aux conditions déterminées dans la notification, il doit mentionner le nom et le domicile de la personne qui préempte (lui-même, son conjoint ou ascendant subrogé).
Une fois que le preneur a accepté l'offre, la vente est parfaite. L'acte authentique doit être passé dans les 2 mois de la réponse du preneur. Ce délai permet au preneur d'organiser le financement de son acquisition. Passé ce délai, si le preneur n'a pas payé, le bailleur peut le mettre en demeure de payer dans un nouveau délai de 15 jours. Si, malgré cela, le paiement n'est pas effectué, alors la déclaration de préemption est nulle.
Le preneur peut aussi ne pas exercer son droit de préemption. Ce refus peut résulter d'une manifestation expresse de volonté ou du silence gardé pendant deux mois après la notification du projet de vente. Le bailleur peut alors vendre son bien aux conditions (de prix) précédemment fixées, mais il est aussi possible que la SAFER décide de préempter.
2.2 Fixation judiciaire du prix de vente.
Le preneur qui a reçu l'offre de vente peut estimer que le prix et les conditions sont exagérées. Il peut alors saisir le tribunal paritaire des baux ruraux (ces fonctions sont remplies par le juge d'instance au tribunal d'instance) en fixation de la valeur du bien.
La valeur vénale des terres et les conditions de la vente sont fixées après expertise et enquête. La moins-value résultant du bail doit être prise en compte. Une fois ce prix fixé par le tribunal, il n'y a aucune obligation pour le bailleur de maintenir la vente et pour le preneur d'acheter. Mais si leur preneur refuse finalement d'acheter aux conditions fixées par le tribunal, le bailleur peut vendre son bien aux conditions déterminées dans la notification de vente.
Telles sont, exposées de manière exhaustive, les obligations qui s'imposent aux parties pour la vente d'un bien affermé.
Le congé en fin de bail ou la résiliation du bail de fermage sont soumis à d'autres contraintes pour le bailleur qui pourront vous être exposées dans un autre commentaire si votre affaire n'a pas trouvé un meilleur dénouement.
En espérant vous avoir été utile.
Cordialement.
Avez-vous trouvé les réponses qui conviennent aux questions que vous avez posées ?
Si tel n'est pas le cas, sachez au préalable que - concernant la première partie de vos questions (vente) - le droit de préemption permet au preneur en place de se substituer à tout acquéreur du fonds en cas de vente du bien loué. Ce droit, d'ordre public, est apparu dès la création du fermage et il vise à assurer la pérennité de l'exploitation au bénéfice du fermier. C'est un facteur de stabilité de l'exploitation.
MODALITES ET PROCEDURE DE MISE EN VENTE: les modalités et la procédure de mise en vente sont complexes.
1 - Les opérations soumises au droit de préemption :
1.1) l'opération en elle-même
Le code rural prévoit dans son article L 412-1 que le droit de préemption est ouvert au preneur lorsque le bailleur (en l'occurrence votre père) décide ou est contraint d'aliéner à titre onéreux le bien loué.
Cette disposition du code rural appelle des commentaires quant aux opérations susceptibles de faire l'objet du droit de préemption du preneur.
L'article L 412-1 vise les aliénations à titre onéreux volontaires ou forcées.
N'entrent pas dans cette hypothèse les échanges même s'ils sont faits avec soulte. Il en est de même de l'apport en société du bail puisque le bailleur ne reçoit pas en échange des droits sociaux.
En revanche, la dation en paiement ou la rente viagère sont des opérations qui vont conduire à l'exercice du droit de préemption.
De cet article découle l'exclusion du champ d'application de la préemption des aliénations à titre gratuit cad les donations (la donation faite sans fraude n'ouvre pas au preneur de droit de préemption et celui qui allègue que la donation cache une vente doit le prouver), successions, mais aussi toutes les opérations de partage même partiel.
Ainsi, l'opération par laquelle un co-indivisaire donne sa part à un de ses héritiers échappe au droit de préemption. Par contre, si cette part est vendue à un tiers étranger à l'indivision, le droit de préemption s'applique.
1.2) les biens susceptibles de préemption
Le principe est que seul est soumis au droit de préemption le bien objet du bail.
Des problèmes peuvent se rencontrer lorsque la vente ne porte que sur une partie du bien loué, ou si le bien vendu est loué à plusieurs fermiers ou encore si le bien vendu est un ensemble immobilier loué seulement pour partie.
La vente d'une partie du bien loué supporte le droit de préemption même si la superficie de la parcelle est inférieure au seuil d'application du fermage car les tribunaux prennent en considération la superficie de l'ensemble du bien loué.
