Achat de combles en copropriété
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lilimargo
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jeudi 3 juillet 2008
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3 juillet 2008
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3 juil. 2008 à 12:28
Nanou6465 - 11 juin 2011 à 19:26
Nanou6465 - 11 juin 2011 à 19:26
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13 réponses
J’habite dans une petite copropriété de 10 appartements dans un immeuble assez ancien (1880). Il y a deux ans, après avoir emménagé dans l’appartement dont je venais de faire l’acquisition, j’ai fait la découverte des combles non aménages qui se situaient au dessus de mon appartement. Apres en avoir parle autour de moi, beaucoup de mes connaissances m’ont conseille de me renseigner sur la possibilité de faire l’acquisition des combles et des les aménager afin de transformer en duplex mon appartement qui se situe au dernier étage de l’immeuble. Ce fut le début de quantité de démarches qui m’ont permis au bout de deux ans de finaliser ce projet.
Les différentes étapes de ce projet furent les suivantes et ont toutes eu leur importance:
Etude de faisabilité avec intervention d’un géomètre expert, d’un architecte et d’un bureau d’études
Convaincre les autres copropriétaires de vendre les combles et valider le projet en assemblée générale des copropriétaires
Conception du projet avec le géomètre expert et l’architecte
Démarches administratives en mairie
Trouver une assurance dommage ouvrage
Trouver le bon entrepreneur / maitre d’œuvre
Réalisation des travaux
La première étape était de bien sur étudier la faisabilité du projet. Les combles n’étant pas très hauts de plafond (inferieur a 2m et mansarde), j’ai fait intervenir en premier lieu un géomètre expert pour effectuer un métrage précis de mon appartement et des combles et établir l’état existant avant projet. Ce fut le point de départ important du travail de conception de l’architecte.
L’architecte a repris le travail du géomètre expert afin de proposer un état projeté après transformation en prenant en compte les contraintes exposée par le géomètre expert. Le projet propose par l’architecte nécessitant un nombre non négligeable d’intervention sur les structures du bâtiment et de mon appartement (modification de charpente, pose de velux, création d’une trémie, validation de la résistance du plancher des combles), il a fallu également faire intervenir un bureau d’étude technique afin de valider ces différentes contraintes et de dimensionner au mieux les modifications structurelles a effectuer. Je n’ai fait appel a l’expertise du bureau d’étude uniquement lorsque la copropriété a eu valide mon projet en assemble générale, ceci dans le seul souci de ne pas engager trop de frais tant que le projet n’était pas valide par la copropriété.
Une fois cet avant projet prépare conjointement par le géomètre expert et l’architecte, j’ai soumis mon dossier au syndic de copropriété afin de le faire apparaître a l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Des lors j’ai commence a me rapprocher individuellement de tous les autres copropriétaires de l’immeuble afin de recueillir leur avis avant l’assemblée générale et obtenir leur soutien. Il faut dire qu’un tel projet nécessite la double majorité (article 26) et que j’ai du batailler ferme afin que les différents copropriétaires acceptent ma proposition. Ils avaient tous des demandes différentes : certains souhaitaient un prix de rachat élève, d’autres souhaitaient uniquement s’assurer que je faisais appel au meilleur maitre d’œuvre, d’autre encore était uniquement concernes par la durée des travaux et le bruit engendre. Il a donc fallu faire preuve de persuasion et de tact avec les différents copropriétaires afin de les rallier de mon cote. Dans ce genre de situation, une voix peut couter cher et faire basculer le projet.
Afin de proposer le meilleur prix de rachat a la copropriété, j’ai estime la plus value totale sur mon appartement que je pourrai espérer de ce projet (en décomptant l’ensemble des frais lies au projet) et j’ai proposé a la copropriété de racheter les combles pour la moitie de la plus value escomptée.
Ce projet a donc été soumis en assemblée générale des copropriétaires 8 mois après avoir découvert les combles. A ma grande surprise, les copropriétaires ont valide mon projet a l’unanimité. Cependant, certaines clauses suspensives ont été rajoutée a la vente et aux travaux, par exemple, l’obligation de contracter une assurance dommage ouvrage ainsi que la validation technique du projet par un bureau d’étude en structures ; choses qui était de toutes façons recommandées par l’architecte et le géomètre expert lors de la constitution du projet.
