Terrasse en limite de propriété
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martolourd
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mardi 15 septembre 2009
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21 novembre 2009
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8 nov. 2009 à 07:38
8 nov. 2009 à 07:38
Les vues
La vue est un aménagement (fenêtre, lucarne, vasistas, terrasse, balcon, etc …) d’où un propriétaire peut voir chez son voisin.
L’aménagement peut être fixe et fermé (vitre scellée dans le mur) ou ouvert et laissant passer l’air. Ce qui le caractérise, c’est qu’il laisse passer le regard.
Il faut donc qu’il y ait transparence et non opacité.
Quelles sont les distances minimales à respecter ?
La vue droite
Il n’y a pas de définition de la vue droite, mais on peut retenir la suivante : la vue droite est l’espace balayé par le regard, lorsqu’on se place dans l’axe de l’ouverture et qu’on regarde droit devant soi, sans se pencher à gauche ou à droite.
Comme le montre le schéma ci-contre, la vue droite, pour un observateur placé au milieu de la fenêtre, est l’espace visuel compris entre les lignes perpendiculaires à la fenêtre, AB et CD.
La zone industrielle Cela posé, le code civil (art. 678) n’autorise la vue droite, c’est-à-dire l’ouverture d’une fenêtre, que s’il y a au moins 1,90 m de distance entre cette fenêtre et la limite séparative de la propriété voisine.
La zone industrielle Autrement dit, dans tout l’espace de vision entre les deux lignes perpendiculaires AB et CD, il doit y avoir au moins 1,90 m de distance entre l’ouverture et le fonds voisin.
Dans l’exemple ci-contre, il y a bien 1,90 m entre l’œil de l’observateur et la limite séparative, mais non entre A et B où il y a seulement 1,70 m. Si l’observateur se place en A (au coin de la fenêtre), la distance de vue (AB) est inférieure au minimum légal.
La zone industrielle Conséquence : la « vue » est irrégulière et le voisin peut faire boucher la fenêtre.
Lorsque la limite séparative est constituée par un mur qui appartient à l’observateur, la distance se calcule jusqu’à la façade extérieure du mur (côté voisin). La distance AB doit être de 1,90 m au moins.
La zone industrielle Si le mur appartient au voisin, la distance se mesure jusqu’à la façade intérieure du mur, c’est-à-dire visible de l’observateur.
La zone industrielle Si la distance est légèrement inférieure à 1,90 m, l’acquisition de la mitoyenneté peut, peut-être, permettre de respecter la distance légale, car elle fait reculer la limite séparative au milieu du mur, qui correspond à la limite séparative des deux fonds.
La zone industrielle Lorsque l’ouverture est prolongée par un balcon ou une terrasse accessible (cas de la porte-fenêtre), la distance se mesure de la partie la plus extérieure du balcon ou de la terrasse.
La vue oblique
C’est l’espace balayé par le regard lorsqu’on se place au milieu de la fenêtre et qu’on se penche à gauche ou à droite.
Sur le schéma ci-dessous, ce sont les zones situées de part et d’autre des lignes perpendiculaires au mur, AB et CD.
La zone industrielle Pour la vue oblique, le code civil (art. 679) exige une distance minimale de 0,60 m. Cette distance se calcule à partir des points A et C dans un arc de cercle dont le rayon fait 0,60 m.
La zone industrielle Il faut qu’entre tout point de cet arc de cercle (B, B’, B’’ etc…) et le point A, il y ait au moins 0,60 m.
La vue d’un balcon ou d’une terrasse
Attention ! Lorsqu’il y a un balcon ou une terrasse, comme l’observateur peut se placer à tout endroit de cet espace avancé, on se trouve à nouveau en présence d’une vue droite et non pas d’une vue oblique ; il devra donc toujours y avoir 1,90 m au moins entre le point le plus avancé de la terrasse et la limite séparative.
La zone industrielle Cette distance doit être respectée par rapport à chaque côté de la terrasse (sur notre schéma, la distance minimale se compte entre les points A et B).
Les termes de l’article 678 du code civil ne sont pas limitatifs : ils s’appliquent non seulement aux fenêtres et balcons, mais aussi aux terrasses, plates-formes ou autres exhaussements de terrain d’où l’on peut exercer une servitude de vue sur le fonds voisin (Cass. civ. 29-11-1983, J.C.P. 6-7-1984 Prat. P. 363).
L’ouverture dans un mur de clôture
On ne peut pas pratiquer d’ouverture dans un mur de clôture qui sépare deux fonds. Que le mur soit privatif ou mitoyen. Il se trouve en limite séparative et la distance est donc toujours inférieure à 1,90 m.
Bien entendu, il pourra en être autrement si les deux propriétaires sont d’accord pour qu’une ouverture soit pratiquée dans le mur (mitoyen ou privatif).
Il sera bon, dans ce cas, d’établir un acte notarié ; comme il s’agit de la création d’une servitude conventionnelle de vue, celle-ci est seulement opposable à tous (acquéreurs, héritiers du voisin) si elle a fait l’objet d’un acte authentique publié au bureau des hypothèques.
