Vente d'une indivision : les règles légales du Code civil

La vente d'un bien en indivision doit respecter les règles légales du Code civil et notamment celle de la majorité des deux tiers si un indivisaire refuse de vendre. Les conséquences d'un partage judiciaire.

Qu'est-ce que la majorité des 2/3 pour vendre en indivision ?

La vente d'un bien possédé en indivision exigeait autrefois une décision unanime des propriétaires indivis concernés. Ce qui entraînait parfois des situations de blocage, puisqu'il suffisait qu'un seul indivisaire ne soit pas d'accord pour empêcher la vente. La loi de simplification et de modernisation du droit du 12 mai 2009 a ainsi modifié le processus de vente d'un bien en indivision en instaurant une procédure permettant de faciliter l'opération. Aujourd'hui, la vente peut être autorisée par le tribunal judiciaire sur demande d'un ou plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits. La majorité des 2/3 constitue ainsi une voie de sortie en cas de blocage. Mais elle nécessite d'abord de passer devant un notaire, puis ensuite devant le tribunal.

Quel est le rôle du notaire ?

Point de départ de la procédure de vente d'un bien indivis : les propriétaires potentiellement vendeurs doivent exprimer devant un notaire leur volonté d'aliéner le bien, sans avoir à fournir de motifs. Le notaire doit signifier, dans le mois qui suit la demande, ce projet aux autres indivisaires. Ces derniers ont alors trois mois pour se prononcer. En cas de refus ou d'absence de réponse dans ce délai, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés.

Comment se passe le partage judiciaire ?

L'affaire est alors portée devant le tribunal judiciaire par un ou plusieurs indivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis. Le tribunal peut décider une licitation par adjudication, c'est-à-dire ordonner une vente aux enchères judiciaire. A condition toutefois que cette vente forcée ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires (article 815-5-1 du Code civil).

Cette procédure facilite donc la vente d'un bien indivis dans le cadre des opérations de partage, et notamment lors des successions. Elle est toutefois relativement longue et coûteuse. Il est ainsi conseillé, dans la mesure du possible, de privilégier la solution amiable entre les indivisaires dès lors que l'un ou plusieurs d'entre-eux bloque(nt) la vente.

Comment vendre une quote-part d'indivision ?

Autre cas fréquent en pratique : la vente d'une quote-part par un indivisaire. Quand plusieurs personnes possèdent un bien en indivision, l'une d'elles peut en effet parfaitement vouloir vendre sa quote-part à un tiers. Elle doit, dans ce cas, notifier les conditions de la vente envisagée à chacun des autres indivisaires.

Dans le mois qui suit la notification, un des indivisaires peut déclarer vouloir exercer un droit de préemption pour acheter en priorité les parts du vendeur au prix et aux conditions qui lui ont été notifiés. Il a ensuite deux mois, à compter de sa réponse, pour exercer son droit de préemption et acheter la quote-part en question.

Comment le prix de vente est-il réparti entre indivisaires ?

En principe, lors de la vente d'un bien en indivision, la répartition du prix de vente s'effectue au prorata des quotes-parts de chaque propriétaire indivis telles qu'elles sont précisées sur l'acte d'achat. En l'absence de mentions dans l'acte, l'acquisition est présumé avoir été faite par chacun des indivisaires à parts égales. Lors de la cession du bien, le produit de la vente sera donc réparti à parts égales entre tous les indivisaires. Toutefois, ces derniers peuvent parfaitement convenir à l'unanimité que la répartition du prix de vente sera inégalitaire et pourra, par exemple, tenir compte de l'apport réel de chacun.

En l'absence d'accord entre les indivisaires et en cas de litiges, le juge pourra décider que la répartition se fera en fonction des apports réels, abstraction faite naturellement des éventuelles intentions libérales entre les intéressés. Par exemple quand un conjoint a volontairement financé seul l'achat d'un logement dans l'intention de consentir une libéralité à l'autre conjoint.