Avant l’assemblée générale, le géomètre expert avait également prépare un avant projet de modificatif de la division de la copropriété. Du fait du rachat de la partie commune des combles, les tantièmes affectes a mon lot ont augmentes. Tous ces calculs officiels reviennent au géomètre expert.
J’ai également du soumettre mon dossier en mairie afin de faire valider la création de velux, ceci étant réglemente par le plan local d’urbanisme. Il s’agit uniquement d’une demande simplifiée appelée déclaration préalable. Cependant mon immeuble se trouvant dans une zone classée, l’obtention de l’accord de la mairie a pris environ deux mois, car cela nécessitait l’intervention des architectes de bâtiments de France.
Ensuite il a fallu trouver un entrepreneur ayant les capacités de réaliser les travaux conçu par l’architecte. J’ai fait confiance à l’architecte et traite après plusieurs devis avec une entreprise avec qui il travaille habituellement. Je n’ai pas été déçu du résultat et de leur professionnalisme. Je pense que sans architecte j’aurai eu du mal à identifier un entrepreneur qualifie, honnête et qui respecte les délais et la qualité demandée.
Une fois l’entrepreneur identifier, j’ai du m’atteler a trouver une assurance dommage ouvrage pour mes travaux. Cela n’a pas été non plus de tout repos. Trouver des courtiers en assurance dommage ouvrage n’est déjà pas chose aisée, mais trouver des prix abordable est une tout autre histoire. Les premiers devis étaient tout simplement exorbitants (au dessus de 5000 euros) et cela m’a presque fait abandonner le projet tant les charges étaient élevées. J’ai finalement pu trouver une assurance dommage ouvrage en passant par l’assurance de mon syndic qui a fait passer ma demande de dommage ouvrage sur le contrat cadre que le syndic a avec cet assurance. Cela m’a permis de bénéficier du même taux que le syndic avec une réduction due au volume.
Toutes ces formalités remplies, les travaux ont débutés comme prévus et ont termines dans les délais. Je suis actuellement dans les travaux de finition, et pourrai bientôt profiter de mon nouveau duplex !
Si je peux vous recommander les professionnels par lesquels je suis passé :
Architecte : Cabinet d’architecte Claude VIGY, architecte DESA, tél : 01.30.56.15.73
Géomètre-Expert : ACTIF GEO Géomètre Expert, tél : 01.83.62.05.59, www.actif-geo.fr
Bon courage à tous et à toutes
Les différentes étapes de ce projet furent les suivantes et ont toutes eu leur importance:
Etude de faisabilité avec intervention d’un géomètre expert, d’un architecte et d’un bureau d’études
Convaincre les autres copropriétaires de vendre les combles et valider le projet en assemblée générale des copropriétaires
Conception du projet avec le géomètre expert et l’architecte
Démarches administratives en mairie
Trouver une assurance dommage ouvrage
Trouver le bon entrepreneur / maitre d’œuvre
Réalisation des travaux
La première étape était de bien sur étudier la faisabilité du projet. Les combles n’étant pas très hauts de plafond (inferieur a 2m et mansarde), j’ai fait intervenir en premier lieu un géomètre expert pour effectuer un métrage précis de mon appartement et des combles et établir l’état existant avant projet. Ce fut le point de départ important du travail de conception de l’architecte.
L’architecte a repris le travail du géomètre expert afin de proposer un état projeté après transformation en prenant en compte les contraintes exposée par le géomètre expert. Le projet propose par l’architecte nécessitant un nombre non négligeable d’intervention sur les structures du bâtiment et de mon appartement (modification de charpente, pose de velux, création d’une trémie, validation de la résistance du plancher des combles), il a fallu également faire intervenir un bureau d’étude technique afin de valider ces différentes contraintes et de dimensionner au mieux les modifications structurelles a effectuer. Je n’ai fait appel a l’expertise du bureau d’étude uniquement lorsque la copropriété a eu valide mon projet en assemble générale, ceci dans le seul souci de ne pas engager trop de frais tant que le projet n’était pas valide par la copropriété.