Cas particuliers
- Lorsque deux propriétés sont séparées par un espace commun (ruelle, chemin, cour, rivière…), la distance légale de 1,90 m ne se compte, non pas à partir du milieu de cet espace commun, mais de la limite opposée (Cass. civ. 12-4-1972, Bull. civ. 1972-11-155).
- Lorsque la fenêtre ou le balcon donne sur un mur fermé (mur aveugle de la maison voisine), la distance légale n’a pas à être respectée, si aucune vue n’est possible sur le fonds voisin (Cass. civ. 3-7-1969, Bull. civ. 1969-3-551, p. 412).
- Si la vue ne donne que sur le toit du voisin, il en est de même (Cass. req. 7-11-1849, D.P. 1849-1-295), sauf si ce toit comporte un vasistas permettant de voir dans la pièce qu’il éclaire.
- On peut avoir un vasistas à moins de 1,90 m de la limite séparative s’il ne permet de ne voir que le ciel et non le fonds voisin (Cour d’appel de Metz, 13-4-1853, D.P. 1854-5-705).
La distance de 1,90 m n’a pas à être respectée par rapport à la limite séparative si la vue donne sur un passage dépendant du fonds voisin, mais que le propriétaire observateur peut emprunter à titre de servitude et où le voisin ne peut donc bâtir (art. 678 du code civil). Elle se calcule de la fenêtre jusqu’au côté opposé du passage.
Et la prescription trentenaire ?
Si votre voisin ouvre une fenêtre à moins de 1,90 m de la limite de votre propriété, ou ne respecte pas la distance minimale de 0,60 m prescrite pour les vues obliques, vous pouvez exiger la suppression de cette ouverture pendant 30 ans, délai au-delà duquel le voisin bénéficiera d’une servitude de vue et où vous ne pourrez plus rien dire.
Vous ne pourrez bâtir une construction (même si elle ne comporte pas de fenêtre côté voisin) qu’à 1,90 m de l’ouverture voisine (Cass. civ. 25-10-1972, J.C.P. 1973-2-17, 491 et D. 1973-756).
Les règles d’urbanisme vous obligeant à construire soit en limite séparative, soit en retrait d’au moins 3 m, vous ne pourrez édifier votre bâtiment en limite séparative.
Que faire si le voisin ne respecte pas la distance légale (1,90 m ou 0,60 m) ?
Il faut l’assigner en suppression de l’ouverture devant le tribunal de grande instance (recours obligatoire à un avocat), qui ordonnera cette suppression.
dessins explicatifs ici: http://www.ville-crolles.fr/error/404.php
La vue est un aménagement (fenêtre, lucarne, vasistas, terrasse, balcon, etc …) d’où un propriétaire peut voir chez son voisin.
L’aménagement peut être fixe et fermé (vitre scellée dans le mur) ou ouvert et laissant passer l’air. Ce qui le caractérise, c’est qu’il laisse passer le regard.
Il faut donc qu’il y ait transparence et non opacité.
Quelles sont les distances minimales à respecter ?
La vue droite
Il n’y a pas de définition de la vue droite, mais on peut retenir la suivante : la vue droite est l’espace balayé par le regard, lorsqu’on se place dans l’axe de l’ouverture et qu’on regarde droit devant soi, sans se pencher à gauche ou à droite.
Comme le montre le schéma ci-contre, la vue droite, pour un observateur placé au milieu de la fenêtre, est l’espace visuel compris entre les lignes perpendiculaires à la fenêtre, AB et CD.
La zone industrielle Cela posé, le code civil (art. 678) n’autorise la vue droite, c’est-à-dire l’ouverture d’une fenêtre, que s’il y a au moins 1,90 m de distance entre cette fenêtre et la limite séparative de la propriété voisine.
La zone industrielle Autrement dit, dans tout l’espace de vision entre les deux lignes perpendiculaires AB et CD, il doit y avoir au moins 1,90 m de distance entre l’ouverture et le fonds voisin.
Dans l’exemple ci-contre, il y a bien 1,90 m entre l’œil de l’observateur et la limite séparative, mais non entre A et B où il y a seulement 1,70 m. Si l’observateur se place en A (au coin de la fenêtre), la distance de vue (AB) est inférieure au minimum légal.
La zone industrielle Conséquence : la « vue » est irrégulière et le voisin peut faire boucher la fenêtre.
Lorsque la limite séparative est constituée par un mur qui appartient à l’observateur, la distance se calcule jusqu’à la façade extérieure du mur (côté voisin). La distance AB doit être de 1,90 m au moins.
La zone industrielle Si le mur appartient au voisin, la distance se mesure jusqu’à la façade intérieure du mur, c’est-à-dire visible de l’observateur.
La zone industrielle Si la distance est légèrement inférieure à 1,90 m, l’acquisition de la mitoyenneté peut, peut-être, permettre de respecter la distance légale, car elle fait reculer la limite séparative au milieu du mur, qui correspond à la limite séparative des deux fonds.
