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2 réponses
Permis de construire :
La réserve des droits des tiers
Tous permis de construire, d'aménager et déclaration préalable sont toujours délivrés par les maires sous réserve du droit des tiers. C'est donc aux voisins et non au maire de vérifier si leurs droits sont respectés et d'agir le cas échéant.Veillez sur vos droits Il faut savoir que le permis de construire (PC), le permis d'aménager (PA) ainsi que la déclaration préalable (DP) sont délivrés ou acceptés selon une formule consacrée dite « réserve du droit des tiers ». Qu'est-ce que cela signifie ? Cela veut dire que l'autorité compétente (maire, président de l'EPCI, préfet) vérifie, avant d'accorder un permis ou de ne pas s'opposer à une DP, la conformité du projet avec les règles et les servitudes d'urbanisme. Mais elle n'est pas tenue de vérifier si le projet respecte les règles de droit privé (vues et jours, recul, empiètement ou non-respect des limites, privation d'ensoleillement). C'est aux propriétaires voisins de vérifier et d'agir si leurs droits sont atteints.
PC, PA, DP doivent être affichés Quoi qu'on fasse sur son terrain, on doit obligatoirement y installer un panneau d'affichage du PC, PA ou de la DP si ce qu'on entreprend y est soumis. Cet affichage est obligatoire et important pour les voisins puisqu'il les renseigne sur la nature des travaux mais surtout précise leurs droits, le fameux droit de recours des tiers et les conditions ainsi que les délais d'exercice de ce droit. S'il n'y a rien d'afficher, il faut aller vérifier en mairie puisque l'affichage en mairie doit être fait dans les 8 jours de la décision expresse ou tacite. Le panneau d'affichage, sur le terrain de l'intéressé, doit être visible et lisible de la voie publique et doit comprendre la mention suivante imposée par l'article A- 424-3 du code de l'urbanisme, à savoir :
"Droit de recours : "Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme). "Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme)."
Délais et formes des recours possibles Ayant connaissance de leurs droits par l'affichage, si problèmes il y a, les voisins de celui qui effectue les travaux, disposent de trois recours possibles dans les deux mois de l'affichage :
un recours gracieux auprès de l'autorité compétente,
un recours hiérarchique auprès du préfet,
un recours contentieux auprès du tribunal administratif s'il s'agit d'une entorse aux règles d'urbanisme (distance de recul non respectées par exemple) ou auprès du tribunal de grande instance s'il s'agit d'une atteinte à votre droit privé (empiètement, privation d'ensoleillement, ouverture de vues et jours illégales etc.). A noter que si on exerce un recours gracieux ou hiérarchique, le recours contentieux ni ne s'éteint ni ne se réduit pour autant. Il demeure de deux mois à compter de la notification de la décision de rejet du recours gracieux ou hiérarchique ou, au plus tard, de l'expiration du délai de deux mois si pas de réponse. Tous ces recours se font au moyen d'une lettre recommandée avec avis de réception auprès de l'autorité compétente (maire par exemple), du préfet ou président du tribunal concerné ou sous forme de requête. De plus, dans les 15 jours suivants tous recours, celui qui en use doit en informer le détenteur du permis ou de la DP par lettre recommandée avec avis de réception.
Les travaux ont commencé Si les travaux ont commencé, il est possible de les faire arrêter au moyen d'une demande de référé suspension auprès du juge du tribunal administratif. Mais attention cette demande ne dispense pas le réclamant d'exercer un recours contentieux, sinon elle ne sera pas recevable. Il est également possible de demander un déféré au préfet si le PC, le PA ou la DP sont contraire à la légalité dans les deux mois de l'affichage.
Litiges après la clôture des travaux Si les travaux sont finis, il est alors possible d'engager la responsabilité du détenteur du PC, du PA ou de la DP même si les règles d'urbanisme imposées par ceux-ci sont respectées. Mais c'est au plaignant de prouver que ses droits sont atteints. Un constat d'huissier peut alors être appréciable. En effet, le juge du tribunal de grande instance est seul compétent pour apprécier et, s'il reconnaît l'existence de troubles anormaux ou d'atteinte au droit de propriété, il peut ordonner :
la démolition de la construction litigieuse notamment si elle porte atteinte à votre droit de propriété (article 545 du code civil si empiètement, article 555 du code civil si construction sur votre fonds) ou encore si distance de recul prévue par un règlement d'urbanisme (par exemple PLU) n'est pas respectée. Il est bon de savoir à ce sujet que les nouvelles constructions qui ne sont pas en limite doivent obligatoirement observer une distance de reculement au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment sans être inférieur à 3 mètres (article R. 111-19 du code de l'urbanisme),
la suppression des vues et jours illicites (article 675 et suivants du code civil ou règlement d'urbanisme si plus favorable),
ou une réparation sous forme de dommages et intérêts s'il s'agit d'un préjudice (article 1382 du code civil). Ce recours peut être exercé sans délai.