En cas de vente du bien loué à plusieurs fermiers, l'article L 412-6 du code rural dispose que le bailleur qui veut aliéner en une seule fois le fonds faisant l'objet de baux distincts doit mettre en vente séparément chacune des exploitations afin de permettre à chacun des preneurs d'exercer son droit de préemption sur la partie qu'il exploite.
La vente d'un ensemble immobilier loué pour partie pose également des difficultés car on est face à une indivisibilité du bien vendu. Or la règle est que le preneur ne peut préempter que les biens qu'il loue. Le bien vendu étant indivisible, les tribunaux décident que, dans cette hypothèse, la préemption porte sur la totalité du bien vendu. Mais encore faut-il qu'il y ait une véritable indivisibilité.
L'indivisibilité s'entend d'une imbrication tant matérielle qu'économique.
Dans ce cas, la régularité de la vente en un seul lot doit être contestée par le preneur avant la vente.
Enfin, il convient de préciser que la vente de la nue-propriété ou de l'usufruit des biens loués supporte l'exercice du droit de préemption.
2) La procédure de mise en vente :
Il existe deux grandes procédures de mise en vente du bien : la vente amiable et la vente par adjudication.
Nous n'allons aborder ici que la vente amiable.
2.1) L'offre :
Aux termes de l'article L 412-8 du code rural, c'est le notaire chargé de la vente qui doit la notifier au preneur. Cette notification doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception au preneur et en cas de bail conjoint à chacun des co-preneurs.
L'offre peut toujours être retirée tant qu'elle n'a pas été acceptée dans le délai de deux mois à compter de la notification.
La notification faite au preneur doit l'informer très précisément des conditions de la vente : prix, charges et modalités. Il faut que cette notification soit suffisamment complète.
Il n'est pas nécessaire de mentionner dans la lettre le nom de l'acquéreur sauf s'il s'engage à ne pas exercer la reprise pendant une durée déterminée.
Cette déclaration de renonciation doit également être communiquée au preneur avec la notification. Le preneur pourra ainsi paralyser tout congé-reprise délivré avant le temps prévu.
S'il y a d'éventuelles modifications tenant à l'objet ou aux conditions de la vente, le notaire devra faire une nouvelle notification et un nouveau délai de deux mois recommencera à courir.
2.2) Réalisation de la vente.
La réponse du preneur doit se faire dans le délai de 2 mois par LRAR ou par acte d'huissier. Le preneur peut également faire une réponse orale.
Si le preneur entend se prévaloir de son droit de préemption et donc acheter le bien aux conditions déterminées dans la notification, il doit mentionner le nom et le domicile de la personne qui préempte (lui-même, son conjoint ou ascendant subrogé).
Une fois que le preneur a accepté l'offre, la vente est parfaite. L'acte authentique doit être passé dans les 2 mois de la réponse du preneur. Ce délai permet au preneur d'organiser le financement de son acquisition. Passé ce délai, si le preneur n'a pas payé, le bailleur peut le mettre en demeure de payer dans un nouveau délai de 15 jours. Si, malgré cela, le paiement n'est pas effectué, alors la déclaration de préemption est nulle.
Le preneur peut aussi ne pas exercer son droit de préemption. Ce refus peut résulter d'une manifestation expresse de volonté ou du silence gardé pendant deux mois après la notification du projet de vente. Le bailleur peut alors vendre son bien aux conditions (de prix) précédemment fixées, mais il est aussi possible que la SAFER décide de préempter.
2.2 Fixation judiciaire du prix de vente.
Le preneur qui a reçu l'offre de vente peut estimer que le prix et les conditions sont exagérées. Il peut alors saisir le tribunal paritaire des baux ruraux (ces fonctions sont remplies par le juge d'instance au tribunal d'instance) en fixation de la valeur du bien.
La valeur vénale des terres et les conditions de la vente sont fixées après expertise et enquête. La moins-value résultant du bail doit être prise en compte. Une fois ce prix fixé par le tribunal, il n'y a aucune obligation pour le bailleur de maintenir la vente et pour le preneur d'acheter. Mais si leur preneur refuse finalement d'acheter aux conditions fixées par le tribunal, le bailleur peut vendre son bien aux conditions déterminées dans la notification de vente.
Telles sont, exposées de manière exhaustive, les obligations qui s'imposent aux parties pour la vente d'un bien affermé.
Le congé en fin de bail ou la résiliation du bail de fermage sont soumis à d'autres contraintes pour le bailleur qui pourront vous être exposées dans un autre commentaire si votre affaire n'a pas trouvé un meilleur dénouement.
En espérant vous avoir été utile.