La zone industrielle Lorsque l’ouverture est prolongée par un balcon ou une terrasse accessible (cas de la porte-fenêtre), la distance se mesure de la partie la plus extérieure du balcon ou de la terrasse.
La vue oblique
C’est l’espace balayé par le regard lorsqu’on se place au milieu de la fenêtre et qu’on se penche à gauche ou à droite.
Sur le schéma ci-dessous, ce sont les zones situées de part et d’autre des lignes perpendiculaires au mur, AB et CD.
La zone industrielle Pour la vue oblique, le code civil (art. 679) exige une distance minimale de 0,60 m. Cette distance se calcule à partir des points A et C dans un arc de cercle dont le rayon fait 0,60 m.
La zone industrielle Il faut qu’entre tout point de cet arc de cercle (B, B’, B’’ etc…) et le point A, il y ait au moins 0,60 m.
La vue d’un balcon ou d’une terrasse
Attention ! Lorsqu’il y a un balcon ou une terrasse, comme l’observateur peut se placer à tout endroit de cet espace avancé, on se trouve à nouveau en présence d’une vue droite et non pas d’une vue oblique ; il devra donc toujours y avoir 1,90 m au moins entre le point le plus avancé de la terrasse et la limite séparative.
La zone industrielle Cette distance doit être respectée par rapport à chaque côté de la terrasse (sur notre schéma, la distance minimale se compte entre les points A et B).
Les termes de l’article 678 du code civil ne sont pas limitatifs : ils s’appliquent non seulement aux fenêtres et balcons, mais aussi aux terrasses, plates-formes ou autres exhaussements de terrain d’où l’on peut exercer une servitude de vue sur le fonds voisin (Cass. civ. 29-11-1983, J.C.P. 6-7-1984 Prat. P. 363).
L’ouverture dans un mur de clôture
On ne peut pas pratiquer d’ouverture dans un mur de clôture qui sépare deux fonds. Que le mur soit privatif ou mitoyen. Il se trouve en limite séparative et la distance est donc toujours inférieure à 1,90 m.
Bien entendu, il pourra en être autrement si les deux propriétaires sont d’accord pour qu’une ouverture soit pratiquée dans le mur (mitoyen ou privatif).
Il sera bon, dans ce cas, d’établir un acte notarié ; comme il s’agit de la création d’une servitude conventionnelle de vue, celle-ci est seulement opposable à tous (acquéreurs, héritiers du voisin) si elle a fait l’objet d’un acte authentique publié au bureau des hypothèques.
Cas particuliers
- Lorsque deux propriétés sont séparées par un espace commun (ruelle, chemin, cour, rivière…), la distance légale de 1,90 m ne se compte, non pas à partir du milieu de cet espace commun, mais de la limite opposée (Cass. civ. 12-4-1972, Bull. civ. 1972-11-155).
- Lorsque la fenêtre ou le balcon donne sur un mur fermé (mur aveugle de la maison voisine), la distance légale n’a pas à être respectée, si aucune vue n’est possible sur le fonds voisin (Cass. civ. 3-7-1969, Bull. civ. 1969-3-551, p. 412).
- Si la vue ne donne que sur le toit du voisin, il en est de même (Cass. req. 7-11-1849, D.P. 1849-1-295), sauf si ce toit comporte un vasistas permettant de voir dans la pièce qu’il éclaire.
- On peut avoir un vasistas à moins de 1,90 m de la limite séparative s’il ne permet de ne voir que le ciel et non le fonds voisin (Cour d’appel de Metz, 13-4-1853, D.P. 1854-5-705).
La distance de 1,90 m n’a pas à être respectée par rapport à la limite séparative si la vue donne sur un passage dépendant du fonds voisin, mais que le propriétaire observateur peut emprunter à titre de servitude et où le voisin ne peut donc bâtir (art. 678 du code civil). Elle se calcule de la fenêtre jusqu’au côté opposé du passage.
Et la prescription trentenaire ?
Si votre voisin ouvre une fenêtre à moins de 1,90 m de la limite de votre propriété, ou ne respecte pas la distance minimale de 0,60 m prescrite pour les vues obliques, vous pouvez exiger la suppression de cette ouverture pendant 30 ans, délai au-delà duquel le voisin bénéficiera d’une servitude de vue et où vous ne pourrez plus rien dire.
Vous ne pourrez bâtir une construction (même si elle ne comporte pas de fenêtre côté voisin) qu’à 1,90 m de l’ouverture voisine (Cass. civ. 25-10-1972, J.C.P. 1973-2-17, 491 et D. 1973-756).
Les règles d’urbanisme vous obligeant à construire soit en limite séparative, soit en retrait d’au moins 3 m, vous ne pourrez édifier votre bâtiment en limite séparative.
Que faire si le voisin ne respecte pas la distance légale (1,90 m ou 0,60 m) ?
Il faut l’assigner en suppression de l’ouverture devant le tribunal de grande instance (recours obligatoire à un avocat), qui ordonnera cette suppression.
dessins explicatifs ici: http://www.ville-crolles.fr/error/404.php
La législation juridique et financière évolue en permanence...
18 avril 2018 à 11:22