Les droits des tiers les plus courants
- article 545 du code civil : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité »
article 555 du code civil : « lorsque des constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever... »
article 675 du code civil : « l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. »
article 676 du code civil : « le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant... »
article 677 du code civil : « ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à 26 décimètres (2,60 mètres) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est au rez-de-chaussée, et à 19 décimètres (1,90 mètre) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. »
article 678 du code civil : « on ne peut avoir des vues droites et fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos (jardin, cour, pré) de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres (1,90 mètre) de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. »
article 679 du code civil : « on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a 6 décimètres (0,60 mètre) de distance. »
article 680 du code civil : « la distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et s'il y a balcons ou autres saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés. »
article 1382 du code civil : « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
article R. 111-19 du code de l'urbanisme : « à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. »
La réserve des droits des tiers
Tous permis de construire, d'aménager et déclaration préalable sont toujours délivrés par les maires sous réserve du droit des tiers. C'est donc aux voisins et non au maire de vérifier si leurs droits sont respectés et d'agir le cas échéant.Veillez sur vos droits Il faut savoir que le permis de construire (PC), le permis d'aménager (PA) ainsi que la déclaration préalable (DP) sont délivrés ou acceptés selon une formule consacrée dite « réserve du droit des tiers ». Qu'est-ce que cela signifie ? Cela veut dire que l'autorité compétente (maire, président de l'EPCI, préfet) vérifie, avant d'accorder un permis ou de ne pas s'opposer à une DP, la conformité du projet avec les règles et les servitudes d'urbanisme. Mais elle n'est pas tenue de vérifier si le projet respecte les règles de droit privé (vues et jours, recul, empiètement ou non-respect des limites, privation d'ensoleillement). C'est aux propriétaires voisins de vérifier et d'agir si leurs droits sont atteints.
PC, PA, DP doivent être affichés Quoi qu'on fasse sur son terrain, on doit obligatoirement y installer un panneau d'affichage du PC, PA ou de la DP si ce qu'on entreprend y est soumis. Cet affichage est obligatoire et important pour les voisins puisqu'il les renseigne sur la nature des travaux mais surtout précise leurs droits, le fameux droit de recours des tiers et les conditions ainsi que les délais d'exercice de ce droit. S'il n'y a rien d'afficher, il faut aller vérifier en mairie puisque l'affichage en mairie doit être fait dans les 8 jours de la décision expresse ou tacite. Le panneau d'affichage, sur le terrain de l'intéressé, doit être visible et lisible de la voie publique et doit comprendre la mention suivante imposée par l'article A- 424-3 du code de l'urbanisme, à savoir :
"Droit de recours : "Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme). "Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme)."
Délais et formes des recours possibles Ayant connaissance de leurs droits par l'affichage, si problèmes il y a, les voisins de celui qui effectue les travaux, disposent de trois recours possibles dans les deux mois de l'affichage :
un recours gracieux auprès de l'autorité compétente,
un recours hiérarchique auprès du préfet,
un recours contentieux auprès du tribunal administratif s'il s'agit d'une entorse aux règles d'urbanisme (distance de recul non respectées par exemple) ou auprès du tribunal de grande instance s'il s'agit d'une atteinte à votre droit privé (empiètement, privation d'ensoleillement, ouverture de vues et jours illégales etc.). A noter que si on exerce un recours gracieux ou hiérarchique, le recours contentieux ni ne s'éteint ni ne se réduit pour autant. Il demeure de deux mois à compter de la notification de la décision de rejet du recours gracieux ou hiérarchique ou, au plus tard, de l'expiration du délai de deux mois si pas de réponse. Tous ces recours se font au moyen d'une lettre recommandée avec avis de réception auprès de l'autorité compétente (maire par exemple), du préfet ou président du tribunal concerné ou sous forme de requête. De plus, dans les 15 jours suivants tous recours, celui qui en use doit en informer le détenteur du permis ou de la DP par lettre recommandée avec avis de réception.
Les travaux ont commencé Si les travaux ont commencé, il est possible de les faire arrêter au moyen d'une demande de référé suspension auprès du juge du tribunal administratif. Mais attention cette demande ne dispense pas le réclamant d'exercer un recours contentieux, sinon elle ne sera pas recevable. Il est également possible de demander un déféré au préfet si le PC, le PA ou la DP sont contraire à la légalité dans les deux mois de l'affichage.
Litiges après la clôture des travaux Si les travaux sont finis, il est alors possible d'engager la responsabilité du détenteur du PC, du PA ou de la DP même si les règles d'urbanisme imposées par ceux-ci sont respectées. Mais c'est au plaignant de prouver que ses droits sont atteints. Un constat d'huissier peut alors être appréciable. En effet, le juge du tribunal de grande instance est seul compétent pour apprécier et, s'il reconnaît l'existence de troubles anormaux ou d'atteinte au droit de propriété, il peut ordonner :
la démolition de la construction litigieuse notamment si elle porte atteinte à votre droit de propriété (article 545 du code civil si empiètement, article 555 du code civil si construction sur votre fonds) ou encore si distance de recul prévue par un règlement d'urbanisme (par exemple PLU) n'est pas respectée. Il est bon de savoir à ce sujet que les nouvelles constructions qui ne sont pas en limite doivent obligatoirement observer une distance de reculement au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment sans être inférieur à 3 mètres (article R. 111-19 du code de l'urbanisme),
la suppression des vues et jours illicites (article 675 et suivants du code civil ou règlement d'urbanisme si plus favorable),
ou une réparation sous forme de dommages et intérêts s'il s'agit d'un préjudice (article 1382 du code civil). Ce recours peut être exercé sans délai.
Les droits des tiers les plus courants
- article 545 du code civil : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité »
article 555 du code civil : « lorsque des constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever... »
article 675 du code civil : « l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. »
article 676 du code civil : « le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant... »
article 677 du code civil : « ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à 26 décimètres (2,60 mètres) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est au rez-de-chaussée, et à 19 décimètres (1,90 mètre) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. »
article 678 du code civil : « on ne peut avoir des vues droites et fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos (jardin, cour, pré) de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres (1,90 mètre) de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. »
article 679 du code civil : « on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a 6 décimètres (0,60 mètre) de distance. »
article 680 du code civil : « la distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et s'il y a balcons ou autres saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés. »
article 1382 du code civil : « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
article R. 111-19 du code de l'urbanisme : « à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. »
La législation juridique et financière évolue en permanence...
5 juil. 2017 à 22:54
19 déc. 2017 à 13:58
10 mars 2018 à 13:34
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