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
11 nov. 2009 à 19:46
je découvre le site et bien entendu l'intérêt du forum. La qualité de votre réponse m'amène à vous demander conseil sur la marche à suivre dans le cas d'espèce ci après.
En ma qualité d' héritier d'un bien indivis ( 30ha) objet d'une exploitation agricole, il est envisagé de lui céder ce bien car le prix du fermage est insignifiant ( 180 €/an). L'exploitant en place s'est positionné sur la propriété suite au décès du père ( 2005 ) et verse le loyer au notaire chargé de la succession dont on relève.
Il ne dispose pas, comme feu son père, d'un titre dument établi mais on doit, parait il, considérer, après le versement des loyers pendant une durée de 3 ans, qu'il dispose d'un bail tacite. Est ce exact ?
Nous lui avons proposé le rachat de la propriété à un prix qu'il ne lui convient pas.
Que pouvons nous tenter auprès de lui et sous quelle forme?
Nous savons aussi que la SAFER évaluera éventuellement le bien à un prix inférieur à celui que nous prétendons. En cas de désaccord sur le prix de la SAFER que pouvons nous faire? Est il fait application de la procédure judiciaire que vous décrivez ?
Dans l'hypothèse où nous renoncerions à la vente , comment actualiser le montant du loyer ?
Par avance, Je vous remercie pour tous les conseils que serez amené à me donner .
Cordialement
11 nov. 2009 à 19:50
je découvre le site et bien entendu l'intérêt du forum. La qualité de votre réponse m'amène à vous demander conseil sur la marche à suivre dans le cas d'espèce ci après.
En ma qualité d' héritier d'un bien indivis ( 30ha) objet d'une exploitation agricole, il est envisagé de lui céder ce bien car le prix du fermage est insignifiant ( 180 €/an). L'exploitant en place s'est positionné sur la propriété suite au décès du père ( 2005 ) et verse le loyer au notaire chargé de la succession dont on relève.
Il ne dispose pas, comme feu son père, d'un titre dument établi mais on doit, parait il, considérer, après le versement des loyers pendant une durée de 3 ans, qu'il dispose d'un bail tacite. Est ce exact ?
Nous lui avons proposé le rachat de la propriété à un prix qu'il ne lui convient pas.
Que pouvons nous tenter auprès de lui et sous quelle forme?
Nous savons aussi que la SAFER évaluera éventuellement le bien à un prix inférieur à celui que nous prétendons. En cas de désaccord sur le prix de la SAFER que pouvons nous faire? Est il fait application de la procédure judiciaire que vous décrivez ?
Dans l'hypothèse où nous renoncerions à la vente , comment actualiser le montant du loyer ?
Par avance, Je vous remercie pour tous les conseils que serez amené à me donner .
Cordialement
12 mai 2010 à 11:07
Dans le cas de la vente aux enchères au tribunal , c'est LE VENDEUR qui fixe le prix de vente.
La SAFER ou un fermier peut faire valoir son droit de préemption mais au prix de l'adjudication.
C'est très IMPORTANT.
26 août 2011 à 21:03
Le bail verbal à la même valeur qu'un bail à ferme et est soumis au statut de fermage, dont notamment la valeur locative à l'hectare.
Il vous suffit donc de faire évaluer vos terres pour fixer le prix qui s'imposera à votre locataire et pour celà il vous faut connaître l'arrêté prefectoral de votre département qui determine le prix du loyer en fonction de sa catégorie et de sa nature.
Vous avez la possibilité de revoir le montant du fermage si manifestement il est trop bas, ce qui est assurément le cas ( 180,00 euros pour 30 hectares), mais vous ne pourrez le faire que sur le bail actuel et non sur les autres années écoulées.
Si vous n'obtenez l'assentiment du nouveau loyer par votre locataire, vous devrez soumettre votre cas au Tribunal Paritaire des baux Ruraux, qui siège au tribunal d'instance du lieu auquel vous dépendez, qui devra constater la valeur locative de vos terres et obliger votre locataire à vous payer le montant réel (y compris sur les années écoulées du bail actuel).
Après, c'est simple, il vous paie ou pas et là il s'agit de lui ordonner par lettre recommandée de vous régler le fermage, d'attendre 3 mois, puis d'envoyer un second recommandé et d'attendre à nouveau 3 mois pour saisir le Tribunal Paritaire en résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage.
30 août 2011 à 07:22
Magnifique explication IOSA. RAS je confirme l'ensemble de ces propos. De même de m'inscrit en faux face au message d'Arbolito. il faut juste une précision, il ne parle que de vente judiciaire. Petit détail, et je vous encourage à vous rapprocher des services de la SAFER qui sont de nature à vous guider, plus qu'a vous sanctionner.
Bonne journée.