Une fois cet avant projet prépare conjointement par le géomètre expert et l’architecte, j’ai soumis mon dossier au syndic de copropriété afin de le faire apparaître a l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Des lors j’ai commence a me rapprocher individuellement de tous les autres copropriétaires de l’immeuble afin de recueillir leur avis avant l’assemblée générale et obtenir leur soutien. Il faut dire qu’un tel projet nécessite la double majorité (article 26) et que j’ai du batailler ferme afin que les différents copropriétaires acceptent ma proposition. Ils avaient tous des demandes différentes : certains souhaitaient un prix de rachat élève, d’autres souhaitaient uniquement s’assurer que je faisais appel au meilleur maitre d’œuvre, d’autre encore était uniquement concernes par la durée des travaux et le bruit engendre. Il a donc fallu faire preuve de persuasion et de tact avec les différents copropriétaires afin de les rallier de mon cote. Dans ce genre de situation, une voix peut couter cher et faire basculer le projet.
Afin de proposer le meilleur prix de rachat a la copropriété, j’ai estime la plus value totale sur mon appartement que je pourrai espérer de ce projet (en décomptant l’ensemble des frais lies au projet) et j’ai proposé a la copropriété de racheter les combles pour la moitie de la plus value escomptée.
Ce projet a donc été soumis en assemblée générale des copropriétaires 8 mois après avoir découvert les combles. A ma grande surprise, les copropriétaires ont valide mon projet a l’unanimité. Cependant, certaines clauses suspensives ont été rajoutée a la vente et aux travaux, par exemple, l’obligation de contracter une assurance dommage ouvrage ainsi que la validation technique du projet par un bureau d’étude en structures ; choses qui était de toutes façons recommandées par l’architecte et le géomètre expert lors de la constitution du projet.
Avant l’assemblée générale, le géomètre expert avait également prépare un avant projet de modificatif de la division de la copropriété. Du fait du rachat de la partie commune des combles, les tantièmes affectes a mon lot ont augmentes. Tous ces calculs officiels reviennent au géomètre expert.
J’ai également du soumettre mon dossier en mairie afin de faire valider la création de velux, ceci étant réglemente par le plan local d’urbanisme. Il s’agit uniquement d’une demande simplifiée appelée déclaration préalable. Cependant mon immeuble se trouvant dans une zone classée, l’obtention de l’accord de la mairie a pris environ deux mois, car cela nécessitait l’intervention des architectes de bâtiments de France.
Ensuite il a fallu trouver un entrepreneur ayant les capacités de réaliser les travaux conçu par l’architecte. J’ai fait confiance à l’architecte et traite après plusieurs devis avec une entreprise avec qui il travaille habituellement. Je n’ai pas été déçu du résultat et de leur professionnalisme. Je pense que sans architecte j’aurai eu du mal à identifier un entrepreneur qualifie, honnête et qui respecte les délais et la qualité demandée.
Une fois l’entrepreneur identifier, j’ai du m’atteler a trouver une assurance dommage ouvrage pour mes travaux. Cela n’a pas été non plus de tout repos. Trouver des courtiers en assurance dommage ouvrage n’est déjà pas chose aisée, mais trouver des prix abordable est une tout autre histoire. Les premiers devis étaient tout simplement exorbitants (au dessus de 5000 euros) et cela m’a presque fait abandonner le projet tant les charges étaient élevées. J’ai finalement pu trouver une assurance dommage ouvrage en passant par l’assurance de mon syndic qui a fait passer ma demande de dommage ouvrage sur le contrat cadre que le syndic a avec cet assurance. Cela m’a permis de bénéficier du même taux que le syndic avec une réduction due au volume.
Toutes ces formalités remplies, les travaux ont débutés comme prévus et ont termines dans les délais. Je suis actuellement dans les travaux de finition, et pourrai bientôt profiter de mon nouveau duplex !
Si je peux vous recommander les professionnels par lesquels je suis passé :
Architecte : Cabinet d’architecte Claude VIGY, architecte DESA, tél : 01.30.56.15.73
Géomètre-Expert : ACTIF GEO Géomètre Expert, tél : 01.83.62.05.59, www.actif-geo.fr
Bon courage à tous et à toutes
La législation juridique et financière évolue en permanence...
3 oct. 2010 à 12:36
Pouvez-vous indiquer à combien est revenu cette opération?
Je vous remercie pour votre réponse.